マイホームやマンション購入で、絶対損しない為に http://www.gukman.com/ マンションやマイホームを選ぶ時というのは、たくさんの候補から絞り込んでいく難しさがあります。家は大きな買い物です。購入してから後悔しないためにも、何に注意して購入を決断すればよいのか、そのポイントを解説します。 ja Copyright 2009 Thu, 05 Nov 2009 11:25:01 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 大規模なマンション団地には割安な物件がある マイナス面をもっています。 あなたにとって、それが気にならないのなら問題はないし、価格が安いということは他に代えがたい魅力でもあるので、積極的に打って出るべきでしょう。 「大規模マンション団地」に代表される、住宅の「大量供給地」の多くは、メリットとデメリットの両側面があります。

供給と需要のバランスがとれない

電車の車窓に延々と広がるマンション群　-　大都市近郊によくみられる風景です。 バスを降りたらマンション団地で、前後左右に同じ風景が広がっている　-　これもよくみかけます。 かつて、公団が開発を始めたのを皮切りに、民間デベロッパーも参入して、スケールの大きいマンション団地があちこちに誕生しました。 人口が1万人を超える団地もザラにあり、そこにはひとつの街としての機能が備わっています。 団地内で日常生活が完結できるという意味では、大型であるほど施設充実度が高く、完成度が高いといえるでしょう。

中古マンションが大量に出回る！？

ここ10年あまり、首都圏だけでも年間7〜8万戸、全国では毎年20万戸に達するほどのマンションが供給された。 中古市場の中心になるのは築5〜10年の物件と考えられるから、大量供給時代の物件がこれから中古市場に流れてくると予想される。 景気の低迷が長引いて、いまひとつ売買の盛り上がりに欠けているのが現状だが、潜在的には極めて大量の流通予備物件が控えているといえる。

団地からは同時期に物件が出る

しかし、大規模マンションを「中古住宅の売買」という側面から考えてみると、ある問題がみえてきます。 大規模マンション団地は中古住宅の大量供給地ともいえますから、つねに一定量の住宅が市場に出てくるのは自然な流れです。 さらに、新築時の購入者の入居時期もほぼ同一で、入居者の年齢層も近いため、転居や売却のタイミングが非常に似通ってきます。 つまり、同じ時期に、同じような物件が大量に発生しやすいのです。 ところで、ある地域において中古住宅の購入希望者がつねに一定数は存在するというのも、まったく自然な動きです。 しかし、特殊な事情がなければ、特定地域だけで急激に購入希望者が増えるということはありません。 以上の理由から、大規模マンション団地は、中古住宅の供給と需要のバランスが崩れやすいという側面があるのです。 これがどういう結果を招くかというと、率直にいえば「安値に足を引っ張られる」ことになります。 第一の原因は、いうまでもなく「供給が需要よりも多い」こと。 需要がなければ相場が下がるという法則通りの流れが生まれるわけです。 そして、第二の原因としてあげられるのが、「売り急ぐ人が安値で売却してしまう」こと。 大規模団地の多くは、間取りや広さなどが似通っているために、同じような物件がいったん安値で売られてしまうと、他は追随せざるを得ない、という厳しい現実にさらされてしまうのです。

売主に不利なものほど「お買い得」

大規模団地では、こうした悪循環を生じることがよくあります。 しかし、中古住宅の購入希望者にとっては、このことが逆に大きなメリットになるわけです。 大規模であるほど管理マニュアルがきちんとしていて、相対的に管理費が安いというメリットもあります。 また、都心の合理主義一点張りのマンションに比べれば、より安全・快適な生活が享受できるといってよいでしょう。 結局、マンション生活になにを求めるか　-　「合理性」か「充実度」か　-　につきるのですが、 将来の売却時のデメリットよりも充実度を優先するのなら、こうした物件に焦点を絞るのも悪くありません。

