中古住宅：マイホームやマンション購入で、絶対損しない為に

買おうとしている住宅の価格が割安なのはとてもうれしいこと。

けれど、これまで何度も述べてきたように、相場と比べて割安な住宅というのは、必ずどこかにマイナス面をもっています。

あなたにとって、それが気にならないのなら問題はないし、価格が安いということは他に代えがたい魅力でもあるので、積極的に打って出るべきでしょう。

「大規模マンション団地」に代表される、住宅の「大量供給地」の多くは、メリットとデメリットの両側面があります。

供給と需要のバランスがとれない

電車の車窓に延々と広がるマンション群　-　大都市近郊によくみられる風景です。

バスを降りたらマンション団地で、前後左右に同じ風景が広がっている　-　これもよくみかけます。

かつて、公団が開発を始めたのを皮切りに、民間デベロッパーも参入して、スケールの大きいマンション団地があちこちに誕生しました。

人口が1万人を超える団地もザラにあり、そこにはひとつの街としての機能が備わっています。

団地内で日常生活が完結できるという意味では、大型であるほど施設充実度が高く、完成度が高いといえるでしょう。

中古マンションが大量に出回る！？

ここ10年あまり、首都圏だけでも年間7〜8万戸、全国では毎年20万戸に達するほどのマンションが供給された。

中古市場の中心になるのは築5〜10年の物件と考えられるから、大量供給時代の物件がこれから中古市場に流れてくると予想される。

景気の低迷が長引いて、いまひとつ売買の盛り上がりに欠けているのが現状だが、潜在的には極めて大量の流通予備物件が控えているといえる。

団地からは同時期に物件が出る

しかし、大規模マンションを「中古住宅の売買」という側面から考えてみると、ある問題がみえてきます。

大規模マンション団地は中古住宅の大量供給地ともいえますから、つねに一定量の住宅が市場に出てくるのは自然な流れです。

さらに、新築時の購入者の入居時期もほぼ同一で、入居者の年齢層も近いため、転居や売却のタイミングが非常に似通ってきます。

つまり、同じ時期に、同じような物件が大量に発生しやすいのです。

ところで、ある地域において中古住宅の購入希望者がつねに一定数は存在するというのも、まったく自然な動きです。

しかし、特殊な事情がなければ、特定地域だけで急激に購入希望者が増えるということはありません。

以上の理由から、大規模マンション団地は、中古住宅の供給と需要のバランスが崩れやすいという側面があるのです。

これがどういう結果を招くかというと、率直にいえば「安値に足を引っ張られる」ことになります。

第一の原因は、いうまでもなく「供給が需要よりも多い」こと。

需要がなければ相場が下がるという法則通りの流れが生まれるわけです。

そして、第二の原因としてあげられるのが、「売り急ぐ人が安値で売却してしまう」こと。

大規模団地の多くは、間取りや広さなどが似通っているために、同じような物件がいったん安値で売られてしまうと、他は追随せざるを得ない、という厳しい現実にさらされてしまうのです。

