マンション：マイホームやマンション購入で、絶対損しない為に

最近増えてきた「ペット可」のマンションとは、どういうものなのでしょうか。

多くの「ペット可」マンションは、共用設備として、とくにペット専用の足洗い場があるわけではありませんし、ペットの散歩用の用具置き場があるわけでもありません。

また、床のフローリングがペットの爪で傷つきにくい特殊な仕様でできているわけでもありません。

「ペット可」と謳うだけで、とくに追加の費用をかけずに、ペット好きの客層をとらえられるのですから、マンション業者にとって、これほど楽なことはありません。

一部でみられる本格的なペット対応型マンションは別として、大半の「ペット可」マンションは、マンション業者の都合のよい販売促進戦略に過ぎない、と私は思います。

「ペット可」マンションでは、動物嫌いの住人との共生を図るために、マンション管理規約に「ペット飼育細則」が規定されることになります。

通常、犬であれば体高３０センチ程度の小型犬といった制約があります。

でも、小型犬が３０センチを超えて成長してしまった場合にどうするかなど、ペットのルールについては、いろいろ課題がありそうです。

また、ペットが苦手な人のことを配慮して、マンション内ではケージ等の容器に入れて持ち運ぶか、あるいは抱きかかえて歩行しなければならないなどの規則があると、散歩のつど、わざわざペットを布に包んでエレベーターに乗り込まなければならないなど、愛犬家にとっては苦労が多いようです。

あるマンションの住民から提出されたペット飼育申請リストを見ると、犬猫はともかく、小鳥、ウサギ、カメ、モルモット、ハムスターなどの小動物までもが掲載されています。

こういった小動物まで許可申請が必要なのかどうか疑問はあります。

ペットの雷申請の本来の目的は、ほかの居住者に対して迷惑、恐怖を与えそうな犬猫や、危害を及ぼす恐れのありそうな爬虫類の有無の把握にあると思います。

「ペット飼育細則」という規則だけで、動物好きの住民と動物嫌いの住民との融和を図っていくことは、なかなか難しいことです。

眺望豊かな都市型マンション

緑萌ゆる丘の海暮れる眺望

陽光と眺望をほしいままに

絶景を買う！

これらは、首都圏にあるいくつかのマンション広告のキャッチコピーです。

マンションからの眺めがよいということは、マンションが高台にあるか、あるいは高層タイプのマンションである、ということを意味しています。

ここでは、前者の場合について、考えてみましょう。

高台にマンションを建てる事業者は、高台であるがゆえの不便さの裏返しとして、眺望のよさをセールスポイントにしています。

当然のことながら、駅から坂道を登ってくるときの大変さや、最寄りにスーパーがない場合には坂の下まで買い出しに行かなければならない苦労などを、マンション業者は伏せています。

少なくとも積極的に説明することはないと思います。

眺望のよさと日常の生活の不便さとを比べたとき、あなたはどちらを優先させますか？　確かに都会の夜景の素晴らしさは、仕事で疲れた心を癒す効果があるような気もします。

でも、たいていの場合、帰宅後は家族との団らんやテレビを見て過ごす時間のほうが多いのではないでしょうか。

また、昼間は働きに出ているでしょうから、ゆっくりと景色を楽しめる時間は、休日などに限られます。

たとえ専業主婦といえども、外ばかり眺めているわけではないでしょう。

私は、長崎の高台にある集合住宅に住んでいたことがあります。

確かに、目の前に広がる田舎の景色を眺めるのは大変心地よいものでした。

でも、ふもとの商店街まで買出しに行くのは、足腰が丈夫で体力のあり余っていた若いころでしたので可能であったと思っています。

見晴らしのよさを追求するのであれば、高層マンションの上層階に住戸を求めるべきです。

高台に建つマンションの眺望の謳い文句に躍らされてはいけません。

上下階や隣の住戸からの騒音対策については、実績豊富な業者が建てたマンションであればまず問題ないと思います。

隣の住戸との間を隔てている戸境壁の厚さが加センチ以上あればＯＫです。

また、上下階を隔てている床スラブの厚さは20〜25センチが一般的ですので、パンフレットなどに20センチ以上の厚さが謳われていればまず大丈夫でしょう。

少し細かいことをいうと、リビングなど床面積の大きな部屋は、防音対策として床スラブを支える小梁がちゃんと施工されているかとか、スラブの上の床仕上げが遮音性の高い二重構造になっているかなど、いくつかチェックポイントがあります。

でも、実績豊富な業者が建てたマンションであればそういった点に配慮されていると思います。

ｌ人ｌ台テレビを保有する家庭も増え、家族が個室化する傾向にあるという指摘があります。

でも、出勤・通学前の朝の慌しい食事風景や、夕食後の団らん風景を演出できるのは居間ですし、たとえその主役をテレビに奪われているとしても、家族が楽しく集える舞台を居間に求めたい、と私は思います。

居間で家族と過ごすカタチは、月日の経過とともに変化していきます。

夫婦2人だけの新婚時代から、子供が1人あるいは2人と加わり（人によってはそれ以上の人数が加わる場合もありますが）、やがて子供が巣立ち、再び夫婦2人だけの世界に戻ります。

あるいは、最後は1人だけになるかもしれません。

増築のできない居間の適切な広さを検討するには、そのような家族構成の将来の変化を念頭において、居間での過ごし方を十分シミュレーションしておくことが必要です。

また、居間はできるだけ広いに越したことはないのですが、マンションの購入資金が潤沢にある方を除けば、家族にとって本当に必要な広さを、具体的にチェックしておくことも大切です。

居間の使い勝手を検討するのに、粘着性のあるフセンが役に立ちます。

平面図の縮尺に合わせて、テーブル、イス、テレビ、ソファなどの家具の型紙をフセンで作ります。

家族全員でわいわい話し合いながら、家具の切り抜きを平面図に貼ったり、はがしたりして、必要な居間の空間を視覚的に検討することができます。

このときの留意点は、生活の中心になりがちなテレビをどこに置くかということと、意外と場所をとるイスの型紙を貼り忘れないことです。

「アウトフレーム工法」に加え、さらに空間の豊かさを確保する技術として「逆梁工法」を採用しているマンションを選びたいものです。

通常の梁は床コンクリート（＝床スラブ）の荷重を下から支えますが、「逆梁工法」では、上にある梁から床スラブを吊り下げる構造となります。

その結果、天井画には、普通であれば大きく飛び出てくる梁がなくなりますので、壁面に背の高い、採光的に有利ないわゆるハイサッシを取り付けることが可能になります。

それでは、逆梁となった、床スラブを吊り下げている梁はどこへいったのでしょうか。

バルコニーの手すりに化けているのが大半のケースです。

「逆梁工法」を採用しているマンションかどうかは、その外観から容易に判断できます。

逆梁となった梁は、バルコニーの厚みのある手すりに化けているわけですから、バルコニーに金属製の縦格子や半透明のパネルが付いているマンションは、「逆梁工法」ではありません。

半屋内空間のような、コンリート面で囲まれた彫りの深いバルコニーであれば、そのマンションは「逆梁工法」を採用しています。

間接照明に映える坪庭をながめながら、ゆったりとヒノキの湯船でくつろぐのは、とても日本的な風景です。

そのようなのんびりとした時間を過ごすのは、たまの家族旅行で旅館に泊まったときの楽しみにとっておくことにしましょう。

風呂場に窓がなければ、プライバシーを気にすることもありませんし、窓の開け閉めに気を遣う必要もありません。

湿気対策としては、着後に風呂を出た人が、タイマー付き換気扇のスイッチを入れるだけですみます。

洗濯は寝室から遠い場所で

洗濯スペースは、脱衣スペースと一体となって、風呂場の隣にあるのが一般的です。

マンションの間取り図では、点線で洗濯機を置く位置がていねいに表現されている場合もあります。

最近の洗濯機は大型化しているので、所有している洗濯機のサイズをしっかりと確認しておきましょう。

平日の夜や休日の朝に洗濯機を回すこともあるでしょうから、騒音や振動が伝わらないよう、洗濯スペースの位置が寝室から十分離れていることを確認しておきましょう。

日当たりのよい部屋は、健康的でとても気持ちのよいものです。

日当たりのよさは日照時間に左右され、その日照時間は壁面の方位によってかなりの差があります。

一日中晴天である場合に外壁が直射日光を受ける時間数を、その外壁の「可照時間」といい、部屋の日当たりのよさを評価する際の指標になります。

壁面の方位別の日照時間を見ると、南面、南東面、南西面の日照が良好であることがわかります。

つまり、マンション棟の長手方向（長い面）は、南向きがよいということです。

西向きや東向きのマンションを選んでは絶対にダメです。

高校時代の私の部屋は、二戸建ての2階にある西向きでした。

夏の夕方には、強い西日の影響で、室温が40度を超えることがたびたびでした。

当時、エアコンはまだ一般的ではなく、扇風機をかけて、汗だくになりながら勉強したものです。

逆に、かつて住んでいた長崎の社宅は、真南に向いていました。

とくに冬の時期は、朝から夕方まで日が入り、一日中ポカポカと気持ちよく過ごすことができました。

現在私の住んでいるマンション棟の長芋方向は、敷地の関係から少しだけ南東方向に振れています。

夏には寝室に早い時間から朝日が入り込んできて、目が覚めやすいので、遮光カーテンを付けて対応しています。

マンションで騒音に次いで多いクレームは、結露についてです。

最近のマンションは高断熱二尚気密化しているので、炊事や室内に干した洗濯物から発生した水蒸気は、建材などに吸湿されない限り室内にとどまることになります。

この湿った空気が冷たい壁表面に触れると、冷たいビールビンが汗をかくのと同様、壁表面に結露を生じることになります。

このような結露の発生を防ぐには、水蒸気を発生するもとを絶つか、壁面に断熱材を施し、壁表面の温度が下がらないようにする必要があります。

1980年に省エネ基準が公布される以前は、東京、名古屋、大阪のような温暖な地域のマンションの南側壁面に断熱材を施工することは、必ずしも行なわれていませんでしたし、そのことにとくに疑問を持たない建築関係者も少なくありませんでした。

省エネ基準が公布されてからは、東京、名古屋、大阪などの温暖地域にも、望ましい断熱材の厚さや施工要領などが周知されるようになりました。

私など、生活道路の早朝の静けさを破る新聞配達のスクーターの音でさえ気になるのに、ましてや交通量の多い幹線道路沿いのマンションに住むことなど、とても考えられません。