都市型大規模マンションは人気

最近の大規模マンションの主流は超高層。 しかし、少し前までは共有敷地を広くとった総合開発型の大規模マンションが多かった。 これらのなかで交通利便性のよい物件は人気が高く、値崩れはなかなか起こらない。

大規模マンションの便利施設は活用されているか？

最近の都心型超高層マンションを始め、大規模マンションの共用施設の充実ぶりはめざましい。 「キッズルーム」「ゲストハウス」はもちろん、「体育館」や「キッチンを備えたパーティールーム」、なかには「大型入浴施設」を備えたものも登場している。 実はこうした施設、最近になって採用されるようになったものばかりではない。 むしろ、少し前に建築された大規模マンションが知恵を絞って導入したものを、いま集大成しつつあるというカタチだ。 すでに流通している中古物件にも快適・便利施設が付属しているものが少なくない。 これらの共用施設の運営は管理費によってまかなわれるので、小規模マンションでは無理。 やはり大型マンションにかぎられている。 しかし、これらの共用施設が必ずしも有効に機能していない場合もあって、事実、水を接きっ放しの危険なプールなどというのもある。 中古マンションは、その実態を知ることができるのも利点だから、現地にいって自分の目で確認すること。

買い換え派は要注意

管理のしっかりした大規模マンション団地は生活するには快適で、割安に買えるなら最高。 ただし、将来の買い換えを考えているなら、売却時の相場にも配慮しておきたい。 割安で買えるということは売却価格も割安になるのが普通。 管理状況、建物の劣化具合などを慎重にチェックすること。]]> http://www.gukman.com/house-for-resale/0911051125.html http://www.gukman.com/house-for-resale/0911051125.html 中古住宅 Thu, 05 Nov 2009 11:25:01 +0900 マンションの「ペット可」の意味 最近増えてきた「ペット可」のマンションとは、どういうものなのでしょうか。 多くの「ペット可」マンションは、共用設備として、とくにペット専用の足洗い場があるわけではありませんし、ペットの散歩用の用具置き場があるわけでもありません。 また、床のフローリングがペットの爪で傷つきにくい特殊な仕様でできているわけでもありません。 「ペット可」と謳うだけで、とくに追加の費用をかけずに、ペット好きの客層をとらえられるのですから、マンション業者にとって、これほど楽なことはありません。 一部でみられる本格的なペット対応型マンションは別として、大半の「ペット可」マンションは、マンション業者の都合のよい販売促進戦略に過ぎない、と私は思います。 「ペット可」マンションでは、動物嫌いの住人との共生を図るために、マンション管理規約に「ペット飼育細則」が規定されることになります。 通常、犬であれば体高３０センチ程度の小型犬といった制約があります。 でも、小型犬が３０センチを超えて成長してしまった場合にどうするかなど、ペットのルールについては、いろいろ課題がありそうです。 また、ペットが苦手な人のことを配慮して、マンション内ではケージ等の容器に入れて持ち運ぶか、あるいは抱きかかえて歩行しなければならないなどの規則があると、散歩のつど、わざわざペットを布に包んでエレベーターに乗り込まなければならないなど、愛犬家にとっては苦労が多いようです。 あるマンションの住民から提出されたペット飼育申請リストを見ると、犬猫はともかく、小鳥、ウサギ、カメ、モルモット、ハムスターなどの小動物までもが掲載されています。 こういった小動物まで許可申請が必要なのかどうか疑問はあります。 ペットの雷申請の本来の目的は、ほかの居住者に対して迷惑、恐怖を与えそうな犬猫や、危害を及ぼす恐れのありそうな爬虫類の有無の把握にあると思います。 「ペット飼育細則」という規則だけで、動物好きの住民と動物嫌いの住民との融和を図っていくことは、なかなか難しいことです。 