住宅・マンション工事のプラン作成：マイホームやマンション購入で、絶対損しない為に

大規模マンションの場合、住民から出されるゴミの量は尋常ではありません。

東京都の1人1日当たりのゴミ排出量（事業系を含む）は、1991年度の1390グラム以降減少傾向にあるものの、2000年度時点で、1205グラムあります（東京都環境局「東京リサイクルハンドブック2002」データより）。

4人家族であれば、1日に5キログラム近いゴミを排出していることになります。

庭の広い戸建て住宅であれば、生ゴミを堆肥化するなど、ゴミ量の削減に努めるのでしょうが、マンションの場合、なかなかそうもいきません。

一般廃棄物として、ゴミ収集車に持って行ってもらうことになります。

大規模マンションには通常、マンション棟の一角に専用のゴミ集積場所が設けられます。

衛生面からゴミ集積場所は屋外露出型でなく、屋内型が好ましいのですが、問題は設置される位置です。

ゴミ収集車がアクセスしやすく、かつ住民からはあまり目立たなく、それでいて、ゴミを出しやすい場所に設けられます。

ゴミ集積場所が屋外露出型であれば、ゴミ収集日の当日の朝にゴミ出しすることになりますが、屋内型であれば、ゴミの収集日にかかわらず、いつでもゴミを出せる便利さがあります。

しかし、いつでもゴミを出せますが、臭気対策に気を配るモラルが住民に求められます。

夏であれば生ゴミはすぐに悪臭を発しますので、ゴミ出しの際には、よく水切りをした上で、ゴミ袋を二重にすることが基本ルールです。

建売住宅ではなく、設計者に注文して家を建てるのですから、自分が思い描く家を建ててもらいたいというのが当然というものです。
しかし、設計者のなかには、建主の要望などまるっきり開かず、ハウスメーカーの営業よろしく、設計者自身が立てたプランを強引に押し付ける人もいます。
これがきちんとした理由やコンセプトがあってのことならまだよいのですが、建主の要望を調整するのが面倒だからと、いい加減に対応している設計者もいるから困りものです。
いわゆる「自分の作品」をつくりたいだけの設計者もいます。
建主との対話がなくとも、敷地を見なくてもプランを提案してくる設計者はこのタイプだと思ってよいでしょう。
こうした設計者にとっては、建築主は自分を主張するためのチャンスをくれただけの人にはかならないのです。
自分の頭のなかにある「つくりたいこと」を表現する機会にしかすぎないのですから、建築主の話を聞くことなどは、無用であるばかりではなく、邪魔で余計なことなのかもしれません。
住まいづくりは、協働作業です。
もう一人の協働作業者である施工者がこの段階で関わることは少ないのですが、協働作業は設計の段階から始まっています。敷地や周りの環境、予算をはじめとする建築主が要望する事柄などの条件を、住まいという建築物に総合的にまとめあげてプロとして提案するのが設計者の職能だと考えます。
そのためには、建築主とよく対話して、条件を検討し、時には建築主の条件が不適切であれば助言もします。
こうした作業を繰り返して、よい住まいづくりのための設計の作業を進めていくのです。
施工段階でも、協働作業は継続します。施工の段階で新たに建主の要望が出てきたときには、これを開いて助言をし、現場への指示が必要なら、施工業者に建主の要望を専門家として適切に指示しなければなりません。
面倒なことだと、まったく伝えようとしない設計者もいますので、注意が必要です。

概算を出してプランが決定したら、実施図面（工事用の図面）を作成する実施設計に入ります。
ここで必要な図面は後で述べますが、実施図面が出来上がった段階で、図面が揃っているかどうか、建主側でチェックしたほうがよいかもしれません。というのも、たとえ建主が設計者と打合せして決めたことでも、図面に描かれていないことは施工業者は施工しません。
「図面に描いていない」ことは、コストのトラブルや仕事の手戻り（仕事が図面と違っていて、やり直しさせること。
当然、手間も材料も余分にかかります）を増やす原因になります。
足りない図面があれば、その理由を尋ねておきましょう。
実施図面が揃えば、見積りに入ります。工事を契約する前に、施工業者による見積りを行います。ローコストの場合は、少しでも価格を下げるため、複数の業者に見積りを依頼する「相見積り」を行うことが多いようです。
きちんとした設計図面を元に、正確な見積り書を作成するには多くの手間がかかるのですが、請負会社としては、経費がかかっても営業行為の一環ということで、見積り作成の費用は請求しないのが商慣習になっています。
簡単な図面で、どんな材料をどれだけ使うのか分からなくても、不思議なことにちゃんと見積り書に金額が記載されてきます。同じ図面でも施工業者の技術力によってその質は大きく違うため、相見積りのときは、技術的に同じレベルのつくり手を選ばないと、出来栄えに応じた質と、本当に安いか高いかは比べられません。
ひどいときには、設計図にあるような建物をつくる技術力もないのに、仕事を請けてしまって、図面とは似て非なるポロポロな建物をつくり上げてしまうようなところもあるようです。
家の見積りで簡単なものは一式いくらという書き方で、見積り書の枚数も数枚ですんでしまいます。
しかし、一式いくらというどんぶり勘定の見積り書では、どういう材料をどれだけ使うかも分かりませんし、どれだけの手間をかけて仕事をしてくれるのかも分かりません。
きちっと見積もられた見積り書は、隅々まで目が届いているので、それこそ重箱の隅をつつくように細かいところまで検討できますが、どんぶり勘定のどんぶりの底は丸くなっていて隅がないので、重箱のようにつつくこともできません。
できる建物の内容について請負者の腹のなか以外は、誰にも分からないことになっています。そういうところに限って、工事が始まってから、
「あれとこれは見積りで見ていなかったから追加工事で金額を増やしてくれ」などというふうに請求してきます。
かつ追加工事は時価が原則ですから割高になります。見積りが上がってきたら、まず設計者の見解を開きましょう。
設計者は見積りを査定する義務があります。見積りをチェックし、見積りの示す正しい内容を施主に伝えるのは設計者の仕事です。査定作業を行わないまま、施主に「はい、どうぞ」などと手渡すだけの設計者は、手抜きもいいところです。
信頼に足るプロではありません。
具体的に査定とは、設計図どおりの仕様が拾えているか、拾い落としはないかなどを項目ごとにチェックしていく作業のことです。予算を抑えるために施工者側で勝手に仕様を落としていたりすることもありますので、チェックするだけとはいえ、実際に数量を拾ったりするなど、かなり細かい作業になります。
また、見積り査定の査定を行ったら、予算に合わせるために修整見積りの作成を依頼します。この修整時に、予算を落とすために通常行われるのは「仕様を下げる」ことです。たとえば、3万円のドアを2万円のものに替えたりして、金額を微調整します。
しかし、仕様を下げる方法は手間がかかる割にはあまり金額は下がりません。ここで仕様や見積りをアレコレいじるのは、得策ではありません。
先の概算段階で詰めたほうが作業のムダが激減できます。
さて、見積りが揃ったところで施主が心得るべきことは、最終的な価格だけに飛び付かないことです。見積りの精度はよいのか、悪いのか、あるいは業者の技術力はどうなのか、など設計者の意見も聞いて総合的に判断するようにしましょう。
金額は少々高くても、その設計者の仕事をよくやっている施工業者にするのも一つの手です。お互いに慣れている場合は、仕事の間違いが格段に少なくなるため、結果的に追加予算や工期の延長など、コストに絡むトラブルが減らせるからです。建主のなかには、設計者の紹介する施工業者は癒着しているのではないか、といった疑いを抱く人もいるかもしれませんが、多くの真面目な設計者に限ってはそんなことはまったくありません。
そのほかに、契約までに施工業者の会社などを訪ねてみるのも、一つの判断基準になるかもしれません。
事務所がきれいに片付いていないところは仕事も推して知るべしです。
といっても、一見きれいな事務所でも、仕事はドタバタというところもあるので、判断は難しいところです。
さらに、工事中の現場も見せてもらいましょう。ここでは例外なく、汚い現場は仕事もよくないといえます。
現場に入った印象で、きれいに片付いていない施工業者は、よい仕事などはおぼつきません。直観的な印象も、最終判断においては結構役立つものです。