幹線道路の交差点の騒音は、80ｄＢもあります。

静かな事務所で50ｄＢ、静かな公園で40ｄＢです。

ですから、幹線道路の交差点80ｄＢという騒音は、とんでもなく大きな値なのです。

防音サッシならある程度の防音効果があるとはいえ、一年中窓を閉め切って生活するわけにはいきません。

とくに夏の間中、エアコンをかけっ放しというのはとても不健康ですし、また不経済です。

風通しの爽快さが味わえないなんて、望ましい居住環境とはいえないでしょう。

それでも低価格に魅せられて幹線道路沿いに住むことを選択してしまう方がいます。

マンション業者の罠にはまってしまう前に、深夜の長距離トラックの振動・堅日の問題をあらためて想像してみてください。

そもそも完璧な防音サッシなどありません。

静かな深夜に断続的に発生するトラックの振動・騒音はとても気になるはずです。

防音サッシは、厚いガラスを使っていたり、二重サッシになっていたりして、構造的に重いものになっています。

ベランダへの出入りのたびに、重いサッシを開け閉めするのはわずらわしいのではないでしょうか。

また、セミ・エアタイトといって、気密性の高いサッシの金具を締め上げるには、多少なりとも力が必要です。

また、幹線道路沿いのマンションですと、排気ガスの問題も気になります。

ベランダに干した洗濯物、布団はすぐに黒くなってしまいます。

マンションが交差点に近い場合は、騒音も相当なものですが、信号待ちの車から出される排気ガスの量もかなりのものです。

健康的な環境からはほど遠いといえます。

床のコンクリート（床スラブ）や隣接住戸との戸境壁の厚さが20センチ以上必要であることはもちろんですが、トイレの給排水音や放尿音が伝わらないように、便器や配管の遮音対策・防振対策が施されていればいうことはありません。

窓のない完璧に閉ざされたトイレは、じっくりと物を考えるのには最高の場所です。

私は、本も筆記用具も必要としない第二の書斎と勝手に位置づけています。

たとえば、毎朝出勤前にトイレの扉の内側に貼りつけた葉書サイズの年間カレンダーをながめながら、その日の仕事の進め具合を思案しています。

古代インドでは、東西軸を「太陽の道」、南北軸を「風の道」として、自然を活かした街づくり、家づくりがなされていたそうです。

日本の夏は高温多湿ですから、昔から南北軸の「風の道」、いわゆる通風という自然の力を意識した建物配置や間取りが考えられてきました。

ところが最近のマンションでは、夏は窓を閉め切って、エアコンの機械力に頼る生活になってきています。

ヒートアイランド現象の著しい都会で、熱帯夜にエアコンをかけっ放しというのは、ある程度しかたがないことだとは思います。

でも、普段は省エネ的生活が送れるよう、少しでも昔の人の知恵に習って、自然の風を感じながら過ごしたいものです。

通風の基本は、リビングの開け放った窓から入った空気が、反対側の玄関ドアや子供部屋の窓から抜けられるような、できるだけストレートな風の道が確保された間取りになっていることです。

大手業者のマンションであれば、間取り的にはまず問題ないと思います。

高層階の住戸であれば、風通しがよいのはいうまでもありません。

ただ、気をつけておかなければならないのは、あなたが選ぶ住戸と外部空間との関係です。

あなたのマンションの北側あるいは南側に隣のマンションが迫っていると、通風が妨げられてしまいます。

また、通風を確保するために玄関のドアや部屋の窓を開け放すにしても、隣の視線が気になるところです。

このため少し気の利いたマンションであれば、玄関のドアを開けたとき対面のマンションからの視線を遮るための不透明のパネルが設置されています。

窓から覗かれる視線防止対策としては、レースのカーテンやヨシズ（葦の茎を編んで作った、すだれ状のものです）で目隠しをすることになりますので、通風性能が若干低下してしまいます。

ですから、通風の妨げとなる隣のマンションから、できるだけ離れた位置にあることが重要です。

寝室や子供部屋の広さや配置をどうするか、和室にするのか洋室にするのか・・。

広い寝室が欲しい人もいれば、掃除が大変にならないよう、寝るための最小限の広さがあれば十分とする人もいるかと思います。

また、床の間のある和室を好む人もいれば、ベッドの似合う洋室を望む人もいるでしょう。

子供部屋にしても、一人っ子なのか、男の子2人なのか、姉と弟なのか、その組み合わせによって、部屋数や広さも異なってきます。

このように寝室や子供部屋などの居室のありようについては、各世帯のライフスタイルによって、数多くの選択肢があります。

この数多くの選択肢の中から、あなたのライフスタイルに合った居室を絞り込んでいくのは、十人十色、価値観の違いもあるでしょうから、他人が簡単に助言できるものではありません。

そこで、ここでは注意すべき一点のみ、お話しいたします。

行灯部屋のある住戸は、選んではいけないという点です。

行灯部屋というのは、部屋が直接窓に接していないため、いつも照明をつけていないと薄暗い部屋のことをいいます。

間口の狭いマンションに多くの居室を収めようとすると、どうしても窓のない行灯部屋が生じてしまいます。

居室は、建築基準法で床面積の7分の1以上の有効採光面積を確保するよう規定されています。

それなのに、直接窓に接していない行灯部屋が、なぜ許されているのでしょうか。

たとえば、窓のある居間の奥に行灯部屋がある場合であれば、居間と行灯部屋の間のフスマを開け放つことで、たとえ行灯部屋であっても、計算上は有効採光面積を確保できますので、7分の1ルールをクリアすることができるわけです。

計算上はクリアしても、実際、日中に薄暗い居室はあまり心地よいものでありません。

外部からの光を遮断された書斎などを希望される方以外は、行灯部屋のある住戸を選んではいけません。

いまや全国にコンビニがあふれています。

確かにコンビニは日用雑貨がいつでも買える便利さがありますが、生鮮食料品の品揃えではスーパーに軍配が上がると思います。

ただ、最近はスーパーでも、競争の激しいところでは、朝9時から夜11時まで営業されるようになりました。

スーパーがマンションから徒歩10分を超えてしまうと、醤油を切らしたのでちょっと買ってくるというわけにはいきませんが、徒歩数分以内のところにあれば、ほとんどわが家の冷蔵庫、といった便利さを享受することができます。

さらに同じ商圏にスーパーが2店舗以上あれば、競争原理が働き、安くて質のよいものが調達できますので消費者にとってはありがたいことです。

また、大型スーパーとなるとたいていファーストフード店が併設されていますので、たまの休日の朝食にはいいかもしれません。

昼間は家族連れでごった返していますが、休日の早朝はゆっくりとくつろいでコーヒーを飲めるほど空いていますので穴場といえます。

このように便利なスーパーがマンションの近くにあっても、生協の宅配のよさは捨て難いものであることを念のために付け加えておきたいと思います。

若干高めですが、品質的に安心できることと、なによりも地方では家の近くにスーパーが存在しないのですから、過1～2回の宅配はとても助かるでしょう
。

スーパーへ徒歩3分のマンションに住むいまでも、生協の宅配を利用しています。

家内にいわせると、やはり品質の面で安心感があることと、なにより毎週カタログをみて商品をじっくり選ぶ楽しみがあるからだそうです。

最近、世の中はとても物騒になりました。

子供たちの安全を守るためには、小中学校はマンションから少しでも近いほうが安心できますし、実際にそのような観点から、小中学校に近いマンションを選ばれる方もいるかと思います。

ただ、小中学校のことだけでなく、将来の高校のことまで考えた上で、どの自治体に住むべきかについて、ほんの少し頭の片隅においておかれることをおすすめします。

自治体によって、進学の難しさが異なりますので、マンションを選ぶ際には、このあたりのことも念頭においておきたいところです。

最近はそれまでのゆとり教育の揺り戻しもあり、生徒の選択の幅を広げるために学区の弾力化や撤廃する自治体が増えています。

高校生ばかりか、小中学生まで従来の学区を越えて通学できるような地域も出てきています。

このように自治体の小中学校・高校の枠組みが揺らいでくると、子供の将来の教育を意識しながら、どの地域に住まうべきかを見通すのは、なかなか難しいところです。

でも、いずれにせよ、単に小中学校への通学距離だけでなく、たとえば中高一貫の学校に通わせるのか否か、いまから考えを整理した上で、マンションの立地を選んでおいても損はないと思います。

お金も大切ですが、健康はもっと大切です。

いくらお金があっても健康を損ねてしまうと人生はつまらないものになってしまいます。

健康を維持するために効果的なのはなんといっても継続的に運動をすることです。

継続的に運動をするためには自宅近くに公共のスポーツセンターがあることが理想的です。

マンションの近くに公共のスポーツセンターがあれば、手軽にしかも格安で健康増進に励むことができます。

高い住民税を納めているのですから、このあたりでしっかり元を取っておきましょう。

民間のスポーツ施設であれば、専門家による懇切丁寧な指導や運動後のゴージャスな浴室の利用、場所によってはエステの利用など、高い利用料金の見返りに公共施設では得られないサービスを受けることができます。

でも、公共のスポーツ施設もあなどれません。

プールやジムといった設備（ハード）だけでなく、広い空間を利用した各種のプログラム（ソフト）が充実しています。

子供向けのバレー教室から、中高年に人気の社交ダンスや年輩の参加が多いフラダンスなど、幅広い世代に向けた多様な教室が開かれています。

また、卓球やハトミントンは親子で楽しめますし、柔道・剣道・空手・合気道といった武道教室には、子供からお年寄りまで、外国人も含め幅広い年齢層の方々の参加が可能です。

このように公共のスポーツ施設は、運動を通して地域住民との　（あるいは親子間の）　コミュニケーションを促進するという、民間スポーツ施設にはない機能も備えています。

少し余談になりますが、公共施設の受付でお金を支払った場合に渡される領収書が「利用料」ではなく、「使用料」となっていることにお気づきでしょうか。

公共のスポーツセンターのような「公の施設」を利用する対価として市民が支払うお金は、地方自治法で「使用料」とされています。

「利用料」ではなく、「使用料」というのはいかにもお役所的な呼称で、個人的には違和感がありますが、地方自治法で規定されているのでしかたがありません。

また、○○教室といったメニューやその料金の設定については条例で定める必要があります。

自治体によってはタイムリーな変更がなされないなど、硬直的な運用がなされている場合がありますが、安価であることをもってよしとしましょう。

ちなみに、公共のスポーツセンターの中にある食堂の運営は、これまた、地方自治法によって管理委託先として、公共団体や公共的団体に限誉れています。

値段はそこそこ安いのですが、メニューがいまいちである場合が多いようです。

2003年4月の地方自治法の一部改正によって、自治体が指定する法人、その他の団体に施設の管理を行なわせることができるようになりました。

民間事業者などへの委託要件が緩和されることになりましたので、今後はサービスの改善が期待できるかもしれません。

運動メニューの豊富さ、サービスのよさは民間スポーツ施設に軍配が上がると思いますが、使用料金の安さでは公共施設にかないません。

公共スポーツセンターが近くにあるマンションを選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

居間、寝室、台所、玄関、トイレ、風呂場など、各部屋の広さや配置といった間取りの検討に入る前に、それらの部屋の器となっている住戸の間口と奥行きを検討することが重要です。

なぜならば、極論すれば間取りは、リフォームによっていくらでも変更可能ですが、住戸の間口と奥行きは、後からの変更がきかないからです。

マイカーを選ぶときも、そうだと思います。

内装の仕上げや座席の色、カーナビの種類などといったパーツからマイカーを絞り込む人はあまりいないでしょう。

小型車にするのか中型車にするのか、スポーツタイプにするのかファミリータイプにするのか、セダンタイプにするのかワンボックスタイプにするのか、家族構成やライフスタイルから、まず車種を絞り込むのが普通です。