http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0911010854.html http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0911010854.html マンション Sun, 01 Nov 2009 08:54:31 +0900 高台のマンション 眺望豊かな都市型マンション 緑萌ゆる丘の海暮れる眺望 陽光と眺望をほしいままに 絶景を買う！ これらは、首都圏にあるいくつかのマンション広告のキャッチコピーです。 マンションからの眺めがよいということは、マンションが高台にあるか、あるいは高層タイプのマンションである、ということを意味しています。 ここでは、前者の場合について、考えてみましょう。 高台にマンションを建てる事業者は、高台であるがゆえの不便さの裏返しとして、眺望のよさをセールスポイントにしています。 当然のことながら、駅から坂道を登ってくるときの大変さや、最寄りにスーパーがない場合には坂の下まで買い出しに行かなければならない苦労などを、マンション業者は伏せています。 少なくとも積極的に説明することはないと思います。 眺望のよさと日常の生活の不便さとを比べたとき、あなたはどちらを優先させますか？　確かに都会の夜景の素晴らしさは、仕事で疲れた心を癒す効果があるような気もします。 でも、たいていの場合、帰宅後は家族との団らんやテレビを見て過ごす時間のほうが多いのではないでしょうか。 また、昼間は働きに出ているでしょうから、ゆっくりと景色を楽しめる時間は、休日などに限られます。 たとえ専業主婦といえども、外ばかり眺めているわけではないでしょう。 私は、長崎の高台にある集合住宅に住んでいたことがあります。 確かに、目の前に広がる田舎の景色を眺めるのは大変心地よいものでした。 でも、ふもとの商店街まで買出しに行くのは、足腰が丈夫で体力のあり余っていた若いころでしたので可能であったと思っています。 見晴らしのよさを追求するのであれば、高層マンションの上層階に住戸を求めるべきです。 高台に建つマンションの眺望の謳い文句に躍らされてはいけません。 http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0910271903.html http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0910271903.html マンション Tue, 27 Oct 2009 19:03:46 +0900 戸境壁・床スラブの厚さ 上下階や隣の住戸からの騒音対策については、実績豊富な業者が建てたマンションであればまず問題ないと思います。 隣の住戸との間を隔てている戸境壁の厚さが加センチ以上あればＯＫです。 また、上下階を隔てている床スラブの厚さは20〜25センチが一般的ですので、パンフレットなどに20センチ以上の厚さが謳われていればまず大丈夫でしょう。 少し細かいことをいうと、リビングなど床面積の大きな部屋は、防音対策として床スラブを支える小梁がちゃんと施工されているかとか、スラブの上の床仕上げが遮音性の高い二重構造になっているかなど、いくつかチェックポイントがあります。 でも、実績豊富な業者が建てたマンションであればそういった点に配慮されていると思います。 http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0910241112.html http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0910241112.html マンション Sat, 24 Oct 2009 11:12:38 +0900 物件をたくさんみて「相場観」を養う 「住宅は一生に一度か二度の買い物だから慎重に」とは、もう何度も聞かされた言葉でしょう。 ある調査によると、買うまでにみた物件数は「4〜5軒」が最も多いとか。 しかし、これでは「みないよりはマシ」という程度です。 物件をみて回るのは、その物件が自分にピッタリかどうかを確認するため。 ときには、「ピッタリなので即契約」ということがあるかもしれません。 しかし、少し冷静になって、もう一度ゆっくり考え直してみましょう。 あなたはとって、今回がはじめてのマイホーム探しでは？ もしそうなら、あなたは住宅のことをなにも知らないはず。 