ローンを借りるのに中古住宅は不利？:マイホームやマンション購入で、絶対損しない為に

ローンの条件に関しては、中古と新築で確かに違いはあるものの、必ずしも「中古が不利」とはいいきれない微妙な差です。

ここでは中古住宅融資の概略を掴んでおきましょう。

公的融資は築年次と性能で決まる

まず、中古住宅のローンに対する考え方は、住宅金融公庫などの公的融資と、銀行などの民間ローンではまったく異なります。

住宅金融公庫の場合、公庫の中古住宅融資は「物件の築年数」と「公庫の定める技術基準」によって、融資の可否、金利、返済期間が決まります。

規定の築年数をオーバーしていれば融資の対象外、技術基準を満たしていなければ融資の対象外、一定以上の築年数を経たものは返済期間が短縮される（期間が短いと毎月の返済額が多くなる）、という厳しい条件を定めています。

これが一般に「中古は不利」といわれるゆえんです。

年金住宅融資や財形住宅融資などの公的融資の条件も公庫に準じていて、中古と新築に一定の融資格差を設けています。

公的融資については「基準をクリアできない物件は新築よりも厳しい」わけです。

個別審査で決まる民間ローン

いっぽうの民間ローンは、基本的に技術基準や築年数制限などの制約条件がありません。
建築基準法などの法的基準をクリアしていればＯＫ。

間口は公的融資よりも圧倒的に広いといえます。

ただし、問題は民間金融機関の住宅ローンに対する考え方です。

民間ローンは、原則として

「融資の対象になるか」「いくら貸せるか」「返済期間をどうするか」を個別に審査して決めるシステムで、この審査が唯一最大のハードルです。

条件次第では、希望通りに借りられないこともあります。

もちろん、個別審査といってもある程度の基準はあります。

人の条件（年収や勤続年数など）は明示されているし、物件についてもおおよその基準が示されています。

なかには新築と中古で返済期間に明確な差を設けているところもありますが、多くの金融機関は格差なし。

新築と同等の返済期間を選択できるところが大部分です。

このように、民間ローンには新築と中古の差は、ほとんどないのです。

民間ローンは「担保力」から「返済力」へ

以前まで民間ローンは担保（物件の評価）を非常に重視していた。

いまもその傾向があるものの、最近は返済力（コンスタントな収入）重視型が台頭。

担保をオーバーしても返済力があれば貸す傾向が強まっている。

したがって新築と中古の格差は次第になくなりつつある。

民間ローンは面積でハネられない！

公的融資では、床面積が一定以下の住宅は融資対象外。

これに対して民間ローンには床面積の制限がない。

都市型コンパクト住宅などでは、民間ローンが唯一の頼りとなる物件も少なくない。

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