マンションの場合でも同じです。

間取りという個々のパーツを論じる前に、家族構成やライフスタイルから、住戸のタイプ（間口と奥行き）を大きく絞り込むのが先です。

間口と価格は比例する

あまりにも間口の狭い建物は、「マンション」と呼ぶに値しないと思います。

「アパート」に格下げしたいところです。

では、一体なぜ間口の狭いマンションが売られているのでしょうか。

間口が狭くなる最大の要因は、コスト的な制約があるからです。

南に面した幅広い敷地を確保しょうとすると、その良好な敷地条件であるがゆえに、当然マンションの分譲価格はアップします。

また、マンションの間口を広く取ろうとすると、その広い間口を支える柱や梁が太くなり、工事費が高くなってしまいます。

マンションの間口が広くなると、コンクリートの壁の面積に対して、窓の面積が占める割合も大きくなります。

コンクリート壁の一平方メートル当たりの工事費より、窓の一平方メートル当たりの工事費のほうが高いので、これまたコスト増要因となります。

このように、マンションの間口を広くしようとすると、すべてがコスト増につながります。

ですから世の中の間口の狭いマンションは、安い分譲価格とのバランスの上に存在しているといえます。

間口の広いマンションタイプを「フロンテージワイド型」、間口の狭いマンションタイプを「フロンテージセーブ型」と呼んでいるチラシを時々見かけます。

でも、フロンテージ（＝間口）が狭いことのデメリットはあっても、メリットはほとんどありませんので、「フロンデージセーブ型」というカタカナ言葉には惑わされない注意が必要です。

●建物のない川面を目の前にした爽快感

敷地は○○川テラス沿いで、地上24階建てのすべての住戸が建物のない明るい南西（○　○川）向きになっています。

お隣の建物を気にすることなくプライバシーが守られた都市生活を楽しめます。

●都会の水辺の暮らし

都会の躍動を感じながら、水辺の潤いあふれるロケーションに住まう。

いわば癒しのある環境と利便性を享受できる暮らしという、両極にある生活を満喫する　ことができる。

これらは住宅情報誌からひろった分譲マンションのキャッチコピーです。

このように河川沿いは、将来にわたって安らぎと癒しの得られる眺望が確保できる、最も贅沢な立地条件のひとつといえます。

河川沿いに立地するマンションの最大の利点は、目の前が河川ですから、視線を遮る構造物が将来にわたって100％建ち上がることがないということです。

ただし、川沿いのマンションを選ぶ際に注意しなければならないことが、ひとつあります。

それは、海岸に近すぎてはいけないということです。

悪臭の漂う河川沿いを避けることはもちろんですが、意外と気がつかないのが「塩害」です。

塩害を避けるために、海岸から200メートル以上離れていなくてはならない

「塩害」というのは、海岸近くで、潮風のために受ける被害のことです。

鉄筋コンクリート中に混入した塩化物イオンによって鉄筋にサビが発生し、鉄筋が膨張します。

その結果、鉄筋を覆っていたコンクリートがひび割れ、剥落の被害が発生します。

鉄筋コンクリート造の建物の寿命が塩害で短くならないように、通常は鉄筋の被り厚（鉄筋を覆っているコンクリートの厚さのこと）を厚くするなどの対策を講じますが、施工監理がしっかりできていないと、実効的でないおそれがあります。

鉄筋コンクリートだけでなく、塩害によって窓サッシや手すり、エアコン室外機のフィンといった金属面が腐食することもあります。

また、車もサビやすく、寿命が短くなります。

これらに対処するために、塩害対策仕様を採用するとしても、非塩害地域よりもコストがかさみますし、完璧な塩害対策を期待することはなかなか難しいところです。

また、生活面では窓ガラスが潮風で汚れるとか、洗濯物がカラッと乾かないとか、植物が育ちにくいなどといった不都合があります。

したがって、河川沿いのマンションは立地条件としてはベストなのですが、塩害を避けるために、海から200メートル以上離れていなくてはならない、というのが要注意点です。

中には生ゴミの臭いをプンプンさせたまま、ゴミ集積場所のコンテナに放り込む不心得な住人がいるものです。

マンションの管理清掃をしているスタッフは、ゴミ集積場所の天井からハエ取り紙を吊るしてみたり、防臭スプレーを頻繁に使ったり、苦戦されているようです。

ゴミ集積場所は、臭気のほか、週3回程度ゴミ回収車の騒音が発生する場所でもあります。

ですから、住戸を選ぶ際にはゴミ集積場所から近い位置は避けなければなりません。

平面的に避けるのはもちろんのこと、ゴミ集積場所の上部にならないように、垂直方向の位置も避けることをお忘れなく。

「住宅性能表示制度」をご存知でしょうか。

パソコン・デジタルカメラ・携帯電話などの電子製品や、テレビ・エアコン・冷蔵庫・洗濯機などの家電製品はもちろん、自動車のような大型の製品にも比較検討しやすい共通の尺度が整備されているのに、これまで住宅には、性能を評価できる共通の尺度がありませんでした。

「住宅性能表示制度」とは、消費者が良質な住宅を安心して取得することができるための法律として、2000年4月1日に施行された、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」の三本柱のひとつです。

住宅の性能を、共通の尺度によって、国土交通大臣指定の第三者が客観的に評価し、その結果を表示しようというものです。

住宅性能評価を受けるかどうかは、あくまでも消費者　（マンションの場合は販売者）　の判断に委ねられています。これまで外観からはほとんどわからなかった、マンションの耐震性能や構造躯体の劣化軽減対策などが、等級という具体的な数値で表示されることになったわけです。

これにより、価格と性能の両方を見比べながら、自分に合ったマンションを選ぶことが可能になりました。

住宅性能表示は、厳しい審査や検査に合格した性能のよいマンションを示すいわばお墨付きですので、将来的な資産価値にも大きく影響すると考えられています。

「建設住宅性能評価書」が交付された分譲マンションに住んでいる世帯の半数近くが、住宅性能表示制度を採用したことが資産価値へ反映されることに期待を持っているそうで
す。

住宅性能表示制度は、マンションの付加価値を客観的な数値で確認できるというメリットがありますが、それ以上に、建築の専門家でない一般の消費者にとっては、欠陥マンションを回避できるという大きなメリットがあります。

一住戸当たりの評価料金は、住戸面積や建物階数、評価作業を行なう評価機関によって異なりますが、設計評価と建設評価を合わせて3万〜6万円程度です。

住宅性能表示にかかる費用を一種の保険と考えれば、人生最大の買い物の1％にも満たない評価料金は決して高くないと思います。

ちなみに、建設住宅性能評価書が交付されたマンションの住戸であれば、万が一トラブルがあった場合には、1万円の手数料で「指定住宅紛争処理機関」に、調停・斡旋・仲裁してもらうことができます。

「充実した共用施設」の有効性について、具体的に検証してみましょう。

マンションが竣工して10年も経てば、キッズルームを利用する年齢層がいなくなってしまいます。

でも、キッズルームの場合には、テーブルを並べれば集会所や会議室として兼用できることを考えると、まだ意味のある共用施設といえそうです。

フィットネス施設は、どうでしょうか。

共用のエアロバイクは手入れが行き届かず、すぐに傷んできますし、壁のクロスも汗や手アカで汚れてきます。

悲しいことですが、常時監視するスタッフがいないところでは、フィットネス施設の利用ルールが必ずしも厳格に守られないでしょうから、設備の劣化・消耗は著しく、気持ちよく汗を流す場所とはほど遠いものとなってしまいます。

そうして、最寄りの公共スポーツセンターや民間スポーツ施設へと利用者が流れて行ってしまいます。

ゲスト用宿泊施設についても、私は懐疑的です。

宿泊を必要とするような親戚であれば、遠方から来るのでしょうから、サービスの充実した快適なホテルに泊まってもらえばよいのです。

もし、安くあげたいということであれば、多少狭くても、自宅に泊まってもらえばいいのです。

友人の場合も同様に、ホテルか自宅か、どちらかです。

ゲスト用宿泊施設は、無用です。

パーティールームも意外と人気がありません。

少人数であれば自宅で十分対応可能ですし、大人数であれば、後始末のわずらわしさがない、居酒屋やレストランで対応可能です。

最も問題になる可能性が高いのは、スパ施設、大浴場といった金食い虫です。

用水費、動力費はかなりの負担となります。

また、レジオネラ菌が発生した場合には死亡事故につながるおそれがありますので、厳重な水質管理が欠かせません。

以上のように、マンションの多くの「充実した共用施設」は、マンション業者が、客寄せのために計画しているといっても過言ではありません。

大半の共用施設は不要と割り切って考える必要があります。

あまり派手な共用施設を宣伝しているような物件は避けるのが賢明です。

案外見落とされがちなポジションですが、エレベーターの出入り口近くの住戸は避けましょう。

玄関から出てすぐにエレベーターに乗り込める便利さはありますが、乗り降りする人の出入りが騒々しいことを忘れてはいけません。

また、エレベーターシャフトと住戸の壁の遮音が完壁でない場合には、夜間のエレベーターの昇降に伴う機械騒音に悩まされることがあります。

最後の注意点として屋外階段があります。

あまりグレードの高くないマンションですと、鉄筋コンクリート製よりも安価で工期が短くてすむ鉄骨製の屋外階段が設置されている場合があります。

非常時の避難用階段であったとしても、遊んでいる子供たちが昇降するときの金属騒音は気になるものです。

屋外鉄骨階段から離れた住戸を選びましょう。

でも、そもそも鉄骨製の屋外階段が採用されているマンションは、快適な居住環境マンションのグレードとしてはあまりふさわしいものとはいえません。

浴室乾燥機の是非の判断については、悩ましいところです。

なぜなら浴室乾燥機は、とても便利な反面、コンピュータなどの精密機器も動かせる電気という質の高いエネルギーを、熱という質の低いエネルギーの形で利用しているので、あまり省エネ的機器とはいえないからです。

でも、朝までに子供の体操着が乾かなかったときや、お父さんの下着が半乾きといった場合でも、浴室乾燥機があればとても安心です。

風呂場に干して浴室乾燥機を使えばあっという間に乾きます。

省エネのために普段は使わないで、緊急避難的に許される範囲内で利用するのが、浴室乾燥機の正しい使い方のような気がします。

浴室乾燥機は、普段は活躍していなくても、いざというときに頼りになる父親のような存在といったところでしょうか。

ゴミ処理場のような公益性の高い施設であっても、いざ自分の近くに建設されるとなると、生活環境が悪くなったり地価が下がったりするので、つい反対する側に回ってしまいます。