案内して説明する仲介業者はプロなので、マイナス要因は抑え気味に、プラス要因は強調気味に話すでしょう。 簡単に釣られてしまったら、そもそもそれが失敗のスタートかも…。 住宅は一軒ごとに違うのですから、数をみて目を肥やすことが大切です。 「この住宅は高いのか安いのか」 というのは、雑誌や広告で大まかに把握できても、実際に物件を訪れて肌で感じなければわからないものです。 中古住宅選びで最も大事なことのひとつは、この「相場観」を養うことです。 もちろん、偶然ベストの物件に当たることも皆無ではないので、「数軒みただけで絶対に決めてはいけない」とはいいません。 しかし、相場観のないまま安直に結論を出すと、割高な物件を掴む可能性がかなり高くなります。 「みているうちによい物件を逃がしてしまう」という心配はご無用。 中古住宅は間断なく市場に出ており、もっといい物件に必ずめぐり会えるものです。 「同じ徒歩時間でも道路の状況で違いが大きい」「公共施設の使い勝手は地域で違う」 といったことは、少数の物件を訪ねただけで把握するのは困難です。 また、長く住み続けるには街のイメージや商業施設の充実ぶりも大切。 これらも少数の物件をみただけでは実感しにくい要素です。 最初は家そのものに注目しがちで、トータルな住み心地を掴む力が不十分。 微妙な違いを見極める目は、数多くみて回るうちに養われるのです。]]> http://www.gukman.com/house-for-resale/0910220224.html http://www.gukman.com/house-for-resale/0910220224.html 中古住宅 Thu, 22 Oct 2009 02:24:14 +0900 居間をうまく使いこなす方法・考え方 ｌ人ｌ台テレビを保有する家庭も増え、家族が個室化する傾向にあるという指摘があります。 でも、出勤・通学前の朝の慌しい食事風景や、夕食後の団らん風景を演出できるのは居間ですし、たとえその主役をテレビに奪われているとしても、家族が楽しく集える舞台を居間に求めたい、と私は思います。 居間で家族と過ごすカタチは、月日の経過とともに変化していきます。 夫婦2人だけの新婚時代から、子供が1人あるいは2人と加わり（人によってはそれ以上の人数が加わる場合もありますが）、やがて子供が巣立ち、再び夫婦2人だけの世界に戻ります。 あるいは、最後は1人だけになるかもしれません。 増築のできない居間の適切な広さを検討するには、そのような家族構成の将来の変化を念頭において、居間での過ごし方を十分シミュレーションしておくことが必要です。 また、居間はできるだけ広いに越したことはないのですが、マンションの購入資金が潤沢にある方を除けば、家族にとって本当に必要な広さを、具体的にチェックしておくことも大切です。 居間の使い勝手を検討するのに、粘着性のあるフセンが役に立ちます。 平面図の縮尺に合わせて、テーブル、イス、テレビ、ソファなどの家具の型紙をフセンで作ります。 家族全員でわいわい話し合いながら、家具の切り抜きを平面図に貼ったり、はがしたりして、必要な居間の空間を視覚的に検討することができます。 このときの留意点は、生活の中心になりがちなテレビをどこに置くかということと、意外と場所をとるイスの型紙を貼り忘れないことです。 http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0910202101.html http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0910202101.html マンション Tue, 20 Oct 2009 21:01:54 +0900 屋内型のゴミ集積所は、いつでもゴミを出せるので便利 大規模マンションの場合、住民から出されるゴミの量は尋常ではありません。 東京都の1人1日当たりのゴミ排出量（事業系を含む）は、1991年度の1390グラム以降減少傾向にあるものの、2000年度時点で、1205グラムあります（東京都環境局「東京リサイクルハンドブック2002」データより）。 4人家族であれば、1日に5キログラム近いゴミを排出していることになります。 