新築と中古では税金面で差があるのか？:マイホームやマンション購入で、絶対損しない為に

「中古住宅を購入すると、税金面でソン」という話を耳にしたことはありませんか？

それはほとんどが間違いです。

まずは、その認識を改めておきましょう。

ただし、「ほとんどが」といったのは、購入時にかかる税金には「特に築年数が古いものは特典の対象外」という規定があるためです。

それにさえ留意すれば、新築住宅であれ中古住宅であれ、税制面での違いはありません（なお、新築も中古も特典を受けるには床面積50�u以上であることが条件）。

住宅の売買に課される税金には、さまざまな種類のものがあります。

制度の詳しい内容については後の機会に述べるので、ここでは買うときの税金の大まかな種類と、中古住宅ならではの留意点を整理しておきましょう。

印紙税は新築も中古も相違なし

「印紙税」とは、契約書類にかかる税金のことで、売買契約やローン契約などの書類を取り交わしたときに課せられます。

したがって売るときにも買うときにも必要です。

すでにある持ち家を売ったうえで新規に購入する場合は、「売り」と「買い」で2度の印紙税を払わなければなりません。

また、複数のローンを借りれば、そのローンの数だけ印紙税がかかることを覚えておきましょう。

これは中古でも新築でも同じです。

「登録免許税」の特典は築年数に注意

「登録免許税」は、購入時に「所有権移転登記」をするときの税金です。

マイホームには「登録免許税の軽減特例」があり、中古住宅の場合はマンションなどの耐火構造なら築25年以内、それ以外の構造（木造など）なら築20年以内の住宅のときに、この特例が適用されます。

マイホーム税制の特典では、この「築25年（20年）基準」を採用しているものが多くなっています。

一般的にいえば、特典の対象になる中古住宅が断然多いのですが、残念ながら適用外となる物件もあります。

住宅をチェックするときには、築25年（20年）以内かどうかも大事な注意点です。

新築時で異なる「不動産所得税控除額」

「不動産取得税」は、購入によって課せられる税金で、土地と家屋の両方に軽減特例があります。

注意しておきたいのは家屋に対する特例で、登録免許税と同様に、築年数による制限があり、さらにその住宅の新築時期によって特例控除額が異なっています。

「ローン控除」も築年数に注意

借りているローンが一定の条件を満たす場合に、借入額に応じて所得税が軽減される制度が「ローン控除制度」です。

この制度の適用を受けるには、ローンの内容、年収などの条件をすべてクリアしている必要がありますが、中古でも新築でも、軽減額などの制度の内容に違いはありません。

ただし、このローン控除にも築年数に対する制限だけはあります。

借りているローンの金額によっては、かなりまとまった金額が戻る制度なので、対象になるかどうかは物件選びの大きな判断材料になります。

贈与税の特例も築年数制限あり

住宅を買うにあたって、親や祖父母から資金の援助を受けたときは贈与税が課せられますが、550万円までは無税、それを超えても1500万円までは税額が大幅に軽減されるというのが、「住宅資金贈与の特例」です。

もちろん、新築でも中古でも特例を受けられますが、これにも築年数制限だけは設けられています。

贈与税は非常に税率が高い税金なので、特に注意を払っておかなければなりません（現在、贈与税は大幅な制度の見直しが進められている）。

親からの援助分は親の名義にすること

住宅資金の特例を活用したなら贈与税問題は解決ずみだが、普通に親から資金援助を受けたときは、必ずその分を親の名義で登記すること。

これを怠ると、親から子に贈与があったものとみなされ、あとで贈与税がかかってきてしまう。

なお、きちんと金銭消費貸借契約を結んで、自分の名義にする方法もある。

ただし、この場合は本当にお金を返済しなければならない。

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