売主に不利なものほど「お買い得」

大規模団地では、こうした悪循環を生じることがよくあります。

しかし、中古住宅の購入希望者にとっては、このことが逆に大きなメリットになるわけです。

大規模であるほど管理マニュアルがきちんとしていて、相対的に管理費が安いというメリットもあります。

また、都心の合理主義一点張りのマンションに比べれば、より安全・快適な生活が享受できるといってよいでしょう。

結局、マンション生活になにを求めるか　-　「合理性」か「充実度」か　-　につきるのですが、

将来の売却時のデメリットよりも充実度を優先するのなら、こうした物件に焦点を絞るのも悪くありません。

都市型大規模マンションは人気

最近の大規模マンションの主流は超高層。

しかし、少し前までは共有敷地を広くとった総合開発型の大規模マンションが多かった。
これらのなかで交通利便性のよい物件は人気が高く、値崩れはなかなか起こらない。

大規模マンションの便利施設は活用されているか？

最近の都心型超高層マンションを始め、大規模マンションの共用施設の充実ぶりはめざましい。

「キッズルーム」「ゲストハウス」はもちろん、「体育館」や「キッチンを備えたパーティールーム」、なかには「大型入浴施設」を備えたものも登場している。

実はこうした施設、最近になって採用されるようになったものばかりではない。

むしろ、少し前に建築された大規模マンションが知恵を絞って導入したものを、いま集大成しつつあるというカタチだ。

すでに流通している中古物件にも快適・便利施設が付属しているものが少なくない。

これらの共用施設の運営は管理費によってまかなわれるので、小規模マンションでは無理。

やはり大型マンションにかぎられている。

しかし、これらの共用施設が必ずしも有効に機能していない場合もあって、事実、水を接きっ放しの危険なプールなどというのもある。

中古マンションは、その実態を知ることができるのも利点だから、現地にいって自分の目で確認すること。

買い換え派は要注意

管理のしっかりした大規模マンション団地は生活するには快適で、割安に買えるなら最高。

ただし、将来の買い換えを考えているなら、売却時の相場にも配慮しておきたい。

割安で買えるということは売却価格も割安になるのが普通。

管理状況、建物の劣化具合などを慎重にチェックすること。

「住宅は一生に一度か二度の買い物だから慎重に」とは、もう何度も聞かされた言葉でしょう。

ある調査によると、買うまでにみた物件数は「4〜5軒」が最も多いとか。

しかし、これでは「みないよりはマシ」という程度です。

物件をみて回るのは、その物件が自分にピッタリかどうかを確認するため。

ときには、「ピッタリなので即契約」ということがあるかもしれません。

しかし、少し冷静になって、もう一度ゆっくり考え直してみましょう。

あなたはとって、今回がはじめてのマイホーム探しでは？

もしそうなら、あなたは住宅のことをなにも知らないはず。

案内して説明する仲介業者はプロなので、マイナス要因は抑え気味に、プラス要因は強調気味に話すでしょう。

簡単に釣られてしまったら、そもそもそれが失敗のスタートかも…。

住宅は一軒ごとに違うのですから、数をみて目を肥やすことが大切です。

「この住宅は高いのか安いのか」

というのは、雑誌や広告で大まかに把握できても、実際に物件を訪れて肌で感じなければわからないものです。

中古住宅選びで最も大事なことのひとつは、この「相場観」を養うことです。