庭の広い戸建て住宅であれば、生ゴミを堆肥化するなど、ゴミ量の削減に努めるのでしょうが、マンションの場合、なかなかそうもいきません。 一般廃棄物として、ゴミ収集車に持って行ってもらうことになります。 大規模マンションには通常、マンション棟の一角に専用のゴミ集積場所が設けられます。 衛生面からゴミ集積場所は屋外露出型でなく、屋内型が好ましいのですが、問題は設置される位置です。 ゴミ収集車がアクセスしやすく、かつ住民からはあまり目立たなく、それでいて、ゴミを出しやすい場所に設けられます。 ゴミ集積場所が屋外露出型であれば、ゴミ収集日の当日の朝にゴミ出しすることになりますが、屋内型であれば、ゴミの収集日にかかわらず、いつでもゴミを出せる便利さがあります。 しかし、いつでもゴミを出せますが、臭気対策に気を配るモラルが住民に求められます。 夏であれば生ゴミはすぐに悪臭を発しますので、ゴミ出しの際には、よく水切りをした上で、ゴミ袋を二重にすることが基本ルールです。 http://www.gukman.com/plan-making/0910171908.html http://www.gukman.com/plan-making/0910171908.html 住宅・マンション工事のプラン作成 Sat, 17 Oct 2009 19:08:04 +0900 床はフローリングに限る 「これで見積もらせてもらいました」といえば話はすんでしまいます。 あるお宅では、引渡し後2年足らずで便所の給水管から漏水して下地が腐ってしまったために、フローリングを張り替えなければならなくなり、はがしてみたら、話と違ってフローリングがムクではなく合板＋突き板タイプの安物で、しかもフローリングどうしを噛み合わせる実加工もしていないものであることが分かった、という話を開いたことがあります。]]> http://www.gukman.com/omission-construction/0910140603.html http://www.gukman.com/omission-construction/0910140603.html 手抜き工事の手口 Wed, 14 Oct 2009 06:03:05 +0900 逆梁工法 「アウトフレーム工法」に加え、さらに空間の豊かさを確保する技術として「逆梁工法」を採用しているマンションを選びたいものです。 通常の梁は床コンクリート（＝床スラブ）の荷重を下から支えますが、「逆梁工法」では、上にある梁から床スラブを吊り下げる構造となります。 その結果、天井画には、普通であれば大きく飛び出てくる梁がなくなりますので、壁面に背の高い、採光的に有利ないわゆるハイサッシを取り付けることが可能になります。 それでは、逆梁となった、床スラブを吊り下げている梁はどこへいったのでしょうか。 バルコニーの手すりに化けているのが大半のケースです。 「逆梁工法」を採用しているマンションかどうかは、その外観から容易に判断できます。 逆梁となった梁は、バルコニーの厚みのある手すりに化けているわけですから、バルコニーに金属製の縦格子や半透明のパネルが付いているマンションは、「逆梁工法」ではありません。 半屋内空間のような、コンリート面で囲まれた彫りの深いバルコニーであれば、そのマンションは「逆梁工法」を採用しています。 http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0910120030.html http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0910120030.html マンション Mon, 12 Oct 2009 00:30:09 +0900 家の工法や構造によってどんな特徴がある？ 自由度が高い「木造在来工法」 昔から日本で用いられてきた工法で、「木造住宅」の多くはこのタイプと考えてよいでしょう。 軸で支えるので縁側のような大きな開口部をつくることができ、間取りを変えたり増築したりと、大がかりなリフォームもしやすいのが特徴です（木造住宅の70％ほどは在来工法で、残りがプレハブなどほかの工法でつくられている）。 ただし、どんな木材をどう製材するか、また、工事の段取りや大工の腕によって、仕上がりや性能に大きな開きが出る工法でもあります。