住民が生活していく上で必要な施設なのに、自分の近くに建設されては困る迷惑施設のことをNIMBY（＝私の近くには困る）といいます。

迷惑施設と居住施設がバッティングするような事態をできるだけ避けるために、「用途地域」が設定されています。

「用途地域」は、住宅系・商業系・工業系の3つに大別されています（その中にさらに細かく12種類があります）ので、あなたが購入を検討しているマンションが、どの「用途地域」に属しているのか確認することが大切です。

住宅地に隣接する中小規模のマンションであれば、周辺に迷惑となるような施設が存在するただ、そのマンション自体が、周辺住民にとって迷惑施設になることはあるかもしれません。

大規模マンションとなると、たとえば準工業地城に建つマンションなどに住む場合には、注意が必要です。

周辺に立地する工場からの騒音や臭気は、遠く離れていても風向きによっては結構影響を受けるものです。

また、工場で火災が発生した場合には、周辺に里運、粉塵飛散の影響の恐れがあります。

工場の事故で、避難させられることのないよう、マンション周辺1キロメートル以内に危険な工場などがないことを事前によくチェックしておきましょう。

24時間営業のファミリーレストランやコンビニを、便利施設とみるか迷惑施設とみるかは、人によって違うと思います。

でも、深夜に不特定多数が出入りする店がマンションのすぐ近くにあるのは、あまり落ち着いた居住環境とはいえないと思います。

「品確法」の温熱環境の評価項目が等級4（最上級）のマンションを選べば、十分な断熱補強が施されているので安心です。

等級3以下のマンションは価格的には安いかもしれませんが、のちのち結露や黒カビで悩まされることになります。

たとえ汚れたクロスを張り替えたとしても、十分な断熱補強対策がな第6亀マンション品質のチェックポイントされていない場合、何度でもクロスを張り替える羽目になります。

結露、黒カビ対策としては、断熱材を十分に補強するしかありませんので、等級3のマンションを買ってしまってから、対処するのでは無駄があります。

等級4のマンションを選べば、将来結露に悩まされない上に、結果的には等級3以下のマンションよりも安くなるのです。

マンションの最上階だけでなく、ピロティ（＝壁がなく柱だけで構成された1階部分の空間）や駐輪場の真上となる2階の住戸も選択すべきではありません。

床下がピロティや駐輪場といった半外部空間になっていますので、床面を通して外部への熱ロスがあります。

とくに冬場は、たとえ床面に断熱材が十分に施されていたとしても、床面から熱が逃げていくのを完全に防ぐことはできませんので、足元が冷えることになります。

床暖房が入っている範囲だけは足元の寒さは防げますが、暖房代がかさむので、経済的とはいえません。

そのほかに注意するポジションとしては、マンション棟の妻側住戸（いわゆる角部屋です）があります。

妻側住戸は、マンション棟の側面にあるので、窓やバルコニーを余分に設けることができるので採光・通風に優れているといえます　（そのぶん、分譲価格も高くなります）。

でも、妻側は、冬であれば外壁が冷たい風にさらされて、結露を生じやすくなりますし（ビールを注いだグラスの外側が汗をかくのと同様の原理です）、その結果、壁紙にカビが生えることがあります。

また、夏は、最上階の天井のところでお話ししたように、熱を蓄積した外壁からのふく射熱で寝苦しいことがあり得ます。

このように、温熱環境的に不利な妻側住戸にわざわざ高いお金を払って住むことを、私はあまりおすすめしません。

ピカピカだったマンションも月日が経つにつれ、老朽化してきます。

そこで外壁や屋上防水の補修、手すり部分の塗り替え、給排水管の取り替えなどの工事が必要になってきます。

それをどのような周期で行なうか、マンションの基本性能を維持するために、向こう加年を見通した長期修繕計画を事前に立てておく必要があります。

将来の大規模修繕工事に要する費用をそのときになって居住者から徴収するとなると負担が大きいので、長期修繕計画に基づいて、修繕積立金を毎月少しずつ徴収することになります。

マンションのチラシを見ていると、この修繕積立金が、ことさら安く設定されている物件があります。

これからマンションを購入しょうとする人にとって、月々の出費が少なくてすむのであれば、それに越したことはありません。

でも、毎月負担する修繕積立金が安いことは、本当によいことなのでしょうか。

居住者が負担する月々の修繕積立金が安いということは、当然ながら、将来の修繕工事に必要な原資が少ないということになります。

いざ修繕工事が必要になった段階で、積立金額が足りなくなり、マンションの所有者が臨時的な出費を要求されることになります。

すべての人が、突然の徴収に応じることができれば問題はないのですが、徴収がうまくできなかった場合には、修繕工事が実施できないことになります。

修繕積立金が安いマンションを購入して、長期修繕計画をよくみてみると、あまりにもズサンだった。

そこで適切に維持管理をしようとすると、月々徴収する修繕積立金を値上げしなければならない。

でも、居住者の賛同は、なかなか得られない。

中には修繕積立金を滞納している人がいたりする。

そうなると、マンションの手入れが行き届かず、目先のきく人達は、そのマンションを見限って転出してしまう。

そして、どんどんスラム化してしまう！。

とても悲観的シナリオですが、修繕積立金が安いというのは、決して望ましいことではないのです。

バルコニーの奥行きは何で決まるのでしょうか。

あまりに奥行きの広いバルコニーを求めようとすると、構造的な強度が必要なことからコストアップ要因となってしまいます。

では、バルコニーの経済的な奥行きはいったいどのくらいなのでしょうか。

実は、バルコニーの奥行きが2メートル以下であれば、延べ床面積に算入されません。

バルコニーが延べ床面積に算入されるか否かというのは、マンション業者にとって、とても重要なことです。

バルコニーが延べ床面積に算入されてしまうと、容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと）の数値を押し上げることになるからです。

容積率によって、その敷地に建てることのできるマンションの規模が規制されていますので、限られた容積率の範囲内で、いかにたくさんの住戸数を納められるかがマンション業者の事業採算性を左右することになります。

このような限られた延べ床面積に、優先順位をつけながら、居室や寝室、水回り、収納スペースなどを割り振っていくことになります。

バルコニーの奥行きが2メートル以下であれば、この貴重な延べ床面積を食いつぶさなくてすむということになります。

経済合理性の観点から、延べ床面積に算入されないぎりぎりの2メートルの奥行きのあるバルコニーを備えたマンションを選びたいものです。

半屋内空間としてのバルコニー

ホームセンターで居間のフローリングと同系色の連結式の木製タイルを買ってきて、奥行きのあるバルコニーに敷いてみてください。

居間と一体感を持たせることで、半屋内空間となったバルコニーは、第二の居間に生まれ変わります。

奥行きのあるバルコニーは、暴風雨時以外は、雨の降り込みはあまり気になりません。

夏はゴザを敷いて昼寝を楽しむことができますし、ベンチでも置けば、自然の風を感じながら読書にふけることも可能です。

また、2メートルあればかなりの広さですから、庭がなくてもガーデニングを楽しむことができます。

2メートル・バルコニーをうたう最近のマンションでは、「スロップシンク」が標準装備化されつつあります。

「スロップシンク」とは、泥水（slop）用の流し（sink）植えの水やりやコンテナガーデンで収穫した野菜を洗うのに重宝します。

せっかくの広いバルコニーですから、安易にのことです。

鉢エアコンの室外機を床面に設置してはいけません。

バルコニーの天井面に、室外機を吊り下げるための専用のボルトが埋め込まれていますので、業者には、室外機をバルコニーに天吊りするよう、忘れずに依頼してください。

この天吊りボルトが埋め込まれていないようなマンションは、そのほかの点についても細部への配慮がなされていない可能性がありますので、大げさにいえば選ぶべきではありません。

もしマンション販売員が、「エアコンは床置きにして、ホームセンターで売っている木製カバーを被せれば、美しい鉢置きにもなります」などと説明するようであれば要注意です。

室外機に木製カバーを被せれば、確かに鉢置きにはなりますが、貴重な床面積を食いつぶしてしまいます。

せっかく確保した広いバルコニーの使い方としては褒められたものとはいえません。

なお、木製カバーは、エアコン室外機の熱交換効率を低下させてしまいますので、省エネの観点からもおすすめできません。

マンション棟内で、夏涼しく冬暖かいベストポジションは、最上階のひとつ下の階で、かつ両隣を住戸に挟まれた位置です。

上下左右を住戸に挟まれているわけですから、自分の住戸の周りが分厚い断熱材で覆われたのと同様の状態にあるといえます。

そのうえ夏であれば上下左右の住戸が冷房している冷熱効果、冬であれば暖房の温熱効果も期待できます。

では、眺望が一番よい　（もちろん分譲価格的には高い）　最上階の住戸を、どうして選んではいけないのでしょうか。

最上階の住戸は眺望はよいのですが、温熱環境的にはよくないので、選ぶべきではないというのが理由です。

質のよいマンションであれば、最上階の住戸の天井裏には、夏の日差しの影響を低減させるために十分な断熱材が施されているはずです。

でも、夏の強い日射しを受けた屋上のコンクリート（＝空階の天井裏）は、昼間は熱を蓄積し、夜間に室内外に向かって熱を放射します。

このとき、天井裏に十分に断熱材が施されていたとしても、天井のコンクリート面から放射された熱の一部は断熱材を通過して室内側に放射されてきます。

つまり昼間に蓄積された日射熱が天井面から室内に向けて放射されるわけです。

天井面の表面温度が体温より高い場合には、ふく射熱となって人体に直接伝わり、ほてりを感じるため、エアコンでいくら冷たい空気を対流させて部屋の温度を下げても、寝苦しいということになります（焚き火に近づくと、外気温が低くても体が熱を感じるのと同様の原理です）。

最上階の熟的な弱点を理屈で解説するとそういうことなのです。

単に南側壁面に断熱材が施工されているだけでは、まだ安心とはいえません。

壁面と床コンクリート面との交差付近、外壁面と隣接住戸の戸境壁面との交差付近の断熱補強がしっかり施されていないと、室外の冷たさが室内に伝わるヒートブリッジ（熱橋）が形成されてしまいます。

ヒートブリッジが形成された壁の表面には、結露が発生しやすく、黒カビでクロスが汚れてしまうおそれがあります。

もともとマンションというのは、戸建て住宅以上にプライバシーが確保されやすい建物構造をしています。

ある程度のグレードのマンションであれば、マンションの共用玄関の入り口はキーを持つ居住者でなければ通れないオートロックシステムが採用されています。

また、各住戸は、玄関の鍵さえかけてしまえば基本的には侵入できない構造となっています。

このようにセールスマンを文字通り門前払いにできる、オートロックシステムの最大の難点は、新聞を各住戸のドアポストまで配達してもらえないことです。

配達員にとっては、1階入り口付近に並んだポストに新聞を入れていけばよいので、かなり効率的ですが、住人にとっては、毎朝、ある程度身なりを整えてから、1階のポストまで新聞を取りに下りていくわずらわしさがあります。

時々、新聞の勧誘やクリーニング伺いの人が、各住戸の玄関のインターホン越しに営業していることがありますが、彼らはマンションの共用玄関を無断で通っていますので、ルール違反です。