もちろん、偶然ベストの物件に当たることも皆無ではないので、「数軒みただけで絶対に決めてはいけない」とはいいません。

しかし、相場観のないまま安直に結論を出すと、割高な物件を掴む可能性がかなり高くなります。

「みているうちによい物件を逃がしてしまう」という心配はご無用。

中古住宅は間断なく市場に出ており、もっといい物件に必ずめぐり会えるものです。

「同じ徒歩時間でも道路の状況で違いが大きい」「公共施設の使い勝手は地域で違う」

といったことは、少数の物件を訪ねただけで把握するのは困難です。

また、長く住み続けるには街のイメージや商業施設の充実ぶりも大切。

これらも少数の物件をみただけでは実感しにくい要素です。

最初は家そのものに注目しがちで、トータルな住み心地を掴む力が不十分。

微妙な違いを見極める目は、数多くみて回るうちに養われるのです。

その住宅がどんな材料を使って、どう建てられているのか、

工法や構造は建物の基本情報であるのに、中古住宅の広告にはあまり詳しく書かれていません。

たとえば同じ「木造」であっても、まったく工法の異なる建て方があり、それによって建物の性能やリフォームの自由度も違います。

自由度が高い「木造在来工法」

昔から日本で用いられてきた工法で、「木造住宅」の多くはこのタイプと考えてよいでしょう。

軸で支えるので縁側のような大きな開口部をつくることができ、間取りを変えたり増築したりと、大がかりなリフォームもしやすいのが特徴です（木造住宅の70％ほどは在来工法で、残りがプレハブなどほかの工法でつくられている）。

ただし、どんな木材をどう製材するか、また、工事の段取りや大工の腕によって、仕上がりや性能に大きな開きが出る工法でもあります。

壁で支える2×4（ツーバイフォー）法

北米由来の工法で、2×4インチの角材を主材料とすることから、こう呼ばれます。

床、壁、天井を組み合わせた箱のような構造ですから、高い気密性や耐震性を得やすいのがメリット。

その半面、壁そのもので建物を支えているため、むやみに開口部を広げたり、の強度が損なわれる可能性もあります。

頑丈だが技術差が出るＲＣ造

いわゆる鉄筋コンクリートづくり。

耐久性・耐火性に優れますが施工技術による差が大きく出ます。

増改築や給排水管の変更には多少制限があります。

その他の工法

大手のハウスメーカーでは、各社独自の技術による工業化住宅を開発しています。

さまざまな工法があり、いずれも耐久性・耐震性の高さをセールスポイントにしていますが、どれが一番とは一概にいえません。

いずれにせよ、もともとの構造・工法がわからないと大規模なリフォームが難しい場合もあるので、あらかじめ特徴を確認しておきましょう。

規模の大きい仲介業者は組織的な機動力を発揮します。

それに対して中小の仲介業者は小回りがきくのが特長です。

ここでは、大手を「資本規模が大きく、自前で多店舗を展開している業者」、

中小を「フランチャイズを含む、地元中心に営業する業者」と定義することにして、それぞれの特徴をみていくことにしましょ、つ。

まずはじめに知っておきたいことは、近年の不動産仲介業は業者間の横の連携が強くなっていることです。

レインズという機構を通じて物件情報が広域に行きわたっており、フランチャイズ方式による業者の連携も定着しました。

また、大手業者もグループ化を積極的に推進しています。

特定の地域で営業するいわゆる「街の不動産屋」も、このような流れのなかにあって例外ではなく、仲介業の実像は皆さんがィメージしているものとは、かなり様子が違ってきています。