壁で支える2×4（ツーバイフォー）法

北米由来の工法で、2×4インチの角材を主材料とすることから、こう呼ばれます。 床、壁、天井を組み合わせた箱のような構造ですから、高い気密性や耐震性を得やすいのがメリット。 その半面、壁そのもので建物を支えているため、むやみに開口部を広げたり、の強度が損なわれる可能性もあります。

頑丈だが技術差が出るＲＣ造

いわゆる鉄筋コンクリートづくり。 耐久性・耐火性に優れますが施工技術による差が大きく出ます。 増改築や給排水管の変更には多少制限があります。

その他の工法

大手のハウスメーカーでは、各社独自の技術による工業化住宅を開発しています。 さまざまな工法があり、いずれも耐久性・耐震性の高さをセールスポイントにしていますが、どれが一番とは一概にいえません。 いずれにせよ、もともとの構造・工法がわからないと大規模なリフォームが難しい場合もあるので、あらかじめ特徴を確認しておきましょう。]]> http://www.gukman.com/house-for-resale/0910030851.html http://www.gukman.com/house-for-resale/0910030851.html 中古住宅 Sat, 03 Oct 2009 08:51:33 +0900 話を聞かない 建売住宅ではなく、設計者に注文して家を建てるのですから、自分が思い描く家を建ててもらいたいというのが当然というものです。 しかし、設計者のなかには、建主の要望などまるっきり開かず、ハウスメーカーの営業よろしく、設計者自身が立てたプランを強引に押し付ける人もいます。 これがきちんとした理由やコンセプトがあってのことならまだよいのですが、建主の要望を調整するのが面倒だからと、いい加減に対応している設計者もいるから困りものです。 いわゆる「自分の作品」をつくりたいだけの設計者もいます。 建主との対話がなくとも、敷地を見なくてもプランを提案してくる設計者はこのタイプだと思ってよいでしょう。 こうした設計者にとっては、建築主は自分を主張するためのチャンスをくれただけの人にはかならないのです。 自分の頭のなかにある「つくりたいこと」を表現する機会にしかすぎないのですから、建築主の話を聞くことなどは、無用であるばかりではなく、邪魔で余計なことなのかもしれません。 住まいづくりは、協働作業です。 もう一人の協働作業者である施工者がこの段階で関わることは少ないのですが、協働作業は設計の段階から始まっています。敷地や周りの環境、予算をはじめとする建築主が要望する事柄などの条件を、住まいという建築物に総合的にまとめあげてプロとして提案するのが設計者の職能だと考えます。 そのためには、建築主とよく対話して、条件を検討し、時には建築主の条件が不適切であれば助言もします。 こうした作業を繰り返して、よい住まいづくりのための設計の作業を進めていくのです。 施工段階でも、協働作業は継続します。施工の段階で新たに建主の要望が出てきたときには、これを開いて助言をし、現場への指示が必要なら、施工業者に建主の要望を専門家として適切に指示しなければなりません。 面倒なことだと、まったく伝えようとしない設計者もいますので、注意が必要です。 http://www.gukman.com/plan-making/0909301424.html http://www.gukman.com/plan-making/0909301424.html 住宅・マンション工事のプラン作成 Wed, 30 Sep 2009 14:24:28 +0900 風呂場の窓・洗濯スペースについて 洗濯は寝室から遠い場所で 洗濯スペースは、脱衣スペースと一体となって、風呂場の隣にあるのが一般的です。 マンションの間取り図では、点線で洗濯機を置く位置がていねいに表現されている場合もあります。 最近の洗濯機は大型化しているので、所有している洗濯機のサイズをしっかりと確認しておきましょう。 平日の夜や休日の朝に洗濯機を回すこともあるでしょうから、騒音や振動が伝わらないよう、洗濯スペースの位置が寝室から十分離れていることを確認しておきましょう。]]> http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0909260953.html http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0909260953.html マンション Sat, 26 Sep 2009 09:53:35 +0900 依頼する仲介業者について 情報量とシステム化が大手の魅力 組織化、情報化が飛躍的に進んだことで、ほとんどの業者はパソコンやファクシミリを使って情報交換をしていますから、単に「情報の量」という点からすると、いまや大手と中小にさほど大きな差がなくなったと考えてよいでしょう。 では、大手だからこそ、というメリットはなくなってしまったのか？　というとそうではありません。 大手ならではのメリットをあげてみましょう。 （１）自社内に、広域かつ大量の情報を保有している （２）自社系列の特定物件情報が入る （３）紹介、契約などがシステム化されている （４）独自の保証制度を有している 「なんとなくイメージがよい」ばかりでなく、これらがトータルに機能しているのが大手です。 特に、系列の特定情報を含む大量の情報が自社内にそろっていることと、契約システムがしっかりしているのが魅力であり、安心感につながっているといえます。 さらに、中小ではなかなか実現できない、独自の「保証」をつける業者が増えているのも魅力のひとつにあげられます。 最近は「有料だが長期の保証」をするところも出てきました。

