実施設計から見積りまで

概算を出してプランが決定したら、実施図面（工事用の図面）を作成する実施設計に入ります。
ここで必要な図面は後で述べますが、実施図面が出来上がった段階で、図面が揃っているかどうか、建主側でチェックしたほうがよいかもしれません。というのも、たとえ建主が設計者と打合せして決めたことでも、図面に描かれていないことは施工業者は施工しません。
「図面に描いていない」ことは、コストのトラブルや仕事の手戻り（仕事が図面と違っていて、やり直しさせること。
当然、手間も材料も余分にかかります）を増やす原因になります。
足りない図面があれば、その理由を尋ねておきましょう。
実施図面が揃えば、見積りに入ります。工事を契約する前に、施工業者による見積りを行います。ローコストの場合は、少しでも価格を下げるため、複数の業者に見積りを依頼する「相見積り」を行うことが多いようです。
きちんとした設計図面を元に、正確な見積り書を作成するには多くの手間がかかるのですが、請負会社としては、経費がかかっても営業行為の一環ということで、見積り作成の費用は請求しないのが商慣習になっています。
簡単な図面で、どんな材料をどれだけ使うのか分からなくても、不思議なことにちゃんと見積り書に金額が記載されてきます。同じ図面でも施工業者の技術力によってその質は大きく違うため、相見積りのときは、技術的に同じレベルのつくり手を選ばないと、出来栄えに応じた質と、本当に安いか高いかは比べられません。
ひどいときには、設計図にあるような建物をつくる技術力もないのに、仕事を請けてしまって、図面とは似て非なるポロポロな建物をつくり上げてしまうようなところもあるようです。
家の見積りで簡単なものは一式いくらという書き方で、見積り書の枚数も数枚ですんでしまいます。
しかし、一式いくらというどんぶり勘定の見積り書では、どういう材料をどれだけ使うかも分かりませんし、どれだけの手間をかけて仕事をしてくれるのかも分かりません。
きちっと見積もられた見積り書は、隅々まで目が届いているので、それこそ重箱の隅をつつくように細かいところまで検討できますが、どんぶり勘定のどんぶりの底は丸くなっていて隅がないので、重箱のようにつつくこともできません。
できる建物の内容について請負者の腹のなか以外は、誰にも分からないことになっています。そういうところに限って、工事が始まってから、
「あれとこれは見積りで見ていなかったから追加工事で金額を増やしてくれ」などというふうに請求してきます。
かつ追加工事は時価が原則ですから割高になります。見積りが上がってきたら、まず設計者の見解を開きましょう。
設計者は見積りを査定する義務があります。見積りをチェックし、見積りの示す正しい内容を施主に伝えるのは設計者の仕事です。査定作業を行わないまま、施主に「はい、どうぞ」などと手渡すだけの設計者は、手抜きもいいところです。
信頼に足るプロではありません。
具体的に査定とは、設計図どおりの仕様が拾えているか、拾い落としはないかなどを項目ごとにチェックしていく作業のことです。予算を抑えるために施工者側で勝手に仕様を落としていたりすることもありますので、チェックするだけとはいえ、実際に数量を拾ったりするなど、かなり細かい作業になります。
また、見積り査定の査定を行ったら、予算に合わせるために修整見積りの作成を依頼します。この修整時に、予算を落とすために通常行われるのは「仕様を下げる」ことです。たとえば、3万円のドアを2万円のものに替えたりして、金額を微調整します。
しかし、仕様を下げる方法は手間がかかる割にはあまり金額は下がりません。ここで仕様や見積りをアレコレいじるのは、得策ではありません。
先の概算段階で詰めたほうが作業のムダが激減できます。
さて、見積りが揃ったところで施主が心得るべきことは、最終的な価格だけに飛び付かないことです。見積りの精度はよいのか、悪いのか、あるいは業者の技術力はどうなのか、など設計者の意見も聞いて総合的に判断するようにしましょう。
金額は少々高くても、その設計者の仕事をよくやっている施工業者にするのも一つの手です。お互いに慣れている場合は、仕事の間違いが格段に少なくなるため、結果的に追加予算や工期の延長など、コストに絡むトラブルが減らせるからです。建主のなかには、設計者の紹介する施工業者は癒着しているのではないか、といった疑いを抱く人もいるかもしれませんが、多くの真面目な設計者に限ってはそんなことはまったくありません。
そのほかに、契約までに施工業者の会社などを訪ねてみるのも、一つの判断基準になるかもしれません。
事務所がきれいに片付いていないところは仕事も推して知るべしです。
といっても、一見きれいな事務所でも、仕事はドタバタというところもあるので、判断は難しいところです。
さらに、工事中の現場も見せてもらいましょう。ここでは例外なく、汚い現場は仕事もよくないといえます。
現場に入った印象で、きれいに片付いていない施工業者は、よい仕事などはおぼつきません。直観的な印象も、最終判断においては結構役立つものです。