情報量とシステム化が大手の魅力

組織化、情報化が飛躍的に進んだことで、ほとんどの業者はパソコンやファクシミリを使って情報交換をしていますから、単に「情報の量」という点からすると、いまや大手と中小にさほど大きな差がなくなったと考えてよいでしょう。

では、大手だからこそ、というメリットはなくなってしまったのか？　というとそうではありません。

大手ならではのメリットをあげてみましょう。

（１）自社内に、広域かつ大量の情報を保有している

（２）自社系列の特定物件情報が入る

（３）紹介、契約などがシステム化されている

（４）独自の保証制度を有している

「なんとなくイメージがよい」ばかりでなく、これらがトータルに機能しているのが大手です。

特に、系列の特定情報を含む大量の情報が自社内にそろっていることと、契約システムがしっかりしているのが魅力であり、安心感につながっているといえます。

さらに、中小ではなかなか実現できない、独自の「保証」をつける業者が増えているのも魅力のひとつにあげられます。

最近は「有料だが長期の保証」をするところも出てきました。

中小は地域情報に精通する

いっぽう、中小は大手の裏返しだからといって、メリットがすべてデメリットかといえば、必ずしもそうではありません。

いま述べたように、物件情報の量という点では、機構を通じて大手に匹敵するものを引き出せるようになっていますし、

独自の営業基盤をもって特定地域の情報に精通しているという、大手とは一味違う魅力を備えています。

また、ひと口に中小といっても、グループ化を進めて大手並みの体制を整え、大量の情報蓄積をしているところもあり、独自の保証制度を打ち出しているところもあります。

ただ、一般的にいえば資本力の差でシステム化が遅れており、また、自社内に保有する情報量は大手に劣るといえるでしょう。

しかし、情報保有量が多いことと、そこに自分（つまり買い主）にとって有効な情報があるかどうかは別の話。

地域密着型である中小の最大のメリットは、「地域に精通していること」なので、恩わぬ掘り出しモノ情報が得られることがある、これが中小の最大の魅力なのです。

住宅というのは単に家だけで善し悪しを決めるものではなく、街の雰囲気や暮らしやすさも重要な判断材料です。

その街に精通している中小業者であれば、そうした周辺の情報にも詳しいというメリットもあります。

住みたいエリアがはっきりしている人が地域限定で探すなら、中小ならではのパワーに委ねてみるのもひとつの手です。

有料の中古住宅長期保証

中古住宅の保証は新築に比べて手薄いのが実態だが、

「自社建築物件を修理したうえ、10年保証」（三井ホーム）、

「自社建築物件を有料点検し、10年保証」（積水ハウス）

など、自社物件への長期保証をする大手メーカーも増えている。

また、「有料診断をしたうえで、5年間の保証」（東急アメニックス）といったシステムもスタートした。

仲介手数料は交渉の余地あり！

中古住宅の伸介手数料は、国土交通省の告知によって「売買価格の3％プラス6万円」と定められている。

ただし、これは簡易な計算法で求めたもので、正確には売買金額によってパーセンテージが異なる。

400万円以下の不動産というのは稀だが、仮にあるとすると手数料のパーセンテージはもっと高くなる。

ところで、実はこの料率、「上限」として定められたもの。

これを下回ってもかまわないのだ。

つまり、値引きも可ということ。

最近では「当社の会員は手数料が半額」などと宣伝している仲介業を、ちらほらとみかけるようになってきた。

概して中小の業者に多く、大手にとってはおもしろくない傾向だろうが、これは決して不当廉売などではない。

価格か手数料のどちらかを引いてほしいなど、条件付きで交渉する余地はある。

住宅をチェックするとき、真っ先に目がいくのは「建物」。意外に見過ごしがちなのが土地そのものの質、すなわち「地盤」です。

素人でも分かる地盤の強度

土を掘り返して直接目でみて確かめるというのは困難ですが、素人でも、以下のような方法で地盤の善し悪しをチェックすることができます。

建物の様子を確認する

建ってからある程度の年数が経過していれば、すでに地盤の影響が建物に現れているのが普通です。

基礎や外壁、アプローチの階段や塀などに、大きなヒビ割れができていなければＯＫ。

一定の広さをいっぺんに造成するのが普通なので、買おうとする家だけでなく、近隣の家の状況もじっくり観察して回りましょう。

土地の素性を調べる

よく「水に関係のある地名に注意しろ」などといわれます。

もともとが沼や沢だった土地は、地盤が水を含んで軟らかく弱い可能性があります。

最近は町名変更も進んでいますが、図書館などで古い地図を調べれば、かつての状況がわかります。

比較的新しい物件の場合、買おうとする家には直接影響が出ていなくても、近隣に地盤沈下などがみられる場合もあります。

宅地造成時、建築時の資料を確認