それでは、このように基本的にはプライバシーが守られたマンション棟内において、さらにプライバシーを確保できる住戸の位置とは、どこなのでしょうか。

マンション棟内でプライバシーが確保できる基本ポジションは、まず高層階です。

1階庭付きの住戸でガーデニングを楽しまれる方は、歩道を通る人から植え込み越しに、室内を覗かれることを覚悟する必要があります。

また、1階でなくとも、低層階の住戸の場合には、隣のマンションの高層階から覗き込まれているようで、気になります。

ですから、プライバシーを守る観点からは高層階の住戸を選択するのが望ましいといえます。

同じ高層階の住戸でも、さらに望ましいポジションがあります。

そのポジションとは、長い廊下の中央付近です。

一般的に大規模マンションは、片側廊下方式となっています。

片側廊下方式とは、エレベーターを降りたあと、各住戸まで水平移動するための廊下が片側（おもに北側）についている建物形式のことをいいます。

あなたと同じ階の住人は、この廊下を利用しますので、あなたの住戸がエレベーターに近ければ近いほど、あなたの住戸の前を通過する住人の数は多いことになります。

廊下側の子供部屋、寝室、書斎の前を同じマンションの人が通るのは、たとえレースのカーテンで目隠しをしているにしても、気になるところです。

マンションは二方向避難が原則ですので、廊下の両端にそれぞれエレベーターや昇降階段が付いているはずです。

ですから、廊下中央付近に位置する住戸を選択すれば、あなたの住戸の前を住人が通過する頻度も少なくなるということになります。

住戸の前を通る人が少ないとなれば、風通しのために、玄関のドアを開け放す心理的負担も小さいというものです。

また、廊下中央付近に位置する住戸であれば、災害時に二方向（玄関を出て左右方向）に、避難経路が確保できますので、安全面でも有利といえます。

一方、廊下突き当たりの袋小路になっている角住戸は、プライバシー確保の面からはよいのですが、災害時の避難経路確保の面では不利です。

廊下側に二方向への避難が確保できませんので、ベランダ側の隣との隔壁をぶち破りながら逃げる必要があるからです。

また、廊下突き当りの角住戸は、温熱環境的にも不利です。

隣の駐車場の土地が不良債権化していればいるほど、質の悪いマンション業者により、利益追求を優先したマンション建設が進められることがあります。

マンション業者は、事業採算性を優先するあまり、建築基準法をぎりぎりクリアする設計をしようとします。

たとえば、法的に許されたぎりぎりの距離まで建物を寄せてきますし、住戸数をかせぐために、できるだけ背の高いマンションを建てようとします。

その結果、隣にマンションが建つと、自分の住もうとしているマンションの階層が低いほど、品・眺望が失われますし、隣のマンションの住人の上からの視線がプライバシー侵害として間題になります。

また、隣のマンションのゴミ置き場が、自分の住もうとするマンションに近い位置に設置されると悪臭の被害を被ることになります。

隣のマンションを計画した業者は、防臭剤を定期的に撒きますとか、住民に対して生ゴミが臭わないような、ゴミの出し方を指導しますとか、その場を取りつくろう説明をしますが、実行される保証は、どこにもありません。

このような被害を受けないためにも、隣にある駐車場には将来必ずマンションが建つということを前提に、購入を検討中のマンションのことを考えるべきです。

隣に建つマンションの影響が少ない場所、たとえば日照、眺望の影響を受けないような高層の住戸に住むなどの対策を講じる必要があります。

それでも隣のマンション建設中の1年間は、工事の騒音・振動をある程度我慢しなければなりません。

隣の駐車場が幸いにもマンションを建てられるほど事業採算性の高い土地でなかったとしても、まだ安心はできません。

たとえば駐車場が立体駐車場化された場合には、車が出入りするたびに金属製の床の上を走る車の音がうるさいですし、立体駐車場の出入り口近くを通る子供たちの安全上の問題もあるからです。

あるいは、隣の駐車場がコンビニに変身した場合には、もっと別の問題が発生します。

自分のマンションの隣にコンビニができると、便利にはなりますが、24時間不特定多数の人の出入りがあるので、生活環境的には好ましいとはいえません。

居室の天井の高さは、建築基準法施行令第21条第1項によって、2メートル10センチ以上でなければならないことが規定されています。文部科学省の2003年度学校保健統計調査によれば、高校3年生男子の全国平均身長は、170・7センチですから、天井の高さも2メートル40センチはほしいところです。

最近の天井の高いマンションでは、2メートル60センチから2メートル70センチのものもあるようですが、一般的な事務所ビルの天井高が2メートル50センチから2メートル70センチであることを考えると、よほど長身の息子さんがいる家庭は別として、2メートル40センチあれば十分でしょう。

天井を高くするとなると、相対的に階高も上がります。

そうするとコンクリートや鉄筋の量が増え、結果的にその重量を支える柱や梁が太くなり、工事費がアップします。

また、天井が高くなるということは、内装の面積も増えますので、内装工事費もアップします。

このように階高を上げることは、工事費を上げる大きな要因になるのです。

ですから、マンション業者は、階高を上げることにとても慎重です。

他の物件と差別化できないような階高であれば、とくに宣伝しないということです。

消費者の階高への関心が薄いのをいいことに、天井の低いマンションを計画する業者がいるとすれば要注意です。

マンションの検討は平面（間取り）だけでなく、断面（高さ）についても、しっかりチェックしましょう。

1枚ガラスよりもペアガラスのほうが遮音性能が高いと思いますか？　遮音性能を高めた特殊なペアガラスもありますが、二股的なペアガラスの苦性能は、1枚ガラスとあまり違いはありません。

低音域に対する遮音性能は、材料の重量に比例して高くなります（これを「質量則」といいます）。

厚さ5ミリの1枚のフロート板ガラス（透明ガラス）に対して、12ミリの中空層と厚さ3ミリのフロート板ガラス2枚からなるペアガラスは、その差が1ミリしかありませんので、重量的な差が小さいことから、遮音性能にあまり違いはないのです。

むしろ、ペアガラスの場合には、低音域において2枚のガラスと中空層の共鳴現象が起こるため、ガラス2枚分の質量別による効果を大きく下回ってしまう場合があります。

一方、高音域の遮音性能は、ガラスの重量よりも、サッシの気密性に依存しています。

ですから、サッシのすき間の少ないエアタイトまたはセミ・エアタイトと呼ばれるサッシを採用する必要があります。

では、型板ガラス（いわゆるスリガラスのことです）、網入りガラス、強化ガラスは、フロート板ガラスより、遮音性能が高いのでしょうか？

もうおわかりだと思いますが、いずれのガラスも重量的な差はあまりありませんから、フロート板ガラスと比べて遮音性能に大きな違いはありません。

また、ペアガラスは結露防止の切り札ですが、割れやすいという弱点もあります。

1枚ガラスの場合には厚さ5ミリが一般的ですが、その厚さ5ミリのフロート板ガラス2枚でペアガラスを作ろうとすると、窓が重くなり、使い勝手が悪くなりますし、レールも傷みやすくなります。

そこで、厚さ3ミリのフロート板ガラス2枚でペアガラスを構成することになります　（厚さ5ミリのフロート板ガラス2枚で構成されるペアガラスもありますが、かなり垂たい）。

厚さ3ミリのガラスですと、子供が物をぶつけたり、子供自身がぶつかったりしてガラスにヒビが入る（子供が怪我をする）ことが懸念されます。

ペアガラスは、このような安全上の課題があり、耐風強度も求められる高層マンションにはあまり採用されていません。

ペアガラスよりも、遮音性の高い仕様として、「二重サッシ」があります。

100ミリの空気層を挟んだ5ミリのフロート板ガラス2枚からなる二重サッシは、遮音性は高いのですが、厚みがあることと、なによりも、毎回サッシを2回開け閉めしなければならないという難点を持っています。

でも、そもそも遮音性の高い二重サッシを使わなければならないような、外部騒音の大きい場所にマンションを求めるのは、あまり得策ではありません。

できればペアガラスのある、結露の少ないマンションで快適に過ごしたい、というのがここでの結論です。

2003年7月1日に施行となった改正建築基準法のシックハウス対策によって、24時間換第7章・・マンション棟内のベストポジションを選ぶ気システムの設置が義務づけられました。

従来であれば換気扇が設置される場所といえば、トイレ、浴室、台所が一般的でしたが、この法律によって、これからはすべての居室に換気機能を設けることが義務づけられたわけです。

この法律は2003年7月1日以降に着工された建物だけではなく、建築確認申請を要する規模のリフォームにも通用されることになっています。

シックハウス対策とはいえ、換気扇に24時間頼らなければならないマンション生活には考えさせられるものがあります。

換気扇の璧目については優秀な日本のメーカーによって十分に低誓化が図られることと思いますが、電気代のほうはどうでしょうか。

24時間、365日回し続けて、年間約3500円程度かかるということです。

この金額をどう評価するかは人それぞれです。

ちなみに、伝統的な日本家屋等、気密性が低い（風通しのよい）在来工法の木造住宅は、換気設備設置の通用が除外されています。

子供部屋の床は、ハウスダストやダニ対策など、衛生上はフローリングが望ましいのですが、残念ながら軽量床衝撃音対策の容易な（＝分譲価格を抑えられる）カーペット仕様が多いようです。

子供が飛び跳ねる重量床衝撃音に対しては、床スラブを厚くすることで対応可能ですが、イスを引きずったり、おもちゃを落としたりしたときの軽量床衝撃音に対しては、フローリングであれば二重床仕様にしなければなりません。

フローリングの二重床仕様は、カーペット仕様に比べて割高になります。

ですから、子供部屋にフローリング仕様でなく、カーペット仕様が多いのは、分譲価格を抑えようとするマンション会社の販売戦略の結果なのです。

ぜんそくなどのお子さんを持つ方は、入居後に、子供部屋をフローリング仕様に改造されるかもしれません。

この際に気をつけなければならないのは、安いからといって、床スラブの上に直接フローリングを張ってはいけないということです。

先ほどもお話ししましたように、軽量床衝撃音対策として、二重床構造など遮音性の高いフローリング仕様にしないと、階下の住人との騒音トラブルのもとになってしまいます。

また一般的に、不適切なリフォームによる周辺住戸への悪影響を事前に排除するために、たとえ専有部分のリフォームであっても、マンション管理組合の理事長への申請、承諾手続きを要することになっています。

ですから、カーペットをフローリングにリフォームする際には、この申請手続きを忘れないようにしてください。

一般的に駐車場は、日当たりの悪い北側に計画されます。

マンションの北側といえば、子供部屋、書斎や寝室が位置すると思います。

車のエンジン音に悩まされないためにも、住戸のポジションとしては、駐車場から平面的に離れた位置を確保するか、または高さ方向に逃げる（つまり高層階を選ぶ）必要があります。

大規模マンションの場合には、条例などに従い専用の公園を設けている場合があります。

賑やかな子供たちの声、ブランコやシーソーの乱み音に平穏を妨げられないためにも、公園から水平または垂直方向に離れたポジションの住戸を選ぶことについては、駐車場の場合と同様です。