新しい住居を購入することを決断したら、新聞の折り込みチラシを見たり、住宅情報誌を読んだり、周りの人の体験談に耳を傾けたりして、物件を探し、さらに資金の手当を考えたりすることになります。

二戸建て住宅であれば、設計・建設から入居まで早くても半年。

通常は、1年程度の期間を見込んでおく必要があります。

マンションの場合でも、大規模なものであれば、1年以上の建設期間は必要です。

着工に先立ち、役所に提出した建築確認申請が受理されると、マンション業者は広告を出すことが認められます。

ですから、実際に消費者がマンションの計画を知るのは、早くて竣工の1年前ということになります。

やはりマンションでも、設計・建設から入居可能となるまでに1年程度の期間を要することになるわけです。

住宅金融公庫の金利が引き上げられる前に、住宅購入に駆け込もうとする心情もわかります。

ふところ具合も住宅購入のタイミングを計る上での重要な要素のひとつですが、ここは政府の住宅政策にあまり躍らされないようにしましょう。

結論を先にいってしまうと、ベストな居住環境を獲得するためには、上の子が小学6年生に上がるまでに、転居を決断する必要があります。

意外と思われるかもしれませんが、転居を決するタイミングは、住宅ローンの利率変動や会社の社宅政策（ある年齢以上は追い出される、あるいは年齢に比例して家賃が上昇するなど）といった経済的な事情だけでなく、子供の成長過程を考慮することがとても重要だということです。

「その物件は、誰の所有でどんな権利があるのか」

これを保証して公に明らかにするために行なうのが「登記」です。

そして、その内容を記載したものが、いわゆる「登記簿」。

契約の前に行なわれる「重要事項説明」の際、買い主にこの登記簿のコピーが渡されます。

しかし、通常それをみることができるのは契約直前。

登記簿の発行日が古いと、いまとは内容が異なっていることも！

自分自身で確認しよう

登記簿は法務局（および支局・出張所）に備えられていて、いつでも誰でも閲覧することができます。

土地と家屋の「いま」を知るには、自分で確認するのが一番。

問題はないか、本当に購入してよいかをチェックするために、ぜひ自分で足を運んで自分の目で確認するようにしましょう。

不動産の登記簿には、「土地登記簿」と「建物登記簿」の2つの種類があり、それぞれ「表題部」「甲区」「乙区」にわかれています。

土地の表題部には、「所在」「地番」「地目（土地の現況）」「地積（面積）」などが記載されています。

いっぽう建物の表題部には、「所在」「地番」のほか、「家屋番号」「居宅の種類」「構造」「床面積」などが記載されています。

いずれも、「どこのどういう物件か」を特定するための情報なので、土地であれば場所と面積、建物であれば床面積や築年数などが、その住宅の広告に書かれている内容と一致しているかを確認しましょう。

物件の履歴が分かる「甲区」

「甲区」は、その物件の所有者に関する権利・履歴がわかるようになっている、特に重要な部分です。

「いつからいつまで誰が所有し、どんな手段で所有権を取得したか」

ということが順番に書かれているので、

「売り主が本当の所有者か」「これまでにどんな人の手を経てきているか」

などがわかります。

これらをしっかり確認しておきましょう。

また、「仮登記や差し押さえなどの登記がされていないか」も、大切なチェック事項です。

他人の権利がついていないか？

「乙区」には、所有権以外の権利関係、たとえば抵当権などが記載されているので、ここも見落としてはいけない重要な部分です。

中古住宅では、売り主が借りているローンに対する抵当権が設定されていることが多いはず。これを残したままその家を買ってしまうと、あなたに返済義務が生じてしまいます。

そんな事態に陥らないようしっかりチェックしたうえで、契約書には「引き渡しと同時に抵当権を抹消する」旨を明記しておかなければなりません。

この乙区では、賃借権のような不明な権利がついていないかどうかも確認しておくことが大事です。

甲区、乙区とも抹消された権利には、「×印」や「消し線」がついているのですぐにわかります。

なお、業者によっては取り寄せた登記簿のコピーを事前にみせてくれることもありますが、それが最新の状況とはかぎりません。謄本に記載された証明年月日を確かめたうえで内容をチェックすることが大事です。

さらに念のためにいうと、契約したあとも油断は禁物。

登記は「早いもの勝ち」が原則なので、売り主が悪質だったりすると、二重売買を行なう可能性もゼロではないからです。

契約したら必ず新しい「登記済権利書」を受け取っておかなければいけません。

二重売買とは？

買い主が新しい登記をする前に、第三者に話をもちかけて、その人にも売ってしまうこと。

買い主が先に代金を払っていても、登記を先回りされると、かなり面倒なことになる。

代金支払いと同時に「所有権移転登記手続き」をするのが安全だ。

抵当権の登記と抹消が頻繁！

そう多くはないが、最近になって頻繁に登記と抹消が繰り返されている、というケースがある。

事情が明快なら問題ないが、ときには事業のための資金繰りが忙しく、登記簿上もにぎやかという場合も。

さまざまな権利の登記があるので、念を入れて確認したほうがよい。

建主‥お金を出す人

設計‥設計をする人＝アイデアを出す人

施工‥つくる人

以前、家づくりに関わる三者の立場を、冗談半分でこのように例えたことがあります。

お金を出すというのは、建主が、お金を出すための判断や決断をすることでもあります。

また、こんな話を開いて感心したことがあります。車を買うときは、値段や性能・機能、デザインなどのスペックを冷静に判断できるけれども、住宅は判断材料（候補）が多すぎて、お客さんの思考が停止する、というものです。

確かに住宅は、車とは違って製品として出来上がったものではないので、ちょっと部分的に変えただけでも、それに連動してほかの部分も変わってきます。

そのため、ややこしくなって判断ができなくなってしまうことが多々あります。

だからこそ、家づくりのプロである設計者と質疑応答を繰り返し、助言をちゃんと開く姿勢が必要となるのです。

工事が始まってから注意したいのは、命令系統を守ることです。

こういうと何だか大げさですが、現場では、

設計者からの指示→現場監督からの指示→職人の作業と報告→現場監督の確認と設計者への報告→設計者、

という流れがあります。

よくあるのが、現場に見に来た建主さんが、勝手に職人さんに指示を出してしまうこと。職人さんはいわれれば気持ちよくつくりますが、その分のお金（手間賃）はちゃんと請求してきます。

サービスでつくる、なんてことはありません。建主の勝手な振る舞いが、後に追加金額になって返ってきますし、ルール違反だとして、施工業者の言い値で呑まなければならないなど、ペナルティ料金が課せられる場合があります。

工事に使う材料はあらかじめ手配しておくので適正なコストで入手できますが、追加工事の材料は時価になりますので、間違いなく高くつきます。

それに、設計者が苦労して調整した金額が、あっという間に膨らんでしまいますから、設計者のやる気も失せてしまいます。

素人からみれば些細な変更でも、工事の変更はすべてお金に換算されます。

現場が始まってから変更するのはあまりよいことではありませんが（気を付けて設計していても、現場で調整しなければいけないときは、結構あるものなのです）、変更したい場所があれば、必ず設計者に相談し、見積りをとったうえで変更を依頼しましょう。