軟弱地盤が疑われる場合、建築時にきちんとした調査にもとづいて地盤改良や基礎補強が行なわれているかどうかがカギになります。

建築当時の地盤調査書があるかを確認し、しっかり対処してあるようならひとまず安心です。

擁壁や造成の検査済証もチェック

宅地造成時の形状や構造については重要事項説明書に記載されている場合があるので、そこも要チェックです。

特に傾斜地のひな壇状の造成地では、擁壁工事の状況が重要なポイント。

一定規模以上の擁壁・造成については「宅地造成等規制法」や「建築基準法」による許可や確認が必要なので、完成時に役所から検査済証が交付されているか確認しましょう。

基礎に問題がある住宅は、必ず室内にその影響が現れます。

床のきしみや傾き、建具のすきま、壁のひずみなどなど…。

住宅は、基礎が頑丈であることが最大のポイントです。

これさえ頑丈なら他の部分はリフォームで新品に戻すことができるといっても過言ではありません。

家の周りをぐるっと回る

買いたいと思う家が見つかったら、まず最初に家の周りをぐるっと歩いてみましょう。

そして、基礎に大きなきれつがないかを確かめます。

基礎はモルタルで仕上げることが多いので、小さなきれつはさほど問題ではありません。
重要なのは幅数ミリ以上の深いきれつ。

これがあるときは「不同沈下（基礎が不均一に沈下している）」が起きていることが疑われます。

家を一周するとき、ついでに床下換気口も確かめます。

これは基礎の強度とは直接関係しませんが、床下の空気が貫流しないと湿気が多くなり、土台回りの耐久性に大いに影響してきます。

換気口が5ｍごとに1か所、300平方センチメートル以上（たとえば30ｃｍＸ10ｃｍ）の開口があればＯＫです。

ただし、床下換気口はひとつの閉じた床下に2か所以上設けられていないと、空気が貫流しません。

床下換気口をみつけたら、目を凝らして覗いてみて、他方向からも明かりが床下に入り込んでいるか、よく確かめましょう。

必ず床下を覗いてみる

次は室内に入って、床下を覗いてみます。

床下収納庫を外したり、押し入れのなかに点検口があったりと、必ずどこかに床下を覗ける場所があるはずです。

居住者がいる場合でも、これだけは遠慮してはいけません。

面倒でも家財を動かしてもらって、必ず実行しましょう。

一般に「布基礎（家の周囲と主な隔壁部分に連続して打ってある基礎）」の場合が多く、これであればＯＫです。

さらに「べタ基礎（地面にもコンクリートが打ってある基礎）」であれば、より強度が高いとされます。

「独立基礎（単独で柱を支えている基礎）」は、よほど地盤が強いところ以外では強度に関して問題アリなので、敬遠するのが賢明です。

自分の趣味や好みをふんだんに取り入れて建てた家は、その本人にとっては大満足。

ところが、こうした物件を売りに出そうとすると、思い入れが裏目に出て売価が安くなってしまうことが往々にしてあります。

もちろん、あなたがその家を気に入りさえすれば、大いに「お買い得な家」になります。

中古物件のなかには「全国の銘木を多用した純和風住宅」
「ヨーロッパから素材を取り寄せた欧風住宅」

など、贅をつくした住宅も少なくありません。

では、これらが建築費に見合う市場価値を維持しているかとなると、残念ながらそうとはいえません。

趣味を強烈に押し出した住宅は、万人に好かれるとはかぎらず、逆にマイナス評価をされがちです。

総じて、素材や間取りに特殊なものが多く、目は引いても取得には二の足を踏まれるからです。

しかし買い手にとっては、恩わぬ掘り出し物である可能性もあります。

というのも、こだわって建てた住宅は、外見だけでなく基礎や土台などの構造部分にも力を入れたものが多いからです。

住宅は耐久性が第一ですから、専門家にチェックしてもらって合格点なら、自分の趣味に合わない部分はリフォームで解消できるかもしれず、「お買い得な家」となるわけです。

マンションにもおトク物件がある

ひところ、マンションでもデコレーション過剰の物件が流行りました。

中庭に巨大なモニュメントを配したり、エントランスを天然大理石で覆うなど、住宅の機能とは直接関係のないもので飾り上げ、高付加価値と称した物件です。

室内に掘ごたつを設置したものもありました。

こうしたマンションは分譲価格が高めでも、人気を誇ったものです。

これらが中古物件として市場に出た場合、当時の価値通りに評価されるかというと、そうはなりません。

売り主にとっては不満ですが、買い手にとってはさほど魅力的でないからです。

ただ、余分な付加価値はさしあたって邪魔になるものでもなく、使わない掘ごたつにはフタをしておけばＯＫ。

こうしたマンションもそろそろ相場がこなれてきていますから、狙い目のひとつとみなしておくといいでしょう。

こだわり住宅は売るには不利

「数億円が数千万円」「買値の70％引き！」など、近ごろのテレビ番組などでしばしば取り上げられている中古住宅は、こだわり住宅の典型的な例。