マンションの限られた平面に、居間、寝室、子供部屋などの居室を外気に面する位置に優先的にはめ込んでいくと、トイレ、風呂場、洗面・洗濯スペースといった「水回り」は、外気に面にした位置を確保することができません。

センターコアタイプといって、玄関の位置を北側の廊下ではなく、住戸の横っ腹に持ってくる方法もありますが、そのような住戸タイプは広い敷地が前提となりますので、相対的に割高になります。

また、外気に面する部屋が増えることから、開放的ではあるのですが、断熱性能・遮音性能の面からはよろしくありません。

「水回り」が外気に画していないと、自然光や自然通風が得られませんが、人工照明や換気扇で代替可能ですのでまったく心配する必要はありません。

窓のないトイレ、風呂場、洗面・洗濯スペースは、照明をつけるまでは昼間でも暗いのですが、すぐに慣れるものです。

むしろ、プライバシーが保てるので、トイレ、風呂場、洗面・洗濯スペースには窓がないほうが望ましいといってもよいくらいです。

マンション棟内のポジションのよさは、おおむね分譲価格とリンクしていますが、必ずしも分譲価格に反映されていない点もあります。

みなさんも目星をつけているマンションがあれば、一度、分譲価格を分析してみることをおすすめします。

専有面積当たりの分譲価格を計算してみて、高さ方向の要素以外で不自然な価格の傾向が見られれば、その住戸には何らかの短所（あるいは長所）がある可能性があります。

販売員によく確認してみましょう。

よりよいポジションを獲得するためには、

・音（騒音）

・熱（暑さ・寒さ）

・光（日当たり）

・風（風通し）

・視線（プライバシー）

・臭気

など、環境工学的な選別眼が必要です。

隣の住戸との遮音対策として、戸境壁の厚さが20センチ以上であれば安心です。

打設精度の悪いコンクリートの壁表面の仕上げをカモフラージュするために、昔は石こうボード直張り工法がよく用いられていました。

石こうボード直張り工法であれば、壁コンクリート表面に多少のデコボコがあっても、30センチ間隔で接着用の団子を並べ、石こうボードを張り付ければ、その上にクロス（いわゆる壁紙のこと）を張ることができます。

コンクリート表面の補修の手間がかからないなど、施工性がよく、短い工期、低コストというのが、石こうボード直張り工法の利点です。

事務所ビルなどではいまでもこの経済的な工法が主流ですが、マンションでは壁コンクリートと石こうボードとの間の共鳴による騒音問題が発生するために、あまり採用されていません。

最近のマンションの壁は、騒音対策のために、壁コンクリートの上に直接クロスを張っています。

直接クロスを張るためには、壁のコンクリートを精度よく打設する高い施工管理技術が求められます。

その上でコンクリート表面に生じたある程度のデコボコについては、薄塗りモルタルで左官屋さんがていねいにお化粧する必要があります。

このクロス直張り工法であれば、騒音問題は減少しますが、手間と時間がかかります。

もしこの手間と時間（＝分譲価格が高くなる）　を惜しんで、今でも石こうボード直張り工法を採用しているマンション業者がいるとすれば、要注意です（改良型の石こうボード直張り工法もあるようですが、まだ一般的ではありません）。

よく練られた質の高いマンションの間取りには、十分な収納スペースが確保されています。

たまたま余っていた場所を収納スペースにしたというような住戸はいただけません。

収納スペースは、平面的な広さだけでなく、高さ方向に対する使い勝手のよさや、相性、利用動線が適切であることが重要です。

一般的にマンションの収納率（床面積に対す隣接する部屋とのる収納面積の割合）は、7％あれば不満が少ないといわれています。

質の高いマンションには、様々な形態の収納スペースが確保されています。

奥行きはあまりありませんが、玄関近くのトランクルームは、普段使わないキャンプ用品やゴルフバッグなど大型のものを収納するのに便利です。

また、雑貨類をすっきり片付けられる壁面収柄や、洋服ダンスが部屋になったようなウォークイン　（＝人が入っていける）・クロゼットなどがあります。

あまりに広いウオークイン・クロゼットは、書斎にしたいほどです。

それから忘れてはならないのが、布団の収納スペースです。

和室には、通常押し入れがあるので問題ありませんが、全室が洋間の場合には要注意です。

たとえオールベッドの生活であっても夏、冬の布団の入れ替えがあります。

奥行きが標準で80センチ（最低でも75センチ）、幅は最低で1メートル、掛布団と敷布団を横に並べて収納するためには1メートル95センチはほしいところです。

「ＬＤＫ」の意味を整理してみましょう。

Ｌはリビング・ルーム（＝居間）、Ｄはダイニング・ルーム(＝食事をする場所）、Ｋはキッチンを表わしています。

たとえば、3ＬＤＫというのは、居間と食事をする場所とキッチンのほかに、寝室や子供部屋などの3つの独立した部屋があることを表わしています。

でも、ＬＤＫという記号から、そのマンションが居間と台所とキッチンの機能を持った空間を備えていることはわかりますが、居間と食事をする場所とキッチンの位置関係はよくわかりませんし、居間と食事をする場所が独立した空間なのかどうかも不明です。

また、専有面積が、4ＬＤＫよりも3ＬＤＫのほうが広いというのはよくあるケースです。

このように、ＬＤＫという記号の使われ方はとても暖味であることに注意が必要です。

ＬＤＫの位置関係に注意第5翠間取り＆つくりはここを見る　ＬＤＫの暖昧さに振り回されずに、居間と動線的に密接な関係にあるキッチンとの位置関係を見極めるほうが重要です。

現在のキッチンの主流は、空間的に独立したタイプから、対面型キッチンに代表される、居間と空間的に一体となったオープンタイプに移行しつつあります。

対面型キッチンですと、流し台回りの汚れや雑然とした様子が居間から直接目に入らないことや、調理や後片付けをしながら家族とのコミュニケーションがとれるなどの利点があります。

また最近は、バルコニーに面した対面型キッチンのプランを見かけるようになりました。

キッチンがバルコニーに面しているので、明るく開放的なうえに、毎日の炊事・洗濯の家事動線に無駄がありません。

2枚のガラスを組み合わせたペアガラスは、北海道などの寒冷地域では常識ですが、温暖地城では、まだ普及途上です。

ペアガラスは、断熱性能が高く、結露しにくいので、選択したい仕様のひとつです。

室温20度、湿度60％のときに、1枚のフロート板ガラス（いわゆる透明ガラス）ですと、外気が8度以下になると結露が発生します。

ところが、ペアガラスですと、外気がマイナス2度になっても結露しません。

また、断熱性の高いペアガラスを採用することによって、不快なコールド・ドラフト現象を低減することも可能です。

冬場に窓ぎわに座っていると断熱性の低い窓付近で冷えた（コールド）気流（ドラフト）が床に降りてきて背中がビンヤリするのは、コールド・ドラフト現象のためです。

省エネは窓の断熱性能向上がカギ

マンションの断熱性能に、最も影響のある部分は窓です。

1992年の改正省エネ基準レベルの戸建て住宅の場合、冬場に室内の熱が外部に流出する割合は、窓が48％と最も大きく、外壁の19％、換気口の17％、床面＋屋根面の16％を大きく上回っています。

また、夏場に外部の熱が室内に流入してくる割合も窓がｍ％と最も大きく、外壁の13％、屋根＋床の11％、換気口の5％を大きく上回っています。

このデータは、板ガラス協会のパンフレットに示された戸建てのモデルケースです。

マンションの場合ですと、ほかの住戸に囲まれている部分が多く、戸建て住宅よりも外部に露出する割合が小さいことから、窓部に占める夏・冬の熱ロスの影響はもっと大きくなります。

いずれにしても、ペアガラスを採用し、窓の断熱性能を下げることで、大きな省エネ効果を得ることができます。

ペアガラスを採用しているマンションの場合、間取り、サッシの種類、窓の数、大きさなどによって違いはありますが、ペアガラスではないマンションの分譲価格との差は、おおむね2〜3％です。

マンション棟内の住戸のポジションを選択するにあたり、どのポジションであれば後々騒音のトラブルに悩まされることが少ないのでしょうか。

まず避けたいポジションは、交通量の多い幹線道路に面している住戸です。

たとえ高層階の住戸であっても、道路からの騒音の影響を受けますので幹線道路に面している住戸は絶対に避けるべきです。

次に避けたいのが低層階。

とりわけ1〜2階は避けるのが基本です。

低層階が有利なのは、非常時の避難がしやすいこと、停電や故障などでエレベーターが使用不能になっても階段の昇降に苦労しないことくらいです。

生活道路からの騒音を我慢する覚悟がないのであれば低層階は避けるべきでしょう。

床暖房にしたものの光熱費が高くて困るという声が時々問かれます。

でも、それは床暖房が適切に使われていないための誤解です。

床暖房は、その暖かさがマイルドなため、昼間つけつ放しにしても、エアコンや石油ファンヒーターと異なり、暑くなりすぎるということがありません。

床暖房を長時間つけつ放しにしていた結果、請求金額を見てビックリ、ということなのだと思います。

そもそもマンションは、戸建住宅と違い、周りをほかの住戸で囲まれていますので、熱ロスが少ない建物形式です。

北海道などの寒冷地域はともかく、東京、名古屋、大阪のような温暖地域であれば、真冬の二沓寒い時期を除けば、朝1時間、夜1時間程度、床暖房のスイッチを入れ、あとは止めておくという使い方で十分過ごせるのではないでしょうか。

ただ、あまり知られていないことですが、温水式の床暖房を設置して3年目以降は、毎月若干のメンテナンス・サービスの料金が発生します。

このメンテナンス・サービス契約に入らないという選択もありますが、いざ故障した場合には、修理費としてそのつど、出張点検料・技術料・部品代を支払う必要がありますので、場合によっては高くつくことになります。

ですから、快適な床暖房を使うための保険と割り切って、メンテナンス・サービス契約に入っておくのが賢明です。

平面（間取り）は、時間をかけて検討するのに、断面（高さ）についてはあまり気にかけていない人が多いのではないでしょうか。

マンションのモデルルームが広く感じられる理由のひとつは、家具が全体的に小さめで、見学者の錯覚をうまく利用していることが考えられます。

また、新居に大型家具が配置され、やがて日常生活の雑貨が散乱するころには、あれほど広く感じていた同じ部屋が、狭く感じられるようになるのはよく経験することです。

室内空間の豊かさを感じるためには、平面的な広がりだけでなく、高さ方向の広がりが必要なのです。

間接照明で天井面を照らすことで、部屋の広さを演出するのも、高さ方向の擬似的広がりが高められる効果のためです。

では、マンションの断面　（高さ）　について、何をチェックすればいいのでしょうか。

普段、建築図面を見慣れている人はともかく、多くの人にとって、断面図や矩計図（「かなばかりず」と読み、床高・軒高・窓高・天井高など、建物各部の高さを詳細に描いた断面図のこと）から、空間の広さを感じ取るには訓練が必要です。