土地にどっしりと根をはやした一戸建ての住宅でないと落ち着かない、という昭和ひとケタの世代もいます。

日本ではマンションという集合住宅形式の住居の歴史は、それほど古くありません。

日本での鉄筋コンクリート道の集合住宅は、大正5年に三菱鉱業が長崎県高島町に鉱員住宅を建築したのが最初だといわれています。

また、マンションの歴史の象徴的な存在となっている「同潤会アパート」は、関東大震災による被災者の住宅対策として大正持年に東京・横浜各地に供給されたものです。

このように、日本におけるマンションの歴史は浅いのです。

でも、マンションという集合住宅形式に違和感はありません。

戸建て住宅よりマンションのほうが都会生活には適している、というのが私の考えです。

建主と設計者との打合せで要望や敷地条件、予算などが決まると、設計者が役所などで法規制などの調査をし、家のプラン（間取り）のラフを作成します。
案を考えるのに、だいたい1カ月くらいは見ていただいたほうがよいと思います。
私の場合、最初のプラン案は1案だけを提出します。自分が考えた案のなかから一番よいと思ったものを選んでプレゼンするのです。昔は測案くらいつくった時期もありますが、今は10案程度スケッチをつくってそのなかから選んでいます。
設計者によっては複数案をもっていく人もいますし、それぞれのやり方があると思いますが、たくさんあればよい、というものではないことを知っておいてほしいものです。
プランの検討は1回ですむ場合もあれば、何年もかかる場合もあります。プラン決定までにかかる時間は建主によってさまざまですが、大体、次のような流れで説明します。
・要望を反映させた点などについて
・間取りや使い勝手など、施主の要望ではないが、設計者からの提案
・通風や換気など、快適性に関わること
ここで大切なのは、建主の要望をそのまま聞くのが設計者の仕事ではない、という点です。
要望を却下するにも設計者なりに検討した理由があるものです。設計者の説明を開いて納得できない点はそのときでなくても、納得できるまで説明を受けるようにしましょう。
手抜きではないのですが、建主が質問しても答えない、あるいは答えられない設計者もいます。
そういう人は住まい手の事情を理解していない場合がありますし、説明をしてくれない設計者は職分をわきまえていない、ダメな設計者の可能性が高いかもしれません。
設計者からの説明を受けて、建主側の意見や要望を改めて伝えることになります。意見を採り入れてプランを変更するには、微細な変更のマイナーチェンジですむ場合もあれば、一から考え直しになることもあります。
しかし、ここできちんと詰めておかないと、後で変更するほうがよほど大変なので、建主側も「案を何度も出させればいいや」と安易に考えないようにすべきでしょう。

見積りなどを検討し、施工業者を決定したら、契約に入ります。
契約時に添付するものとして、契約約款、見積り書、設計図書があります。これらにもとづいて契約しますから、設計者がきちんと図面を揃えていなければ、契約内容には空自の部分があり、施工業者によっては、その空自の部分を儲けられるように適当に埋めてしまいます。
ちなみに、住宅金融公庫の融資を受ける場合、公庫の融資審査の際には、住宅金融公庫の仕様書を添付することになっています。
この仕様書は、一般の多くの住宅の施工の仕様を表したものですが、公庫融資の住宅なら、仕様書に表されている仕事の内容で契約することになるので、所定の仕様が担保される仕組みになっています。
面倒ですが、約款にも日を通して、不明な点は遠慮なく開きましょう。契約金額は前もって相談することが多いのですが、契約時に決めることがほかにもあります。工期と支払い時期です。
木造住宅では、契約時、上棟時、完成時の3回に分けて支払うのが普通です。4分割にして、木工工事の完了時（大工が終わったとき）に3回日の支払いをすると決める場合もありますので、よく確認しておきましょう。

プランが決定すると、概算の見積りを出します。
ローコストにしたい場合、ここは特に重要な手順です。後で詳しく述べますが、仕様の変更だけではあまりコストダウンにはなりません。
概算段階で大幅に予算を上回るようであれば、プランを変えたり、延床面積を減らすなどして調整する必要が出てきます。
ところが、実際にはこの概算を出さないまま、すぐに見積りをとってしまう事務所が大半のようです。
確かに、設計事務所で概算を出すのは大変に手間がかかるうえ、今までのデータの蓄積などノウハウの必要な作業です。概算を施工業者に頼む人もいます。
しかし、コストコントロールの意識が高い設計事務所ならばどこでも行っていることであり、裏を返せば、概算も出さないような設計事務所であれば、コストコントロールがきちんとできないことの表れなのです。
世の中には、コストコントロールをきちんと行っていないけれども、安くできている家があります。それは、施工においてブラックボックスがある、つまり前章までで述べたような手抜きが横行していると断言してもよいでしょう。
家づくりにおいて、建主がローコストを最大のテーマにしているのならば、概算をとるか、とらないかは依頼前に確認すべき大切なプロセスです。
概算が出てきたら、予算内に収まるよう、仕上げなどの仕様を見直します。木材の等級や種類を変えたり、工法を考え直したりする必要が出てきます。時には振り出しに戻ることもあるでしょう。
最近の住宅で特に多いのが、設備偏重型の予算です。予算のなかで、床暖房やシステムキッチンなどの設備にかける比重がかなり多いというパターンです。
このような場合、仕様を変更しても価格が下がらないことが多く、仕様を下げるよりも採用するかしないかの決断をするしか、コストダウンの方法はありません。「性能がよい住まい＝最新の設備機器が入っていること」ではないことを覚えておいてください。

●共有玄関ホールにパジャマ姿で朝刊を取りに来るような住民がいると、マンションの　資産価値が下がる

●隣にマンション建設反対のノボリが立っていると、マンションの資産価値が下がって高く売れない

●企業社宅として売却されると、転勤族の出入りが多くてマンションの価値が下がるマンションに住む奥様方の声を聞いていると、マンションの資産価値に対する思いは、人さまざまなようです。

なぜ、マンションの資産価値の低下を心配するのでしょうか。

それは、現在住んでいるマンションを、将来売却する際に少しでも高く売りたい、ということだと思います。

念のために、資産価値が下がらない良質なマンションの主な条件に触れておきます。

・立地条件がよいこと

・専有面積が広いこと（最近では100平方メートル以上が目安です）

・構造的に高耐久性であることなどが考えられます。

でも、本当にマンションの資産価値を気にする必要があるのでしょうか。

車の下腎価格が下がらないように、普段から車の手入れを怠らず、汚さないように乗っている人が知り合いにいます。

そうして2〜3年ごとに車の買い替えを楽しんでいます。

車の買い替え程度でしたら、大した出費にはなりませんが、マンションとなるとそうはいきマンションの買い替えに備え、普段からきれいに使う。

フローリングは日頃から手入れを怠らず、台所の換気扇やガス台のまわりが汚れることのないように磨き上げる。

壁には画鋲を刺さないように気を配る。

そのように肉体的、精神的努力を重ねながら、数年ごとにマンションを移り住む人がいます。

でも、日常の手入れの有無にかかわらず、日本ではマンションの資産価値はどんどん下がります。

バブル期以後の1993年に竣工した分譲マンションの価格は、おおむね購入時価格の4割から5割も下落しています。

ですから、頻繁にマンションを転売し、よりよい居住環境を獲得しようとする「ヤドカリ作戦」あるいは「住宅すごろく作戦」ですと、引っ越し貧乏になってしまいます。

マンションの法定耐用年数は47年もある

乗用車の法定耐用年数6年に対して、鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年あります（1998年の税制改正以前は60年もありました）。