お買い得物件である半面、将来売りに出す可能性があるなら、あまり高い価格はつかないことも念頭に置いておきたい。

ここでは、どのような権利問題があるのか、また起こりがちなトラブルにはどんなことがあるのかをあげて、注意すべきポイントを整理しておきましょう。

権利関係は目にみえないからやっかい

物件が相場よりも安価である場合、そこに必ずしも権利関係に問題があるわけではありません。

しかし、やはり一見安いように思える物件には、なにかしらの問題がひそみがちです。

そして、権利にまつわる問題がからんでいることが多いのは事実です。

「劣化がひどい」「狭い」「間取りが悪い」などといったことは、物件をチェックすれば誰にでも一目瞭然。

ところが権利関係は物件をみただけではまったくわからず、書類をみても知識がないとついつい見過ごしてしまう始末の悪い問題なのです。

では、代表的な権利関係のトラブルを列挙してみましょう。

・所有者と売ろうとする人間が遣う

・所有者が複数いる

・所有権と借地権が混在している

・地目（土地の現況）が住宅地でない（農地など）

・物件に売り主以外の人が住んでいる

・物件に抵当権（根抵当権）がついている

・二重三重に他人の権利登記がある

・売り主のいう面積と登記面積が遣う

所有者と売り主が違う、などということは、あまり経験のない人には不思議に思えるでしょう。

しかし、相続がからんだりした場合に、こうした事例がよくみられます。

両者が異なっている理由がはっきりしていて、トラブルの種がひそんでいないなら問題ありません。

しかし、契約のあとで問題が発覚するケースがあるので、注意するに越したことはありません。

売りに出ている家に他人が住んでいる、これもよくあります。

立ち退きの約束がキチンとできていれば問題ありませんが、ありがちなのは、いざとなっても立ち退かないケース。

「買ったはいいけど住めない！」

というのでは目も当てられません。

もちろん、その土地になんらかの権利が登記されていることや、第三者が住んでいること自体が問題なのではありません。

問題のカギは、それをスムーズに白紙に戻せる状況にあるかどうかということ。

権利関係が複雑になればなるほど解消するのが難しく「面倒だから売ってしまえ」といったような無茶なケースや、

悪質なものでは、他人の物件であるにもかかわらず書類を偽造して勝手に売ろうとする詐欺行為さえあります。

こんな物件を掴んでしまうと一大事ですから、問題の種がわずかでもみえたら、徹底的なチェックが必要。

問題が複雑なようなら、不動産専門の調査会社または弁護士に依頼して調査してもらうのが賢明です。

あらゆることにひそむトラブル

権利関係以外のトラブルについては、ひと口ではいいきれないほど多岐にわたります。

たとえば、

「その物件が相続トラブルの渦中」「隣家と境界線争いをしている」

などといった、権利関係と隣り合わせのようなトラブルや、

「公共料金を長期間滞納している」

など買い主に火の粉がふりかかりそうなもの、あるいは

「現所有者が近隣といさかいの真っ最中」

という後々まで尾を引きかねないトラブル、などなど…。

まったく異質で、しかもいったんこじれると一筋縄では解決しそうにないトラブルは、あちこちに存在しています。

所有者でない人から買ってしまった！？

「買う前に登記簿を調べよ」この鉄則を守れば、住宅購入の第一関門はパスできる。

けれども、なかにはうかつにも奥約してしまったという場合も…。

そんなケースを紹介しよう。

Ａ氏はＣ氏から土地・家屋を購入する契約をして代金の半額を支払った。

その後、登記簿を確認するとなんと所有者はＣ氏の兄であるＢ氏。

「いま売るつもりなんかない！」

とＢ氏は滞らず、大トラブルに発展。

そしてＢ氏は「市価の5割増しなら売ってやる」といい、

Ｃ氏は「売ってもよいといってたのに、兄さんそりゃ無茶だ」、

そしてＡ氏は「この契約はどうなるんだ！？」。

法的にこの契約は成立する。

ただし、Ｃ氏がＢ氏を説き伏せて、Ａ氏に所有権を移転する義務を負う。

だが、このケースではＣ氏にそれができなかったため、Ａ氏は契約を解除し、支払った金銭の返還と損害賠償をＣ氏に請求。

ところがＣ氏はお金を使い込んでしまったため、まだ全額は戻っていない…。

こういうトラブルも実際にあるから、念には念を入れることが肝心。

特殊な「私道負担」もある

「私道」は、道路としてのみ使用することを義務付けられた所有地。

これには、所有権以外に通行地役権（通行する権利）を与えられるものや、共有権をもたずに利用の負担金を支払って通行権を得る場合などもある。

業者に説明が義務付けられているが、特殊な権利関係であるため、後々トラブルになる可能性もある。

不明な点があれば、しっかりと聞いておくこと。

権利証がないときの売買は

土地・建物の権利証は再発行しない決まり。
　
移転登記はこの書類の涛付が必要なので、必ず売り主から受け取らなければならないが、売り主が紛失してしまったときはどうするか？

