口ーンが利用できない物件は候補の対象から外す:マイホームやマンション購入で、絶対損しない為に

「私はローンを利用しない」という人は、ほとんどいないはずです。

というよりも、この低金利と優遇税制下では借りなければ損。

手持ち資金は、金利が上昇するような場面になれば、もっと生きてきます。

それはともかく、「ローンが利用できない物件はダメな物件」と断言することはできます。

どこかに欠点があるか、あるいは法律に違反しているか。そういった物件は、最初から検討の対象にするのをやめましょう。

ちょっと厳しい公的融資

どのような中古住宅がローンの対象から外れてしまうのか、表にまとめてみました。

ローンが使えない中古住宅

公的融資では「不可」の項目がたくさんありますが、それに対して民間ローンは1項目だけです。

詳しく読まなくても、公的融資のほうが条件が厳しいことがわかります。

特に住宅金融公庫は、技術と評価に独自の基準をもっていて、ひとつでも該当しないものがあるときは、融資対象から外されてしまいます。

ちなみに、一戸建ての場合、原則として敷地面積が100�u以上なければならず、住宅の床面積が60〜280�uの範囲になければなりません。

マンションの場合は床面積が50〜280�uの範囲内というのが要件です。

また、一定の耐震・耐久性があるもの以外は築年数に制限があって、耐火建築物で築25年、そのほかの構造なら築20年を超えると融資の対象になりません（2002年10月以降は一部緩和）。

さらに、物件価格が1億円を超えてはいけない、マンションは3階建て以上でなければダメ、などのルールもあります。

そして、公的融資に共通しているのが、「自分が住むこと」という条件。

これは公的融資がいずれも「持ち家の促進」を目的にしているためで、

公庫融資と年金融資が行なっている「親のため、子のため」の特別な融資を除けば、本人が居住しないかぎり公的融資は借りることができません。

民間ローンの条件

これに対して民間ローンは、住宅に対する制約がまったくないといってよいでしょう。

唯一、「物件が法律に違反していないこと」というのが条件ですが、これはむしろ当然のこと。

違反住宅は買わないに越したことはありません。

民間ローンは、自分が住まなくてもいいので、親族に買ってあげるためにローンを借りるというのもＯＫです。

ひとつだけ注意しなければならないのは、「既存不適格」の住宅は、原則として対象から外れること。

とはいっても、公的融資のように厳密に適用されるとはかぎらず、「結果的に建ぺい率違反になってしまっている」といったことなどは、大目にみてくれることが少なくありません。

ただし、物件の査定がガクンと下がり、希望の金額が借りられないこともあります。

そのような既存不適格物件を狙っているときは、あらかじめ業者や金融機関に融資の可能性を打診しておくことが必要です。

なお、多くの金融機関は住宅に対する制約を設けていませんが、なかには築年数に限度を設けたり、築年数によって返済期間を短縮するなどのルールをつくっているところもあります。

これも事前に確認しておきましょう。

公庫から他の公的融資を借りる

公庫からは「年金住宅融資」「財形住宅融資」も借りることができる。

ただし、「年金」は公庫と併用する必要があるから、結局、公庫の基準を満たさない中古住宅はダメ。

財形は単独で借りることができるので、財形の基準を満たせばよい。

中古住宅は、口ーンの返済期間が短縮される

公的ローンでは多くの場合、中古住宅のローンは新築に比べて返済期問が短くなっている。民間ローンも明権に短いことを謳う金融機関こそ少ないものの、

個別審査によって返済期問を決めることが多く、実質的に短くなることもある。

ローンを利用できても、返済期間が短かすぎると毎月の返済負担が大きくなってしまう。
制約のゆるいところを探し出すのも、賢くローンを利用する秘訣だ。

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