仮に35歳で新築マンションを購入したとしても、最低でも82歳までは十分にマンションの寿命が期待できることになります。

ですから、これからお話しする居住環境の優れた、永住するにふさわしいマンションであれば、資産価値の下落など少しも気にせずに、壁に画鋲を刺すなりタイルに落書きするなりして、終の棲家として自由に住まえばいい、と思います。

家電製品を選ぶときに、たとえばＤＶＤプレーヤーならば、ソニー、東芝、目立、松下といった、よく名の知られたメーカーの中から値段や性能を比べながら選ぶことが多いと思います。

また、いまや生活必需品といえる冷蔵庫でも、サンヨー、シャープ、東芝、日立、松下、三菱といった、これまたよく名の知れたメーカーの中から選ぶと思います。

たまに韓国ブランドや中国ブランドが店頭に並んでいることがあるかもしれませんが、長く使う冷蔵庫ともなれば、価格と信頼性を天秤にかけて日本製品の中から選ぶという方がいまのところは多いのではないでしょうか。

マンション会社を選ぶ場合も基本は同じです。

ただ、よく名の知られたマンション会社というものが、一般的にはよく認識されていないのが、家電と違って難しいところだと思います。

マンション会社を選択するポイントは、

・シェアが高いこと

・実績が豊富であること

・経営が安定していることの3点です。

では、具体的に説明しましょう。

◎シェアが高いこと

数あるマンション会社の中でも年間の販売戸数が多いということは、物件組成能力が高いことを意味しています。

販売戸数の多さを頼みに、たとえば業者から安く資材を調達することができるということです。

その結果、コストパフォーマンスの高いマンションができ上がるということになります。
消費者にとっては嬉しいことです。

◎実埼が豊富であること

大切な虎の子をはたき、消費者にとって生涯で最大の買い物となるマンションです。

不具合に対するクレームの多さは二股商品の比ではありません。間取りや設備の使い勝手など、微に入り細に入り、クレームには際限がありません。

豊富な実績を持つマンション会社であれば、このようなクレーム処理を多数手がけてきているので、商品であるマンションにはかなりの改善が施されていることになります。

実績が豊富な会社のマンションであれば、不具合が少ないということです。

◎経営が安定していること

いまの時代、一寸先は闇。たとえ大手といえども、いつ経営が傾くかわかりません。

実際、マンション大手がゴルフ場に手を出して経営不振に陥ったりしたケースもありました。

いったん購入、登記してしまえば、たとえマンション会社が倒産しても個人の資産は差し押さえられることはありませんが、購入した後に暇庇（不具合）が見つかった場合にはどうなるのでしょうか。

雨漏りや配管からの漏水などは、引き渡しの際に確認しきれるものではありません。

このような隠れた蝦庇については、引き渡しから2年以内であれば売り主が責任を負うことになっています。

さらに2000年4月から施行された品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の蝦庇担保責任の特例として基本構造部分（柱、梁などの住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入する部分）の暇庇担保責任（修補請求権等）が10年間義務づけられることになりました。

ということで消費者としては、売り主の経営は安定していてもらわなければ困るわけです。

購入後数年で倒産されては、クレームをもっていくところがなくなってしまうからです。

近くのあるマンションでは、建設途中で売り主（東証一部上場で中堅の分譲マンション会社）が民事再生法の手続きに入ってしまいました。

その後、竣工しましたが、半月経っても完売せずに、売り出し中のノポリが立っていました。

すでに移り住んでいる住人は途中解約すべきか否か、苦渋の決断をされたことと思います。

いまやマンション分譲最大手でも産業再生機構が経営再建を支援する時代です。

念のために、事前にマンション会社の経営情報、とくに株価動向をチェックすることをおすすめします。

パンフレットの請求には電話番号を記入しないのが賢明　パンフレットはどうでしょうか。

新聞の折り込みチラシや『住宅情報』を見て、マンション販売会社に申し込むと美しいパンフレットを無料で送ってもらえます。

送られてきたパンフレットは、各社がお金をかけて宣伝していることもあり、とても美しいのですが、一方的な宣伝文句に惑わされないことが肝心です。

『住宅情報』に掲載されていない詳細な内容を確認する程度に止めておきましょう。

なお、一度パンフレットを請求してしまいますと、その後セールスマン・セールスウーマンからの電話攻勢にあうことに注意が必要です。

どうしてもパンフレットを入手したい場合には、請求者としての名前、住所は明記せざるを得ませんが、電話番号は書かないのが賢明です。

これによって、セールスマン・セールスウーマンから電話がかかってくる心配は少なくなります。

もちろん、ＤＭ（ダイレクトメール）は、覚悟する必要があります。

私の場合、新しいマンションに移り住んだあとも、かつてパンフレットを請求した会社からのＤＭが、何度か転送されてきたものです。

なお、インターネットは、物件情報の収筆段としてはどうでしょうか。

膨大な量の物件情報の中から、エリア、価格、駅からの徒歩時間、専有面積などを入力すると、たちどころに希望の物件がリストアップされてきます。

でも、一次検索で得られる基本情報だけでは不十分なので、さらに詳しい情報を得ようとすると、マウスを何回かクリックしなければなりません。

パソコンの画面と睨めっこしながら、小さな写真を追いかけるのは、頭も目も、とても疲れます。

このあたりがインターネットでの情報収集の限界です。

一覧性の優れているチラシやパンフレットといった印刷情報のほうに軍配が上がります。

建築工事では、工事の進行状況や施工状況を確認する「監理者」を置くことが義務付けられています。
監理者には、建築士の資格をもつ設計者などが就くことになるのですが、その実態は、確認申請のときに代願の申請者がついでに名前を書くだけというケースが往々にしてあります。
本来は、木造住宅くらいの規模でも、きちんと監理をするなら、工程に合わせて現場に10回以上は通わなければできないでしょう。
しかし、監理者のなかには、確認申請の費用として20万円程度で契約したなら、「とてもじゃないがそんな頻繁に通えない」という人もいます。
工事費のなかの経費で人件費をまかなわなければならないのですが、確認申請をとるための人件費と経費で、どう安くしても半分はかかるでしょうし、現場監理用に10万円を確保したとしても、事務処理をやって、必要な回数だけ現場に通っていたのでは割に合わないというのは、誰が考えても分かります。
設計事務所で儲けるためには、現場は3回以上行ってはいけない、という設計者もいます。
すなわち、着工前、上棟時、完成時の3回です。確かに、これなら10万円でも何とかなるでしょう
が、まともな監理ができるとは思えません。
そうしたわけで、施工者が現場で設計者を見かけるのはまれで、ひどいときには一皮も設計者の顔を見ないこともあるのです。
施工業者のなかには、たまたま監理者がやってきたときには、ジュースを飲ませたり、現場を案内するなどして、丁重に対応するようにしているところがあるそうです。
なぜかといえば、この手の監理者は、現場で工事の内容についてうるさく指摘をするなどということは、まずないからなのです。
このような状況では、手抜きも横行しがちです。
　最近、手抜き建築が表沙汰になって法律が変わり、監理もきちんとしないといけないようになりました。
しかしながら、それはあくまで建前で、設計者も生活がありますから、社会的に監理に必要な費用を認められなければ状況は変わらないと思います。とはいうものの、費用以前に、監理者の資質自体が問題ですね。