この場合は売り主に「保証書」を作成してもらうこと。

保証書は、管轄の登記所に登記の実績がある成人二人が証明を行なえば作成できる。

中古住宅のデメリットとして、

「物件を細部までみられない」「不具合がみつけにくい」

などをあげる人が多くなっています。

しかし、これにはちょっとした勘違いがあります。

中古住宅には、まだ居住者がいることが少なくありません。

そのため、「物件をゆっくりチェックしにくい」という意見が出てくるのでしょう。

しかし、大枚をはたいて買おうというのですから遠慮は禁物。

礼を失するのはいけませんが、住人の了解を得て徹底的にチェックすればすむことです。

「中古は構造的な欠点がみつけにくい」という声も耳にしますが、これは常識のウソ。

構造に100％問題がないかをチェックできるのは、注文住宅を新築する場合だけ。

しかも厳密なチェックができるのは、プロ並みの知識をもって、定期的に施工現場に足を運んだ場合だけです。

管理がみえる中古マンション

マンションにとって重要なのが「管理」。

新築はこれから管理体制を整えていくことになるが、中古なら管理の実態を確認できる。

良好な管理体制を敷く中古マンションは、それだけで価値が高い。

すでに建っている住宅のチェックには限界があり、

「覗けるところは覗く」「覗けないところは周辺状況から類推する」しかないのです。

時間の経過はチェック時のメリット

中古であれ新築であれ、チェックの難易度は同じことです。

さて、大勢の人が抱くのは、

「建ててから時間が経過しているので、劣化が始まっているのでは」

という不安です。

確かに住宅は劣化します。

自然損耗する部位が増え、設備や機器も寿命に近づくのは否めません。

しかし、ここは逆に考えてみましょう。

すなわち、中古住宅は時間が経過しているゆえに、

「出るべき欠点はすでに表に出ている」ということです。

地盤は、軟弱地盤であっても時間とともに安定します。

基礎に大きなきれつがなければ、新築よりむしろ安心。

内壁にシミがなければ、雨漏りや結露の懸念がないということです。

床や建具にきしみや建て付けの悪いものがなければ、躯体のゆがみが小さいということになります。

新築はある日突然、欠陥が露呈する可能性がありますが、中古住宅の場合はそうした心配が少なく、現物がみられるので、むしろ「安心・安全度が高い」といえます。

構造に重大な欠陥がなければ、自然損耗や機器の故障などは、簡単に修繕や交換でリニューアルできます。

それが中古住宅なのです。

モノには性能の優劣に見合った相場があります。

住宅も例外ではないものの、かなり特殊な部類といえます。

新築より確実な中古の相場

工業化住宅　- 　いわゆるプレハブ住宅が順調にシェアを伸ばしています。

しかし住宅の場合、建築する場所が一戸ごとに異なるので、クルマや電気製品のようにすべての性能が同じというわけにはいきません。

住宅は施工の精度や使用環境で、品質や劣化の進行具合にかなりの個体差があります。

むろん新築住宅にも、立地や品質によって一定の相場がありますが、実物をみないで買う青田売りマンションなどは、一種のカケみたいなもの。

アタリもあればハズレの悲劇もあります。

一見、好立地でハイグレードな新築住宅も、その本当の価値は住んでみなければわからないのです。

これに対して中古住宅は実際に人が住んだ実績があり、その良否をプロが査定して市場に出したもの。

相場から大きくハズレるものはまずありません。

「浅築年」にも「高築年」にもメリットがある

中古住宅の相場は、「新築同様」であっても新築住宅の2割以上安くなっています。

そして、築年数を経るにつれて相場が下がっていくのが普通です。

この十数年、分譲価格は下落している半面、面積は次第に広くなっています。

築5年（5年前の物件）だと平均面積が70�u超で、かつ、相場は築年数から推定しておおむね3000万円弱。

中古住宅なら比較的新しい物件が安くに取得できるわけです。

もっと価格を抑えたいなら、築年次を1988年以前にするのもひとつの手。

バブル最盛期の物件のように専有面積が狭くはなく、分譲価格こそ上昇し始めていたものの、現在の相場は当時の2分の1以下という手ごろな水準に収まっています。

中古と新築では価格のつけ方が違う

中古住宅の相場を決めるには、周辺の同等物件の調査結果をもとに修正を加える「事例比較法」という手法を用いる。

これに対して新築住宅は、建築コストに利益を上乗せする方式。

したがって新築は利益優先方式ともいえ、必ずしもその住宅の価値と一致するとはかぎらない。

住宅が「土地」という資産の上に固定されたモノであるかぎり、立地条件までも改良してしまうことは無理。

この点からみれば、よい立地を探すなら新築より中古住宅のほうがかなり有利だといえます。

便利性の良い中古住宅

都市の住宅立地は人口が集中するにつれて郊外へと広がっていきました。

つまり、便利なところから次第に不便なほうへと、やむを得ずスプロール現象が生じていったわけです。

ですから、すでに開発しつくされ、市街化が進んだ地域に新築住宅が供給されるケースはまれです。

現在、都心マンションが盛んに供給されていますが、後述するように実はこれにも限界があります。

これに対して中古住宅は、いろいろな場所から市場に出てきます。

交通の便利なところから、あるいは極めて優れた環境からも絶えまなく物件が供給されています。

立地重視派にとっては、新築よりも中古のほうがはるかに希望の物件を探しやすく、みつけやすいのです。

利便性の高い新築住宅は価格に難あり

近年、「都市回帰」が盛んにいわれ、大都市では例外なく都心に超高層マンションの建築ブームが起きました。

しかし、立地がよく、広さにゆとりがあって、しかも眺望に優れた物件となるとやはり高額。

誰にでも手が出せるものではありません。

さらに、好条件の立地が無限に供給されるはずもなく、すでに一等地は底をついたといわれ、供給の勢いが衰えをみせているのが現実。

中高層マンションも次第に立地が都心から準都心、さらに近郊へと軸足を移しつつあります。

こうなってくると、超高層マンション本来の「利便性が高くて快適」という魅力が薄れてしまうという見方もできるでしょう。

確かに近年のマンションは、素材・設備に工夫を凝らし、セキュリティに力を入れ、ブロードバンドも導入するなど、質感・機能性において一味違ってきています。

その新築の「質感＋機能性＋高額」を取るか、

中古の「利便性＋安価」を取るか　-　双方の特徴をじっくり検討してみることが大事です。

リフォームのすすめ

機能面、設備面で新築に一歩譲る中古住宅も、リフォームによって一新することが可能。

従来は「住みにくくなった部分を補修する」といったイメージが強かったが、最近ではリフォーム専用部材・機器も進化し、「よりよく住まう」ためのリフォームが注目を集めている。