中小は地域情報に精通する

いっぽう、中小は大手の裏返しだからといって、メリットがすべてデメリットかといえば、必ずしもそうではありません。 いま述べたように、物件情報の量という点では、機構を通じて大手に匹敵するものを引き出せるようになっていますし、 独自の営業基盤をもって特定地域の情報に精通しているという、大手とは一味違う魅力を備えています。 また、ひと口に中小といっても、グループ化を進めて大手並みの体制を整え、大量の情報蓄積をしているところもあり、独自の保証制度を打ち出しているところもあります。 ただ、一般的にいえば資本力の差でシステム化が遅れており、また、自社内に保有する情報量は大手に劣るといえるでしょう。 しかし、情報保有量が多いことと、そこに自分（つまり買い主）にとって有効な情報があるかどうかは別の話。 地域密着型である中小の最大のメリットは、「地域に精通していること」なので、恩わぬ掘り出しモノ情報が得られることがある、これが中小の最大の魅力なのです。 住宅というのは単に家だけで善し悪しを決めるものではなく、街の雰囲気や暮らしやすさも重要な判断材料です。 その街に精通している中小業者であれば、そうした周辺の情報にも詳しいというメリットもあります。 住みたいエリアがはっきりしている人が地域限定で探すなら、中小ならではのパワーに委ねてみるのもひとつの手です。

有料の中古住宅長期保証

有料の中古住宅長期保証 中古住宅の保証は新築に比べて手薄いのが実態だが、 「自社建築物件を修理したうえ、10年保証」（三井ホーム）、 「自社建築物件を有料点検し、10年保証」（積水ハウス） など、自社物件への長期保証をする大手メーカーも増えている。 また、「有料診断をしたうえで、5年間の保証」（東急アメニックス）といったシステムもスタートした。