ここでは、この事のまとめとして、ローコスト住宅には欠かせない7ヵ条を挙げましょう。

（１）ローコストは必要な時間をかけてつくる

プランの決定が予算を左右します。プラン1概算の流れにおいて、十分に検討しましょう。

見積りの金額調整で仕上げの仕様を落としても、1割程度しか落ちません。

プラン決定の段階で充分に検討して、工法や仕様などをほぼ決めておくことが重要です。

この段階をおろそかにすると、みんなが迷惑するのです。

設計図が完成して見積りを取り、大幅に予算がオーバーしてしまったとき、一番困るのはもちろん建主ですが、見積もった施工者も設計者も同じように困ってしまいます。

ある段階まで進んでしまうと、コスト調整も限度があり、後戻りができないのです。

計画を大幅に変更するか、計画をあきらめるか、あるいは費用を余計に捻出してもらうしか選択できません。

かといって、とにかく安いだけの、つくる中身の定まっていない「ローコスト住宅＝ロークオリティ住宅」では意味がありません。

2千万円で20年使える住宅と、3千万円で50年使える住宅ではどちらが安いといえるのでしょう。

単純計算しても、前者は1年当たり100万円、後者は60万円の金額で住めることになります（実際には維持管理費用などもかかりますから、単純計算ではいきませんが）。

費用がどうしても2千万円までしか用意できないのでしたら、きちんとした仕様のもので、最低限住める基本的な機能を満たすところまでで止めておくこともできます。

小さくつくっておいて、後で増築などで対応してもよいのです。

維持管理を含め、住まいの寿命も視野に入れたうえで、十分に時間をかけて検討を重ねながら家づくりに臨みたいものです。

（２）面積を増やさない

坪当たりの単価はあてにならないとはいっても、建築費用の目安にはなります。面積が増えれば、当然ながら工事金額は増えます。

費用を安く抑えるためにはコンパクトな間取りが必須です。

床面積以外でも、雨の多い私たちの国に馴染むかどうかは別にすれば、屋根の面積を減らすことも効果的でしょう。
また、建物の形状も、なるべく真四角な平面形にすれば、同じ面積でも外周の長さが小さくなり、壁の仕上げ面積が少なくなるので安くすみます。

室内でも、小さな部屋ばかりの間仕切りの多い建物では、壁をつくる材料と手問が多くなりますし、当然壁の仕上げの量も増えます。

よく検討して不要な間仕切りはなるべく省略すると効果的です。

（３）後でつくれるものはつくらない

新築時に一度につくらなくとも、住みながら必要なものをつくっていけばよいという発想も必要です。

極端なことをいえば、骨組みと外壁、屋根があれば、家は十分なのです。

間仕切壁や造付け家具など、後からつくれるものが、実は一番お金がかかる要素なめです。

造付けの家具工事は結構費用がかさむものなので、この際だからと欲張らないほうがよいのです。

移動できる置き家具のよさもあるので、長いスパンで生活を考えて決めましょう。

（３）高いときはスッパリあきらめる

設備などは一式で何百万円という高額な金額になります。

予算がないなら粘らずにスッパリあきらめることが肝心です。

ローコスト住宅では、丈夫で長もちする骨組みと豪華な設備機器は両立しません。

価値観の問題ではありますが、木材費にあと10万円余計にかけたら、予想以上によい木が使えるのです。

新築の住宅でも、途中で建主がショウルームで高価なキッチンを選んで、現場に入ったのを見ると、何のために余計なお金をかけないように苦労したのかが分からなくなり、無力感を感じて複雑な心境になることがあります。

設計者から見ると、コストバランスの悪い家に見えるのです。

極端ないい方をすると、セットのようなあばら家に豪華なキッチンという絵柄でしょうか。

筆者の設計する住宅は、骨組みをつくる木材とそれをしっかり組むための大工手間にコストを多く配分しますので、設備機器類は必要な機能を備えた質素なものを選ぶようにしています。

そうでもしないと、いくらでも工事費が増えてしまいます。

要は予算配分です。

希望したもののグレードを下げてもタカが知れています。いっそ採用しないことが必要な場合もあるのです。

（４）「あると便利そう」は不要なもの

せっかく家をつくるのだからと、あると便利そうなものはこの際何でも盛り込んでしまおうとする人がいます。

照明器具の明るさを調節できるスイッチなどは典型でしょう。

居間などで、場面に合わせて明るさを変えるといったように、確かに空間の雰囲気はこれだけでガラツと変わります。

しかし、建主の希望でこれを設置して、後で訪ねてみると答えは大体決まっています。

新築当初は面白がって何度か調光するのですが、しばらくすると最高の明るさのところで決まってしまい、動かすことはまずありません。

ないと困ると思う設備だけを付けることにしましょう。

あると便利だなと思うものは、予算が余ったときには検討しましょう。

機器類は必ず壊れます。なければ壊れないのですから、必要のないものは最初から付けなければ費用もかからず、維持管理も軽減できるのです。

（５）仕様にこだわりすぎない

最近の建主は住まいづくりをするときには、本などで驚くほど勉強しています。

ある分野では、不勉強な設計者よりも多くの知識を仕入れています。

昨今の自然素材ブームもあってか、断熱材は炭化コルクにしてくれと最初から指定してくる建主もいます。

確かに性能もそこそこよく、樹皮ですから建築のなかにあっても廃棄時も問題はないかもしれません。

問題はその値段で、値段が異常に高いと思えるのです。

東京近郊の公的融資基準の壁を例にとると、厚みは異なりますが、同等の性能のものでは、グラスウール系断熱材の値段を100とすれば、

発泡ポリスチレン系（スタイロフォームなど）では150から200、ペットボトル再生繊維（パーフェクトバリアー）でほぼ型剛後、フェノールフォーム系（ネオマフォーム）で250くらい、