一般の人がレントゲン写真から、病巣を読み取れないのと同じです。

マンション業者は、ＣＧ（コンピュータ・グラフィックス）を駆使して、消費者にわかりやすい内観図を提供してもよさそうなものですが、そのような宣伝広告はあまりみかけません。

ひとつには、消費者自身がマンションの断面（高さ）にあまり関心を持っていないことが理由として考えられます。

また、ＣＧ作成に費用がかかる割には、ほかの物件との差別化が図れないこと、そもそも断面計画においてほかの物件と差別化できるようなメニューをマンション業者が用意していないということもあるでしょう。

購入を検討しているマンションの南側に広い駐車場があって、日当たりがよいからと喜ぶのは早計です。まさかとなりの駐車場がマンションに変わってしまうなどという、将来の事態には考えも及ばないというのが普通だと思います。

ある日、駐車場のアスファルト舗装面に数箇所のボーリング調査（地質調査）の痕跡を発見したあなたは、それまでの素晴らしい日照・眺望を諦めるしかありません。

マンション業者は、地盤構造の把握に欠かせないボーリング調査を手際よく行ない、すでにマンションの設計段階に入ってしまっているからです。

ボーリング調査は、高さ数メートルのやぐらを組んで2〜3日かけて行なわれるのが二肢的です。

平目昼間の作業なので、ビジネスマンやビジネスウーマンが気づかない間に進められてしまいます。

素人目には、何をやっているのかよくわからないと思います。

数か月後には、敷地境界の道路沿いにひっそりと、できるだけ目立たないように、法により設置を義務づけられた建築計画のお知らせ看板が立てられることとなります。

その後、マンション業者による周辺住民への形式的な説明会が何回か実施され、並行して建築確認中請手続きが行なわれます。

マンション建設反対の努力も空しく、たいていの場合、およそ1年後には、駐車場だったスペースにマンションが建ってしまうことになります。

そのマンションにあとから住むことになる住民には何の罪もないのですが、先住民が、あとから隣にできるマンションを迷惑施設ととらえてしまうのは、なんとも身勝手なものです。

でも、それが現実ともいえます。

駅から徒歩10分を超えるマンションの立地というのは、バブル崩壊前の立地条件といえます。

駅まで10分以上歩くのは、健康のためによいのだ、という考え方もあると思います。

では、毎日の駅までの通勤状況をよく検証してみましょう。

夏の暑い日は、どうでしょうか。

汗だくで駅に向かい、冷房の効きすぎた満員電卓に乗り込むのは、あまり気持ちのよいものではありません。

あるいは、梅雨の時期に、傘をさした足元を濡らしながら、長い道のりを駅に向かうのも嫌なものです。

駅までバスを利用するにしても、雨の日などは、人いきれでムッとした満員のバスに乗り込むのには覚悟が必要ですし、隣の人の濡れた傘をズボンに押し付けられるのも、できれば避けたいものです。

また、酔っ払って最終バスを逃してしまうと、千鳥足で長い家路につくのは幸いですし、タクシー待ちの長い行列に並ぶのもイライラものです。

経済的にもよろしくありません。

自転車という手もありますが、難点は、飲んだ日には乗って帰れないことと、雨の日は利用できないということです。

キス・アンド・ライド（自宅から駅、バスターミナルまでを奥さんなどが運転する自家用車で移動し、そこから公共交通を利用する方法）もありますが、毎日行き帰りとも送迎してくれるような優しい家族がいる方は、そう多くはないでしょう。

ということで、マンションは駅から徒歩10分程度の距離に求める、というのが私の結論です。

ここで、徒歩10分「以内」でなく、10分「程度」としたのは、マンションが駅から近すぎてもいけないということをいいたかったからです。

マンションが駅に近すぎると電車の騒音・振動の影響が問題になりますし、商業施設が近いために、歩道などがゴミゴミしていたり、騒々しかったりすると思います。

夜は酔っ払いの声などが聞こえてくることでしょう。

坂道の程度、歩道橋の有無、信号の待ち時間を要チェック

駅から徒歩10分というのは、距離にして800メートル、分速80メートルです。

大規模なマンションともなると、マンションの端から端までの距離を歩くのに数分かかってしまうことがあります。

ですから、駅からマンションの最も近い地点ではなく、駅からマンション棟内の自分の住戸までの時間をしっかり確認しておいたほうがよさそうです。

以前住んでいた神奈川の社宅は、駅までの道のりは1キロメートル程度だったのですが、すでにお話ししたように高低差がすごく大きかったことに加え、もうひとつの難点は、社宅と駅の途中に交通量の多い幹線道路が横切っていたことです。

私は、通行量の多い道路を信号無視して渡るほどの命知らずではありませんので、会社への行き帰りに、イライラしながら信号待ちをしたものです。

毎日のことですので、できれば避けたいものです。

景観・眺望の観点から、マンションが河川沿いにあることがベストであることは、すでにお話ししましたが、近くに自然とのふれあいが楽しめる公園があればさらに望ましいでしょう。

近くに公園があれば、マンションに庭はいらないというのが、私の考えです。

マンション1階の専用庭には、上階で干している毛布や布団が飛んでくることがありますし、ときには不心得者の吸殻が落ちてくることもあります。

分譲価格としても、専用庭がついた分、高くなります。

また、意外と認識されていないようですが、1階のマンションを購入した場合には、専用庭の面積に応じて「専用庭使用料」を毎月負担し続ける必要があります。

ですから、マンションに庭を求めるのではなく、近くの都市公園をわが家の大きな庭だと思えばいいのです。

最近のマンションには広いバルコニーがあるので、コンテナ・ガーデンが十分楽しめます。

防災面からも、マンションの近くに公園があることは望ましい

公園は、コンクリートジャングルに住まう都会人のオアシスです。

・都市のヒートアイランド現象を緩和、

・地震などの災害時の避難場所、

・自然とのふれあいの場所、

・地域コミュニティの活動の場所

など、いろいろな役割を持っています。

地震など大災害が発生した場合には、近くに避難できる大きな公園があるととても安心できます。

防災面からも、マンションの近くに公園があることは望ましいことです。

子供は公園で育ち、大人は公園で癒されます。

2人の息子たちは、小学生の頃は一日中公園で遊んでいました。

私も時々彼らとキャッチボールやボール蹴りをして平日のストレス解消を図っていたものです。

また、マンションの近くに小動物を飼育している動物公園があればいうことはありません。

サルやペンギンなど長時間観察していても飽きませんし、動物を見ている子供たちの表情を眺めているのもとても楽しいものです。

マンションで最も多いクレームは、騒音についてです。

同じ住棟内で生活を営む都合上、騒音問題は避けては通れません。

上階の住人は、下階の住人に対する騒音発生源者としての気配りが欠かせません。

一方、最下階に住んでいれば、ほかの住戸に迷惑をかけることがないかというと、実は最下階であっても、子供が走り回る振動がコンクリート躯体を介して上階や隣接住戸へ伝わりますので、やはり生活騒音に対する配慮は必要です。

騒音問題は、単に戸境壁や床のコンクリート（床スラブ）を厚くすれば解決できるというものではありません。

戸境壁や床スラブを厚くすれば、そのぶん建物の重量が増すので、それを支える柱や梁が太くなり工事費が高くなります。

戸境壁や床スラブの厚さは、工事費の観点からはできるだけ薄く、讐対策の観点からはできるだけ厚くしたい。

この相反する要求条件を同時に満たすのは技術的にとても難しいのです。

最近のマンションの居間は、かなり広くなってきています。

居間の床面積が大きくなればなるほど、床面積に対する床スラブの厚さの割合は相対的に小さくなります。

平たくいうと、床面積が大きいほど床スラブは、ベラベラ状態になるということです。

床スラブがベラベラだと、子供がドスンドスンと飛び跳ねる重い音（重量床衝撃音）がコンクリート躯体を伝わり、周辺住戸に騒音として発現（これを「固体音」といいます）してしまいます。

この固体音を防ぐためには、床スラブがしならないように剛性を高める（＝しなりにくくする）必要があります。たとえば床スラブの厚さが20センチであれば、居間の床面積20平方メートル以下ごとに床スラブがしならないように小梁で補強するとともに、床スラブの周辺端部を大梁、小梁でしっかりと拘束してやる必要があります。

このような「重量床衝撃音」対策を施していても、イスを引きずったり、ビー玉を転がしたりしたときの軽い音（軽量床衝撃音）を防ぐためには、さらに別の対策が必要になります。

フローリングと床スラブの間に緩衝機能を持たせた二重床構造が最近の軽量床衝撃音対策の主流です。

二重床構造のフローリングが普及しはじめたのは平成に入ってからです。

それ以前は床スラブの上に直接フローリングを張るなど、騒音対策が十分ではありませんでした。

住戸内で生じた騒音が、戸境壁や床スラブを介して固体音として隣接住戸に伝わるメカニズムは結構複雑です。

ですから、本質的な理解がないと、騒音対策は、プロでも難しいということになります。

マンションの立地条件や部屋の広さといった、快適な居住環境の本質にかかわる部分よりも、商品価値としてわかりやすく、初期投資が少なくてすむカタログ的な設備をＰＲするほうが、マンション業者にとって費用対効果が大きい。

そういったマンション業者の思惑が見え隠れするときがあります。

マンションの広告を見ていると、人感センサーやディスポーザーなどが消費者の目をひきやすいかたちで掲載されています。

人感センサーというのは、玄関やトイレ、洗面所などに設置された赤外線センサーによって人の出入りを感知し、照明のスイッチを自動で入れたり切ったりするものです。

マンションの玄関には窓がない場合が多いので、両手に荷物を抱えて帰ってきても、玄関に入ると同時に照明がついて明るくなるのは一見便利そうです。

でも、玄関や洗面所周りで掃除機をかけるたびに、照明がついたり消えたりするのはいただけません。

そのような場合には、人感センサーのスイッチを切ってしまえばいいのですが、そこまでして必要な設備だとは、思いません。

ディスポーザーについては、どうでしょうか。

ディスポーザーとは、台所の流しの排水口に取り付けて、生ごみを細かく砕いて雑排水と一緒に下水に流す、家庭用の生ごみ粉砕機のことです。

面倒なゴミ出しの手間が省ける優れものです。

1950年代後半にアメリカから輸入されはじめ、1960年代になって国産品が出回るようになりましたが、下水処理場への負荷の増加や処理水量の増加などを理由に、自粛を求める自治体が増えました。

ところが、最近になって、ディスポーザーによって破砕された生ゴミを処理する排水処理施設をマンション内に設けることでディスポーザーの設置が認められるようになり、マンションへの標準装備化が進んできています。

