「登記簿」をチェックしよう:マイホームやマンション購入で、絶対損しない為に

「その物件は、誰の所有でどんな権利があるのか」

これを保証して公に明らかにするために行なうのが「登記」です。

そして、その内容を記載したものが、いわゆる「登記簿」。

契約の前に行なわれる「重要事項説明」の際、買い主にこの登記簿のコピーが渡されます。

しかし、通常それをみることができるのは契約直前。

登記簿の発行日が古いと、いまとは内容が異なっていることも！

自分自身で確認しよう

登記簿は法務局（および支局・出張所）に備えられていて、いつでも誰でも閲覧することができます。

土地と家屋の「いま」を知るには、自分で確認するのが一番。

問題はないか、本当に購入してよいかをチェックするために、ぜひ自分で足を運んで自分の目で確認するようにしましょう。

不動産の登記簿には、「土地登記簿」と「建物登記簿」の2つの種類があり、それぞれ「表題部」「甲区」「乙区」にわかれています。

土地の表題部には、「所在」「地番」「地目（土地の現況）」「地積（面積）」などが記載されています。

いっぽう建物の表題部には、「所在」「地番」のほか、「家屋番号」「居宅の種類」「構造」「床面積」などが記載されています。

いずれも、「どこのどういう物件か」を特定するための情報なので、土地であれば場所と面積、建物であれば床面積や築年数などが、その住宅の広告に書かれている内容と一致しているかを確認しましょう。

物件の履歴が分かる「甲区」

「甲区」は、その物件の所有者に関する権利・履歴がわかるようになっている、特に重要な部分です。

「いつからいつまで誰が所有し、どんな手段で所有権を取得したか」

ということが順番に書かれているので、

「売り主が本当の所有者か」「これまでにどんな人の手を経てきているか」

などがわかります。

これらをしっかり確認しておきましょう。

また、「仮登記や差し押さえなどの登記がされていないか」も、大切なチェック事項です。

他人の権利がついていないか？

「乙区」には、所有権以外の権利関係、たとえば抵当権などが記載されているので、ここも見落としてはいけない重要な部分です。

中古住宅では、売り主が借りているローンに対する抵当権が設定されていることが多いはず。これを残したままその家を買ってしまうと、あなたに返済義務が生じてしまいます。

そんな事態に陥らないようしっかりチェックしたうえで、契約書には「引き渡しと同時に抵当権を抹消する」旨を明記しておかなければなりません。

この乙区では、賃借権のような不明な権利がついていないかどうかも確認しておくことが大事です。

甲区、乙区とも抹消された権利には、「×印」や「消し線」がついているのですぐにわかります。

なお、業者によっては取り寄せた登記簿のコピーを事前にみせてくれることもありますが、それが最新の状況とはかぎりません。謄本に記載された証明年月日を確かめたうえで内容をチェックすることが大事です。

さらに念のためにいうと、契約したあとも油断は禁物。

登記は「早いもの勝ち」が原則なので、売り主が悪質だったりすると、二重売買を行なう可能性もゼロではないからです。

契約したら必ず新しい「登記済権利書」を受け取っておかなければいけません。

二重売買とは？

買い主が新しい登記をする前に、第三者に話をもちかけて、その人にも売ってしまうこと。

買い主が先に代金を払っていても、登記を先回りされると、かなり面倒なことになる。

代金支払いと同時に「所有権移転登記手続き」をするのが安全だ。

抵当権の登記と抹消が頻繁！

そう多くはないが、最近になって頻繁に登記と抹消が繰り返されている、というケースがある。

事情が明快なら問題ないが、ときには事業のための資金繰りが忙しく、登記簿上もにぎやかという場合も。

さまざまな権利の登記があるので、念を入れて確認したほうがよい。

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