炭化コルクではなんと750から1,000の間となり、グラスウール系の実に10倍ほど費用がかかるのです。

よいものはよいのですが、予定されたコストに収めるためには、同等の性能を確保しながら使用材料を柔軟に検討することも必要です。

?F自分でつくることも考える

建築費の多くは人件費です。塗装など、自分で工事すると驚くほど安くすみます。

住まいは建ててから後の維持管理も重要です。自分で手をかけると、住まいに愛着をもって接することができます。

自分の住まいを大切に感じる意味でも、自分でする作業は大いに役に立ちます。

費用効果の大きさ以上に意義のあることなので、事情が許せば、ぜひ自分で住まいづくりの施工に関わってください。

建物以外の外廻りなどの外構工事も、後で自分でできることです。

庭などは時間をかけて、植木などが生長してよくなる過程を見るのも楽しいものですよ。

ローコストで良質な住宅を獲得するため、よい設計者を選ぶ際のポイントとして、設計者に事前に聞いておくべき6ヵ条を紹介しておきましょう。

?@こちらの要望を聞いてくれるか
当たりをつけた設計者に「こちらの要望を聞いてもらえるか」と尋ねれば、全員が肯定するに決まっています。
要望を開いてくれるか人どうかは、何度か設計者と会えば自然と分かってくると思いますので、面と向かって問う必要はないでしょう。
初めて建主に会って、設計者は自分のことを理解してほしいとアピールするのは当然です。
しかし、自分のことだけを話して、建主のいうことを聞かない設計者は注意したほうがよいかもしれません。いわゆる「自分の作品」をつくることしか関心がない恐れがあります。
設計者が提案した案について建主が要望を出しても、あれこれ理由を付けて変更したがらない設計者も要注意です。建主の要望をそのまま形にするのではなく、むしろ建主が要求した以上のことを提案できるのがプロの設計者だと思います。
建主の要望を否定するときも、真に建主のためを思ってきちんと理由を説明してくれるのなら何の問題もありません。その説明が「作品」をつくるための方便だと感じたら、建主としては納得できるまで説明を求めましょう。
?A概算が出せるか
設計で基本プランができたら、工事費の概算見積り書をもらえるか開いてみましょう。コストコントロールには初期段階の概算見積りが重要です。
概算ですから精度は10％前後の振れ幅はあるにしても、ここでオーバーするようなら、時には振り出しに戻って基本プンを考え直すこともあり得ます。
設計者によって設計する建物の特徴あるいは傾向があるので、設計者が手がけた過去の仕事のデータをもとに、独自の算定方式を準備していることもあります。床面積やそのほかの数量を基準にして、概算工事費が算出できるような表計算などのツールを用意していることが多いようです。
デザイン事務所では、概算の見積りも知合いの施工者などに依頼してしまうこともあるようです。
概算の工事費が分からないよりはましですが、うがった見方をすれば、これでは施工者のいいなりになる可能性があるので、あまり好ましい方法とはいえないかもしれません。
?B見積り査定を行うか
見積り査定は、ローコストかどうかに関わらず、設計事務所の業務としては必要なことです。
見積りも多くの労力を必要としますが、見積り査定も同様に多くの労力を必要とします。効率よく査定するには、それまでの仕事のデータから大掴みに判断します。仕上げの数量などは、過去のデータからおおむね判断できます。
全体のバランスから異常に突出しているところを重点的に査定をするのです。最終的には、すべての項目について数量と金額を査定します。適正な内容の見積りで、予算をオーバーした場合は、設計変更を検討しなければなりません。
設計者の多くは、丈夫で快適で安全な美しい住まいを適正な価格で実現するために努力しています。
しかし、なかにはコストのコントロールのできない、いわゆるデザインするだけの設計者もいます。
積算を専業に行っている事務所に、自分で費用を負担して委託し、積算と査定を行うならまだよいほうかもしれません。デザインのみの設計者のなかには、施工者が提出した見積り書をそのまま建主に提出してしまう人もいるようなので、注意が必要です。
?C設計した住宅を見せてもらえるか
設計者が過去に手がけた住まいを見せてもらいましょう。特別に器用な設計者は別にして、設計者ごとに、つくる建物には特徴や癖があるものなので、趣味が合うかどうかが分かります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、このことにはもう一つ、大切な意味があります。
住まいづくりは、建物工事の完成時が終わりではありません。むしろ建物が完成した日こそ住まいの誕生日であり、ここから建主が住まい手として住み続けながら、住まいを成長させていくのだと考えます。
設計者と施工者も含めた協働作業はまだまだ続くのです。
法的には確か5年間の保管義務があったように記憶していますが、多くの設計者がそうしているように、独立してから手がけた仕事のすべての資料を保管しています。これらの資料はいわば住まいのカルテですから、維持管理などで相談があったときにはすぐに対応できるようにしています。
設計者によっては、住まいが完成してから雑誌用に写真を撮り終えれば、おしまいという人もいます。
もっとひどい例は、住まいが完成してから何らかのトラブルでそのお宅には出入り禁止
という設計者も結構いるのです。よい建築の評価とは関係ないかもしれませんが、建物が完成してからも建主とよい関係でお付合いできていることは重要なことだと思います。
?D施工業者が毎回違うということはないか
若い設計者の場合は経験が少ないのでやむを得ないのですが、同じ地域の仕事では、設計者は信頼できる同じ施工者に頼む場合が多くあります。
お互いに信頼できる関係があって初めてできることなのですが、設計者によっては施工者が毎回違うことがあります。
毎回違うこと自体には何も問題はないのですが、設計者が現場とうまくいっていない場合や、あまりに無理難題を施工者に強いて嫌われている場合などがあるので要注意です。
建物をつくることは、ある面では契約関係ですから、決められたことをきちんとやればよいのですが、現場とうまくやれない設計者では、出来る住まいの質に悪影響を及ぼすかもしれず、住まいを建ててからも問題があるのです。
先にも述べたとおり、住まいは工事が完成して住んでからのほうがむしろ重要です。
建物の維持管理には施工者協力があったほうがよいのですが、設計者と施工者の関係が悪化している場合には協力が得られないことがあります。
維持管理や何か問題が生じるなどして施工者の助けを借りる必要があったときにも、施工者は「問題があっても設計のせい」だとして知らん顔してしまうこともあるのです。
?E過去の住宅例について説明してくれるか
設計者を決める前に、少なくとも一度は設計者を訪ねてみるとよいでしょう。そして、過去に設計した事例の資料を見せてもらい、説明をしてもらいましょう。
設計者が住まいにとって何が重要な事柄だと考えていて、その仕事にどんな考え方で取り組み、どんなプロセスで設計監理業務などの仕事を完成させたかなど、大いに参考になると思います。

地方に住んでいると、確かにマイカーは必須といえます。

私も長崎県内のとある田舎に住んでいたころには、週末に繁華街まで、まとめ買いをしに車で出かけたものです。

また、子供が小さかったこともあり、休日はよく家族で遠くまでドライブしました。

公共交通機関が発達していない地方都市ではマイカーは必須ですが、都会ではどうでしょうか。

住居が駅に近ければ、気軽に電車を利用して遠出することが可能です。

また、バスを利用すれば、街中をこまめに移動することもできます。

都電・都バス・都営地下鉄一日乗車券（大人700円、少児350円）都電・都営バス・都営地下鉄を一日中何回でも利用可能

都営バス一日乗車券（大人500円、少児250円）23区内の都営バスに限り自由に乗り降り可能東京フリーきっぷ（大人1580円、小児790円）都電・都営バス・都営地下鉄・東京メトロの全線および1Ｒ線の都区内を二日に限り乗り放題

など、東京の例ではありますが、とても経済的なチケットがあります。

マイカーを手放すことで、渋滞のイライラから解放されますし、バッテリーがあがってしまわないよう、わざわざ慣らし運転に出かける必要もなくなります。

また、マイカーを持たなければ、経済的な損失も回避できます。

たとえば、車両本体価格200万円の新車を購入、年間約1万キロ走り、7年で乗りつぶした場合（下取り価格ゼロとします）の年間で約60万円、月にすると5万円の出費（これには駐車場の利用料は含まれていません）となります。

せっかくとった運転免許ですから、運転技量の低下を心配する方は、時々レンタカーを借りることで対応してはいかがでしょうか。

普段の移動には電車やバスなどの公共交通機関を中心に利用し、どうしても車が必要なときには、レンタカーあるいはタクシーを利用すればいいのです。

たまにしか利用しないマイカーを維持する経費を考えれば、タクシーを利用することの経済優位性は十分にあると思います。

しかもタクシーであれば、当然のことながら運転手付きです。

運転のストレス、疲労からも解放されます。

建主向けの住宅雑誌には、「設計者をうまく使え」といったキャッチコピーが書かれています。設計者を使ってくれるのは実にありがたいことなのですが、その使い方によっては新たな悲劇を生み出します。
知人の設計者でもワガママな建主さんに散々振り回された挙句、「お金を全部返してもいいから、この建主の仕事は降りたい」なんて真顔で嘆く人がいました。分不相応なワガママを主張しすぎると、設計をする以前に実現不可能なことが多いのです。
建主の希望のなかで譲れないものがあるのは分かります。しかし、ローコストであれば、スッパリあきらめることも必要になってきます。
単に「欲しい！」だけではなく、コストパフォーマンスの視点での検討が重要になってくるのです。
たとえば、結露の問題などから、最近は木製サッシの人気が高いのですが、値段はアルミサッシの倍くらいになります。アルミサッシが抜群によいものとはいいませんが、コストパフォーマンスで考えると悪くはないと思います。
また、結露は家のつくり方と暮らし方によってある程度解消できるものですから、木製サッシだけが解消の手段ではありません。
このように部分的にこだわるのは、対費用効果で考えると損をすることもあります。逆に、家のつくり方がよくなければ、木製サッシを使うメリットがない場合もあり得るわけです。
最近の建主さんは、随分勉強されているようです。ただ、周りの設計者もじ意見なのですが、建主さんが仕入れた情報は総じて断片的だといえます。
あれとこれと、と主のいうようなものを、ただ組み合わせてもよいものができるわけではありません。プロであ設計者の意見に耳を傾けるべきだといえます。