でも、生ゴミを破砕する際のミキサーのような騒音は、夜間であれば気になりますし、処理する際に電気だけでなく、水を大量に使います。

今後、低騒音、省エネ、節水型のディスポーザーが開発されるかもしれませんが、現在のところこういった問題はクリアされていません。

なお、機器の寿命は10年程度ですので、そのあたりの経済性については要チェックです。

間口が広いこと（当然、大きな窓があることが前提です）のおもなメリットは、開放感を得られることと、十分な採光を確保しやすいことです。

建築基準法では、床面積の7分の1以上の「有効採光」面積が最低基準として定められています。

「有効採光」は、周囲の建物が迫っていたり、窓の位置によっては必要な「有効採光」が取れていない扱いになってしまう場合があります。

床面積の大きな居間には、それにふさわしい開放的な大きな窓が必要です。

日中薄暗いのは、いかにも不健康です。

一般的に、家族生活の中心となる居間は、日照条件のよい南側に配置されます。

その南側の間口が広いことが家族の精神的、肉体的健康につながりますので、ふところ具合とよく相談し、できるだけ広い間口を持ったマンションを選びましょう。

最近のマンションでは、柱や梁の出っ張りを室内側ではなく、室外側に配置する「アウトフレーム工法」が主流となっています。

これは、設計者がほんの少し工夫するだけで、さほどのコストアップなしに対応可能です。

ですから、もし、あなたが検討しているマンションの室内側に柱や梁が出っ張っているようであれば、そのマンションはやめたほうがよいでしょう。

「アウトフレーム工法」になっていても、たとえば居間の天井の隅に梁らしきものが出ている場合があります。

梁と思しきものは、実は梁ではなく、キッチンからの排気をバルコニー側に導くダクトをカモフラージュするための、張りぼての下がり天井なのです。

排気ダクトなど天井内の舞台裏を上手に隠し、下がり天井の凹凸を逆手にとって、平板になりがちな天井画に変化をつける。

設計者には、「アウトフレーム工法」を採用するとともに天井面の面白さを演出する積極的なデザインを期待したいものです。

マンションの広告などでは、各住戸の専有面積が表示されています。

「3ＬＤＫで75㎡あればまずまずの広さかな」

などと考えたりすることも多いでしょう。

ところが、マンションの専有面積には計算方法が2つあり、面積も違ってくるのです。

ひとつは「壁芯（へキシン）計算」といって、壁の中央を基準に計算するもの。

もともと設計図が壁芯基準で、公庫融資の面積条件、パンフレット、広告などの記載面積はこの「壁芯計算」によります。

もうひとつは「内法（ウチノリ）計算」といって、壁や柱の内側を基準に計算するもの。

区分所有法という法律では、各住戸の所有者個々の所有権が及ぶのは壁や床、天井に囲まれた内側で、そのため登記簿の面積は「内法計算」なのです。

同じ住戸でも、「壁芯計算」より「内法計算」の面積のほうが狭くなります。

マイホームに関する税制上の特例である「住宅ローン控除」などでは、登記簿上の面積で床面積50㎡以上を条件にしており、

パンフレットでは50㎡あっても登記簿では50㎡を切るため、特例が利用できないことがあるかもしれません。

比較的コンパクトなタイプのマンションを購入するケースが多い独身の人などは、十分注意しておく必要があります。

エアコンは、空気の対流熱で部屋を暖めようとしますので、部屋の温度が高くなる割には足元が暖まりません。

また、エアコンから吹き出される温風のせいで、部屋のホコリが舞い上げられますし、空気が乾燥しますので（対流熱によって室内温度が上がり相対的に湿度が下がるため）、喉の弱い人は風邪をひかないように要注意です。

床暖房であれば、足の裏など床に接する部分は伝導熱で、接していない部分はふく射熱（物体からまわりへ放射され伝わる熱）で暖められますので、部屋全体の温度を低く抑え（＝省エネ）、頭寒足熱で快適な暖房が可能です。

それでも、イニシャルコスト、ランニングコストの安さにひかれて石油ファンヒーターを選択する人がいます。

確かにコストだけを比べると、床暖房よりも石油ファンヒーターのほうが有利です。

でも、床暖房でなければ得られない大きなメリットが3つあります。

床暖房の最大のメリットは、火を使わないので、一酸化炭素中毒やヤケド、火災などの事故のおそれが皆無だという点です。

私は中学生のころ、石油ストーブをつけたまま、閉め切った居間のソファで熟睡し、危うく一酸化炭素中毒になりかかった経験があります。

間一髪のところで、母親に起こされましたが、しばらくは頭がガンガンしました。

小さなお子さんがいるご家庭はもとより、将来年老いたときの安全性の面を考慮すると、安易に石油ファンヒーターを選択するわけにはいきません。

2つ目のメリットは、床暖房は床面からのふく射熱　（床に接している足の裏などからは伝導熱）によって身体が暖められますので、とても快適だということです。

床表面付近の温度が30度だとして、足元がポカポカの割に、部屋全体の温度は低いので、頭は涼しいということです。

3つ目のメリットは、空気が汚れないので、窓を開けて外の冷たい空気の入れ替えをしなくてすむということです。

また、運転音がなく、静かなことも床暖房のメリットです。

100戸を超える大規模マンションの場合、マンション棟内のどの位置を自分の住戸として選べばよいのか、なかなか悩むところです。

庭付きの1階を別とすれば、一般的には低層階よりも眺望のよい高層階のほうが分譲価格が高い傾向にあります。

また、同じ高層階であっても、リビングが日当たりのよい南側に画しているほうが、南以外の向きに面している場合よりも分譲価格が高い傾向にあります。

マンション棟内のベストポジションを選択するに当たっては、当然、ふところ具合と相談しながらということになりますが、なるべく高層階を選ぶのが基本です。

ただし、必ずしも最上階がベストというわけではありません。

このことについては、あとの項で説明します。

高層階のメリットは眺望がよいこと、低層階と比較して夏場に道路のアスファルト面からのふく射熱の影響が少なく涼しいこと、風通しがよいことなどがあげられます。

また、高層階であれば、あまり蚊が上まで飛んで来ないというのが、私が実感しているところです。

高層階のデメリットとして、子供があまり外に遊びに出ない傾向がある、との研究報告があります。

でも、10階程度であればあまり気にする必要がないと思います。

最近のマンションのエレベーター速度は、ひと昔前と違ってかなり速くなっています。

エレベーター速度の標準的な仕様として、分速45メートル、60メートル、90メートル、105メートルなどがありますが、ちょっと気の利いたマンションであれば、分速90メートルのエレベーターが設置されています。

たとえば、1階から10階にノンストップで昇るのには、だいたい20秒くらいかかります。

この時間をじれったいと思うか否かは人によって違いますが、それほど気にはならない時間ではないでしょうか。

現役バリバリの企業戦士にとって、図書館をゆっくり利用する時間的余裕は、なかなかないかもしれません。

確かに図書館で最新のビジネス書、話題図書を入手するためには、図書館に予約し、長い場合には数週間も順番を待つ必要があります。

でも、最近は多くの図書館でインターネットでの予約が可能となりましたので、わざわざ図書館に出向いて予約票を書くというわずらわしさはなくなりました。

Ｅメールで予約図書の到着連絡もしてもらえますので、待つことさえ我慢できるならば、本屋さんで本を購入するのとあまり変わらないといえます。

また、図書館で借りた本であれば、マンションの貴重なスペースを占領するおそれもありません。

あまり図書館に行かれたことのない人のために、もう少し補足しますと、たとえば私の住んでいる近くの図書館では、一度に10冊まで、2週間借りることができます。

これだけの数の本だと、自転車のカゴに載せて持ち帰るのも大変です。

図書館の貸し出し条件としては、十分に市民のニーズを満足しているといえます。

さらに、カセットテープやＣＤは、あわせて3点まで。

ビデオテープやＤＶＤは、あわせて2点まで借りることができます。

朗読のカセットテープなどは、目を酷使する現代人にとって、電車や車での移動時間を利用した、耳から得られる情報源としてとても重宝します。

自転車で5分の図書館は、私にとって書斎の分室にふさわしい場所なのですが、現時点ではなかなかそこまで知的な週末を過ごしていないというのが正直なところです。

定年後はゆっくり時間を過ごせる知的生産の場となるものと期待しています。

このように時間さえ許せば図書館は、わが家の書斎分室になり得る素晴らしい空間です。

図書館と本屋の中間的存在として、古本屋があります。

最近出店数を増やしている「ブックオフ」が近くにあるととても経済的といえます。

店内はとても明るく、整然としていて古本屋臭さがありません。

少し前の話題の本であれば廉価で手に入れることができますし、読み終えたあと、またブックオフに持ち込めば少しばかりのお金が戻ってきます。

家の中に本がたまることもありませんので、一石二鳥といえます。

あまり鮮度を必要としない辞典・辞書、ノウハウ本、資料などを入手するにはとても便利です。

最寄の駅からマンションまでの道のりは、平坦であるに限ります。

多少アップダウンがあったほうが、日頃の運動不足を少しでも解消できるから一石二鳥だといえなくもありません。

でもそれは、元気な若いうちのことだ、と考えています。

運動不足のビジネスマンにとっては、よい運動ともいえますが、これが毎日となるとかなりシンドかったというのが当時の実感です。

とくに、飲みすぎて遅くなった晩に坂を登るというのは、無謀であり、心臓にとても悪そうです。

このような高台にある企業団地ですから、自転車に乗っている人をあまり見かけませんでした。

ちょっとした近所への買い物でも自動車での移動が主となります。

元気な小学生でも、もっぱら徒歩、あるいは循環バスでの移動となります。

前任地で買った息子たちの自転車はホコリをかぶっていました。

このような体験は、極端な例かもしれません。

でも、環境にやさしい自転車を使えること、年をとって足腰が弱ったときのことなどを考慮すると、居住地周辺は平坦地であることが必須だ、と思います。

図書館、スポーツセンターといった生涯を通してお世話になる公共施設を気軽に利用するためにも、マンションからのアクセスは平坦であること。

とくに、駅までの道のりについては平坦であることが大変重要です。

また、マンション周辺の土地のレベルが低いのも問題です。

大雨などで、水が警るようなことがないか、地元の方に訊いてみましようＣ私が以前住んでいた長崎の社宅では、土地のレベルはそれほど低くありませんでしたが、台風のたびに、雨水排水の側溝から水が溢れて、生活道路がプール状態になっていました。

雨水排水側溝のキャパシティの問題もあったのでしょうが、いずれにしても、住居地域は高台でも低地でもない、平坦地がベストということです。

都会に大規模マンションを求めれば、結果的にマンションの周辺に病院がついてくるので、あまり病院の有無の確認に神経質にならなくてもよいと考えています。

むしろ、病院がマンションに近すぎないように注意する必要があるくらいです。

救急車のサイレンに悩まされるのは誰しも避けたいものです。

人は年を取るにつれて、身体のあちこちにガタがきます。

マンションの近くにホームドクターがいれば、生涯を通じて面倒をみてもらえるのでとても安心です。

でも、最近は病院も経営が厳しく、生涯にわたって同じ病院が存在し続けられるかどうかわかりません。

ですから、マンションの近くに病院があるか否かはあまり気にしない、気にしてもしかたがないのではないでしょうか。