仲介手数料は交渉の余地あり！

仲介手数料は交渉しよう！ 中古住宅の伸介手数料は、国土交通省の告知によって「売買価格の3％プラス6万円」と定められている。 ただし、これは簡易な計算法で求めたもので、正確には売買金額によってパーセンテージが異なる。 400万円以下の不動産というのは稀だが、仮にあるとすると手数料のパーセンテージはもっと高くなる。
不動産の価格 手数料（％）
200万円以下 100分の5
200万円超400万円以下 100分の4
400万円超 100分の3
ところで、実はこの料率、「上限」として定められたもの。 これを下回ってもかまわないのだ。 つまり、値引きも可ということ。 最近では「当社の会員は手数料が半額」などと宣伝している仲介業を、ちらほらとみかけるようになってきた。 概して中小の業者に多く、大手にとってはおもしろくない傾向だろうが、これは決して不当廉売などではない。 価格か手数料のどちらかを引いてほしいなど、条件付きで交渉する余地はある。]]> http://www.gukman.com/house-for-resale/0909230538.html http://www.gukman.com/house-for-resale/0909230538.html 中古住宅 Wed, 23 Sep 2009 05:38:31 +0900 敷居・鴨居は簡単施工で 「内法材」ということもあります。 敷居は、引き戸などの建具を開閉させるために部屋の境目の床の部分に入れる平たい造作材です。 建具を滑らせるための溝が加工されています。その敷居の上で、対になって建具を滑らせる溝の付いた平たい造作材が鴨居です。 造作材はどれも、変形したり動いたりすると仕上げ材との問に隙間が空いたりするので、きちんと固定しなければなりません。 特に、敷居と鴨居は建具を円滑に動かすために、いつまでも精度よく納まっていなければ困ります。 たとえば、敷居がもち上がってしまうと、建具との適正な隙間がなくなって建具がうまく動かなくなってしまいますし、逆に下がれば、ひどいときには建具が外れてしまうこともあります。 また、敷居が上下すれば柱と敷居の角度が変わるので、建具を閉めたときに建付けが悪くなって、隙間ができてしまいます。鴨居の変形も同様です。 ていねいな仕事では、敷居も鴨居も柱に取り付けるときに、目違い（「めち」ともいいます）という小さな突起を木を加工してつくり出すか、別の木を利用して同様の形にし、柱に彫り込んで動かないようにして取り付けます。 こうすると、見かけは単純に柱に付いているように見えますが、見えないところではしっかり目違いが柱に入り込んで固定されているのです。 さらに多少木が縮んでも隙間が出にくいように、柱をなるべく開いておいて、造作材が突っ張るようにきつく入れてあります。 上等な造作工事はこのように、見かけは単純でも、見えないところで造作材が後で変形しないよう、きちんと加工されて取り付けられているのです。 鴨居の取付けでも、後で壁の重みで鴨居が垂れてくると困るので、木の癖を読んで上向きに曲がるように使いますし、多少垂れてきても建具の開閉に支障がないように、あらかじめ凸状に少し湾曲させて取り付けておくのが、大工の常識とされています。 最近は、こうした加工や取付けができない大工さんがたくさんいます。 手間賃が安い仕事では、造作材の仕上がったときの見かけの単純さだけ同じになるようにして、省力施工をするのです。 敷居や鴨居は、見かけどおりスパッと切って柱の問に入れ込み、見えないところで釘かビスで留めるだけですませてしまいます。柱に彫り込んで入れるなどということはやりません。 柱の問を開かせるジャッキがあるので、突っ張り加減に入れておくのがせいぜいです。 集成材の内法材では、木の癖などは関係ありませんから、溝が加工されているとおりに取り付けるだけです。 また、本来なら、造作材は切り口もきれいなように極めの細かい鋸で挽くとよいのですが、仕事がはかどるからといって、電動鋸で切り口も粗くスパッと切ってしまいます。 窓枠やドア枠なども、見かけは端部を45度ずつに切った枠が直角に付いているように見えるのですが（こうした接合方法を「留め」といいます）、なかのほうではこれがずれないように枠を組むような加工をするのが本来のやり方です。 しかし、最近の電動鋸は角度を合わせると正確に45度に切れることもあり、いい加減な施工業者は、これも複雑な加工をせずにスパッと切ってビスで留めるだけにしてしまいます。 一見するとぴたっと合わさっているようですが、地震などの大きな力がかかったり、時間の経過とともにズレてしまうことがあるので注意が必要です。]]> http://www.gukman.com/omission-construction/0909201203.html http://www.gukman.com/omission-construction/0909201203.html 手抜き工事の手口 Sun, 20 Sep 2009 12:03:39 +0900 日当たりのよいマンションの向き 日当たりのよい部屋は、健康的でとても気持ちのよいものです。 日当たりのよさは日照時間に左右され、その日照時間は壁面の方位によってかなりの差があります。 一日中晴天である場合に外壁が直射日光を受ける時間数を、その外壁の「可照時間」といい、部屋の日当たりのよさを評価する際の指標になります。 壁面の方位別の日照時間を見ると、南面、南東面、南西面の日照が良好であることがわかります。 つまり、マンション棟の長手方向（長い面）は、南向きがよいということです。 西向きや東向きのマンションを選んでは絶対にダメです。 高校時代の私の部屋は、二戸建ての2階にある西向きでした。 夏の夕方には、強い西日の影響で、室温が40度を超えることがたびたびでした。 当時、エアコンはまだ一般的ではなく、扇風機をかけて、汗だくになりながら勉強したものです。 逆に、かつて住んでいた長崎の社宅は、真南に向いていました。 とくに冬の時期は、朝から夕方まで日が入り、一日中ポカポカと気持ちよく過ごすことができました。 現在私の住んでいるマンション棟の長芋方向は、敷地の関係から少しだけ南東方向に振れています。 夏には寝室に早い時間から朝日が入り込んできて、目が覚めやすいので、遮光カーテンを付けて対応しています。 http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0909171136.html http://www.gukman.com/how-to-choose-and-look-for/0909171136.html マンション Thu, 17 Sep 2009 11:36:46 +0900