さて、ここで設計者の手抜きには、いったいどのようなものがあるのかについて言及してみましょう。
大きく分けると、

（１）図面を描かない、

（２）施主の要望を開かない、

（３）設計監理をしない（現場を見に行かない）、

といった三つのパターンが挙げられます。

ここでは、まず（１）について見てみましょう。

最近はＣＡＤを使った設計が増えています。

昔のような手で一から描いていた時代に比べると、図面を描くスピードが随分速くなりました。

しかし、図面がデジタル化したからといっても、図面を描く手間はかかります。そうすると、いい加減な設計者はロクに図面を描きません。

図面には基本設計に必要な図面と、実施設計に必要な図面があります。

また、工事を始めるにあたって、図面などの書類を役所に提出しなければならないのですが、

このときに必要となる図面（申請図といいます）は平面図、立面図、断面図があれば十分です。

しかし、これだけでは家は建ちません。

実施設計図面とは工事に必要な図面で、これがないと現場では何もつくれません。

とはいえ、ここが日本の大工のスゴイところで、図面がなくても勝手に判断して、それなりにつくることができてしまったりします。

実施設計で必要な図面を列挙してみましょう。

●配置図・両積表

建物が敷地内のどこに建つのかを記したものです。配置図と併せて、「案内図」という現地を案内する地図も付けます。

●外部仕上げ表・内部仕上げ表・特記仕様書・メーカーリスト

一般的に「仕様書」と呼ばれるもので、建物のどの部分にどういった材料を使うかを具体的に指示したものです。

仕様書がなければ、どんな材料を使えばよいのか誰にも分かりません。

また、建主の希望により、メーカーの指定がある場合もありますので、指定をきちんと書いておかないと、業者の手に入りやすい製品に勝手に決められてしまいます。

仕上げに関して、「同等品とする」という一文が書かれていることがよくあります。

これは、Ａ社の製品を考えているけれども、同じような製品のスペックが保てるのであれば、他社の類似製品でもよい、という指示です。

施工業者のメーカーとの付合いの加減で仕入れ値が大幅に変わってしまうことがあるため、このような指示をいれておく必要があるのです。

安く仕入れられるメーカーもあれば、付合いがないので高くなってしまうメーカーもあります。

どこのメーカーの製品を使ってもさほど変わりがない場合は、「安く仕入れられる」ために、施工業者に任せてしまうこともあります。

「同等品」と記すことは決して手抜きではありません。

ただし、同等品以下のものが入ってくる危険性があるので、最終的にどの製品を使うのかを設計者がちゃんと確認しなければ、手抜きにつながることもあり得ますが…。

●各階平面図

間取りなど、各階を平面で切って上から見た図面です。これを描かない設計者は、さすがにいないでしょう。

●屋根伏図

屋根の形を上から見たもので、屋根の勾配がどこで切り替わるのかをおおまかに説明した図面です。

以下にも出てきますが、「伏図」というのは、部材や材料の組合せを平面的に描いたものを指します。

●立面図

建物の外観を描いたものです。

●断面図

主に、室内を垂直に切って、断面を描いたものです。各部材の高さや位置関係を記しています。

●矩計図

断面図をさらに細かく描いたものです。建材をどのように組み合わせるか、その高さや位置関係を記しています。

これを描くには材料や工法のことを知っていないと、ちゃんとしたものが描けません。

設計者が描いたつもりでも、現場では「これじゃあ納まらないよ！」と陰口を叩かれていることもあったりします。

●基礎伏図

基礎コンクリートの形状を上から見たものです。アンカーボルトがくる位置や、基礎の断面形状などが記されています。

●土台伏図・各階床伏図・小屋伏図

土台や各階の床組、小屋組などを上から見たものです。

木造の場合、木材の寸法や継手の位置などを細かく描いて指示をする必要があるので、設計者の実務能力が表れる図面です。

●軸組図

木組の方法を指示したものです。

最近は平面図・断面図などをプレカット業者に出すと、自動的に軸祖国を描いてもらえるようになっているので、自分で描く設計者は減ってきているようです。

●展開図

室内の4両の壁面の様子を描いたものです。窓の位置や高さ、仕上げの切替え位置など、室内仕上げの内容を伝えます。

●天井伏図

天井を下から見上げた絵を描いたものです。

●建具表

ドアやサッシなど建具を正面から見た絵を並べた表です。

もちろん、平面図には建具表の番号と連動して、どこにどのドアが入るのかが記されています。

●各階電気設備図・器具表

電気の配線やコンセントボックスの位置などを記したものです。照明器具の位置と姿なども記します。

●給排水衛生設備図

給排水の配管を描いたものです。トイレや台所などと位置が整合していなければ、大変なことになります。

●詳細図

詳細図にはさまざまなものがあり、部材どうしがぶつかるところや仕上げが変わるところ、ドアの取り付くところなどについてミリ単位の数字を拾い、絵に描いて納め方を指示する図面です。

ところが、この詳細図の作成がとても面倒な作業なのです。

多く描けばよいというものではないのですが、まったく措かない設計者も増えているようです。この辺りが、設計者の入れ込み具合を顕著に表す図面ではないでしょうか。

描かない理由（言い訳？）にはいろいろあるようです。
「詳細図が多いと、施工業者の見積りが高くなってしまう」だとか、「描かなくても大工が勝手に納めてくれる」

などというのもあります。

以前は、こうした詳細図をきちんと措けることが設計者の誇りだったりしたのですが、最近はどうも違うようです。
「空間として捉えているから、細かいことは考える必要がない」

という意見も耳にします。

よい空間をつくりたいからこそ、細かいところも詰めるべきだと思っています。

たとえば、紙でサイコロをつくるとして、サイコロの糊しろをキレイに計画して真四角にきちっとできたものと、糊がはみ出していたり、下手をすると糊しろすらなく、セロテープでベ夕べタ留めてあって、形もいびつになっているものと、お金を出して買うならどちらがよいでしょうか。

当然、前者だと思います。

キレイにつくるために重要なのは、どうつくるかを考えることです。

つくる人にそれを伝えなければなりません。それが詳細図の役割なのです。これを怠るとどういう結果になるのか、それは読者の皆様の想像にお任せしましょう。

新聞の折り込みチラシは、物件情報の収筆段としてどうでしょうか。

現在住んでいる地域を中心とした広告が大半でしょうから、いま住んでいるところの近くに探すのであれば非常に役立ちます。

ただし、幅広い地域の物件の中から理想の居住環境を絞り込んでいくには、選択肢が狭いのが難点です。

大判の美しい写真を楽しめること以外で役に立つことがあるとすれば、霧の住宅設備のしくみが視覚的に理解しやすいことでしょうか。

『住宅情報』でもわかりますが、この点については大判の美しいチラシのほうに軍配が上がると思います。

物件情報を手軽に集める方法として、住宅情報誌、新開の折り込みチラシ、パンフレットなどがあります。

最近では駅に無料の情報誌が置いてあることも多くなりました。

それぞれ一長一短ありますが、私の一番のおすすめは住宅情報誌です。

いくつかの情報誌がありますが、リクルート社発行の『住宅情報』が役に立ちます。

値段が安くて情報満載です。

しかも毎週発行されていて、会社帰りに遅くなってもコンビニで入手できます。

よくあれだけ膨大な情報を載せた分厚い雑誌を毎週発行できるものだ、と感心してしまいます。

関係者によると、毎週分厚い情報誌を発行し続けること自体に、ノウハウが詰まっているのだそうです。

私はリクルート社とは関係ないのですが、自分のマンション選びの際にずいぶんお世話になりました。

実際、私の場合、マンション探しをはじめて、物件を決定するまでの数か月ほどの間、2〜3週間おきに『住宅情報』を買っていました。

広範な読者を対象にしているので、内容がわかりやすく、実践的なのも嬉しいところです。

資金計画の早見表だとか、マンション申し込みから契約書に判を押すまでに知っておかなければならない知識、チェックリストなどがコンパクトによくまとまっていたので、必要なページをどんどん破ってファイルしていました。

『住宅情報』は厚さが2〜3センチほどあるので、そのままためておくと場所をとってしまいますが、安いがゆえに気兼ねなく、不要な部分はどんどん廃棄できます。

また、『住宅情報』を読み慣れてくると、自分の希望する条件の物件価格がだんだん見えてくるようになり、それなりの相場観が身についてきます。

まず、マンションのメリットを整理してみましょう。

マンションの最大のメリットは、土地代がかからない分、戸建て住宅と比較して価格が安いため、交通の便のよい場所に買えるということです。

交通の便がよいということは、ビジネスマン・ビジネスウーマンにとって通勤時間が短くてすみますので、それだけ自由な時間が確保できるということになります。

たとえば、片道1・5時間の通勤時間を要する戸建て住宅と、片道30分のマンションとでは、1日に往復で2時間の差が生じます。

これを1年間にすると、

2時間／日×20日／月×12月／年＝480時間／年

1年間で480時間にもなります。

つまり交通の便のよいマンションに住めば、1年間で20日分の時間を節約できることになります。起きている時間でいえば、30日分にもなります。

2番目のメリットは、セキュリティが高いことです。スチール製玄関ドアの鍵をかければ、戸締まりはほぼ完了。安心して外出できます。

一戸建て住宅だと、こうはいきません。

玄関のドア以外に、勝手口のドア、居間の窓、風呂場の窓、トイレの小窓など、鍵をかけなければならないところは、たくさんあります。

安心して長期の家族旅行に出かけられない、という戸建て住宅に住む知人がいるくらいです。

3番目のメリットは、眺望がよいということです。

もちろんマンションの高層階に住んだ場合のことですが、眺望のよさについては、3階建て程度の戸建て住宅では、とてもかないません。

4番目のメリットは、メンテナンスが楽だということです。

委託している管理会社がすべて面倒をみてくれますので、こんな楽なことはありません。

そのほかのメリットとして、マンションのほうが光熱費が少なくてすむといったようなこともあります。

上下左右を住戸に囲まれたマンションの住戸は、冷暖房の熱ロスが少ないのです。

もちろん、戸建て住宅に比べて、マンションのデメリットもあります。

私の考えるマンションの雲のデメリットは、将来の建て替えが難しいのではないかという点です。

「マンション建て替え円滑化法」が2002年芹に施行されたことによって、建て替えが以前よりスムーズにできるようになったとはいうものの、実際には大きな国難が予想されます。

でも、竣工して翠以上経過しないと建て替えないでしょうから、この間題は、自分の死後に先送りできるものとして目をつぶることにしましょう。

そのほか、マンションのデメリットとして、庭がないとか、ペットが飼えないといったことが考えられます。

庭がないことについては、草むしりの労がないことで、よしとしましょう。

近くの公園をわが家の庭だと思えばよいのです。

また、ペットについては、霊の多くのマンションは、小型のペットであれば飼うことが可能ですので、この点についても、マンションのほうがまったく不利とはいえなくなってきています。

ここでは、設計者に設計を頼む場合の仕事の進め方を説明しながら、いい加減な設計者がやりがちな手抜きのポイントについて取り上げてみることにしましょう。
設計依頼は、まずお客さん（建主候補）と設計者が会うことから始まります。
初顔合わせでは、設計事務所にお客さんが出向く場合や、建主宅に伺う場合とそれぞれです。
私の場合、事務所：建主宅＝3：7くらいでしょうか。事務所へ来る依頼者は、雑誌やイン
ターネットなどで依頼を検討している人が多く、初回は様子見で終始し、その場で頼む人はあまりいません。
一方、建主宅へ伺う場合は紹介者がいることが多く、依頼者の希望を聞いたり、敷地を見たりと初回の打合せへと進むことが多いのです。
初回の打合せの際に、建主側で用意しておくとよいものがあります。
・敷地の資料（測量図など）
・「こんな家に住みたい」といった希望をまとめた資料
後者の資料については、箇条書きやメモ書き程度で大丈夫です。
雑誌の切抜きや、写真もあればイメージがつかみやすくなります。
また、数は少ないですが、間取りを描いてくるお客さんもいます。それをそのまま採用することはありませんが、初回のヒアリングの判断材料としてはそれなりに有効です。
ここで大切なことは、設計者に対して何となく違和感を覚えたら、その設計者は断ったほうが無難です。
人間どうしにはやはり相性というものがありますし、代わりの設計者なんて山ほどいます。これからずっと話合いのなかで仕事を進めていく大切なパートナーですから、今後のトラブルを避ける意味でも、建主側でそれを見極めることは重要なのです。

マンションにするか、一戸建てにするか。

間取りをどうするか。

新聞の折り込み等の美しいチラシをながめながらマイホームを想像するのは楽しいものです。

リビングの広さや台所の位置、和室を何畳にしようとか、子供部屋をどうしようとか、住まいのカタチから検討に入る方が多いのではないでしょうか。

でも、住まいのカタチから検討に入ってしまうと、あなたが望む居住環境の一面しかとらえられないおそれがあります。

まず検討すべきことは、新しい居住環境を獲得する前に、あなたの暮らし、居住環境についてのライフプランを明確にすることです。

これを意外に軽く考えている人が多いようです。

一生住めるマンションを選ぶのであれば、家族を含めたライフプランはしっかり考えておかないと、後悔することも出てきます。

以下に、私が思い悩んだ居住環境の前提条件をお話しします。

あなたもご家族にとって最適な居住環境の前提条件をしっかり整理してみてください。

●働き方や家族構成の変化などを整理する

住みはじめてからの変化について、たとえば、次のようなことから考えはじめました。

定年までに、何度か異動があるとすれば、そのときは単身赴任生活があり得るかもし　れない。ならば、週末に移動の便がよいところに住居を構える必要がある。
このことは、羽田空港や東京駅に楽にアクセスできる地域を選定するきっかけになりました。

●仮に異動がなかったにせよ、定年まであと20年近い期間にわたって、いったい通勤時間にどれほどの人生を費やすのだろうか。通勤に費やす時間と労力はバカにならない。

●子供が社会人になるまで、あと十数年は子育てが続くので、住居は子供部屋の配置を十分意識する必要がある。

住宅というのは、マンションであれば20年、戸建住宅でも30年で、機能的劣化（外壁、配管などが物理的に劣化してしまうこと）や社会的陳腐化（部屋の広さや設備機器の仕様などの水準が、時代の要求に合わなくなってしまうこと）が生じてしまいます。

家族構成に応じた最適な間取りをどう考えるかは、とても重要です。

●夫婦の老後をどこで過ごすか。大自然に囲まれた田舎暮らしも魅力的だが、いざというときに病院が近くにあることのほうが重要に思える。

●近い将来両親の面倒をみることも視野に入れる必要がある。
いざというときには田舎の両親の介護について柔軟に対応できる態勢を考えておく必要がある。

この間題については、必ずしも明確な答えが出ていません。今後とも走りながら対応していくことにしています。