中古に対する買い手の理解不足

三菱総研のアンケート調査によると、中古住宅が買いづらい要素として、

「よい物件探しに時間がかかる」

「生活様式の変化で古い家は合わない」

「物件が少ない」

などがあげられている。

しかし、これらは回答者の思い込みにすぎない。

情報ルートの整備や、リフォーム技術の向上があまり知られていないことが一因。

「この家がほしい！」 → 「お金を借りよう」 → 「無理すればなんとか・・」

といった流れのマイホーム購入法は、ローン破綻に陥る典型的なパターンです。

まず家があって、あとから資金繰りを考えるのは、土台なしで家を建てるようなもの。

無理を重ねて日常生活を圧迫することになりかねません。

「必要額の２０％は自己資本」が基本

家を買おうとしているのなら、誰でも多少の資金準備はしているはず。

100％ローンを使えば頭金なしでも買える時代ですが、普通の住宅ローンは物件価格の80％が融資限度額。

残りの20％は自分で準備する必要があります。

この「80％」という数値には意味があります。

つまり、

「ローンを無理なく返済するには、それだけの返済能力が必要。

20％を5年程度で貯めた人なら、残りの80％を20年以上かけて返すことは十分に可能だろう」

という考え方なのです。

これをしっかりと頭に入れて、資金計画を考えましょう。

80％ルールの錯覚に注意

仮に年収300万円で自己資金100万円の人は、計算上1515万円の家が買える。

だが、その家を買おうとすると、金融機関は、物件価格の80％（1212万円）までしか融資してくれない。

つまり、不足分203万円を別の手段で用意できなければ、実際には買えないことに注意。

借入可能額な額とは、返済可能な額のこと

民間の金融機関は安全弁として「収入に占める返済額の割合」で融資額を制限しています。

すなわち、収入の多寡によって借りられるローンの金額が一人ひとり異なります。

そこで次に知っておく必要があるのは「自分はいくらローンが組めるか？」です。

もちろん、無理して借りられる額ではなく、金融機関が安全とみなす範囲の借入能力を指します。

つまり、「借入力＝返済力」と考えて、きちんと把握しておくことが重要。

当然ながら、ほかに大きな借金がないことが前提です。

要するに

「安全な借入額とそれをもとに算出した物件価格を意識し、その範囲でじっくり物件を探し、できるだけ理想に近いマイホームを探し当てる」

というのが、住宅取得の王道なのです。

優れた中古物件の情報ほど、業者のマル秘ファイルに温存され、表に出ないうちに売れていきます。

こういう情報を手に入れるには、やはり経験と実績のある業者（営業マン）と懇意になるのが早道。

あなたが心を開いて接すれば、相手も積極的に応じてくれます。

一戸建て探しのほうが難しい

業者との付き合い方は、一戸建てであろうと、マンションであろうと、大きな違いはありません。

ただし、ひとつだけ相違点をあげておきましょう。

それはマンションと一戸建ての流通の違いです。

マンションは分譲デベロッパー系列の仲介業者を介したものが少なくありませんが、一戸建ては分譲業者が多種多様なだけに、系列よりも中小仲介業者の扱う件数が圧倒的に多いのです。

つまり、買う側にとってはマンションのほうが仲介先を絞りやすく、一戸建てはどこに依頼するのがベストなのか、わかりにくいわけです。

いい換えれば、一戸建て狙いで仲介業者とよい付き合いができるなら、マンションの場合はもっとたやすいということ。

一戸建てを探すつもりで業者との付き合い方を学んでおけば、万事ＯＫでしょう。

最優先する希望を伝える

「地域」「広さ」「価格」の優先順位は、人によってまったく異なる。

業者に物件探しを委託するときは、優先順位をきちんと伝えること。

そうしないと業者も物件を絞りにくいし、あなたにも無駄な情報がいっぱい届くことになる。

率直な態度が、業者の信頼を築く

どのような業者（営業マン）が信頼できるかについては後の機会に述べるとして、

いくつかの業者を当たって「これは信頼できる」と思ったら、まずあなたがすべきことは「希望の物件と予算」を「簡潔かつ正確に伝える」ことです。

いうまでもなくあなたはお客様ですが、相手も人間です。

向こうがあなたに対して悪い感じを抱いたとしたら、やはり前向きに付き合う気分にはならないものです。

こうなってしまうと、よい物件が出たとしても、あなたに最優先に回してくれるとは思えません。

念のために営業マンからみて、付き合いたくない顧客像を、以下にあげておきましょう。

（１）必要な情報まで隠す人

（２）態度がエラそうな人

（３）あまりにも消極的な人

（４）コロコロ意見が変わる人

最も困るのが（１）です。

いかにプロといえども、基本的な情報がなければ探しようがありません。

収入や将来の見通しなどは正確に話したがらない人が多いのですが、家を購入する場合はダメ。

希望や願望だけでなく、現実に即した情報がはっきりしなければ、あなたが購入可能な物件価格もはっきりしません。

これではあなたにピッタリの物件を探すのが難しいのです。

しょっちゅう意見が変わる人も困りものです。

せっかく条件に見合うものを探し出しても、コロリと宗旨替えするようではプロもやる気が失せます。

こういう人は自分の希望がしっかり固まっていないということ。

まずは自分が求めるものはなにかを整理するところから始めなければいけません。

信頼を築ければ優先情報が得られる

営業マンは対話のときに、あなたをしっかりと観察しています。

このとき大切なのは、あなたも相手をよく観察することです。

じっくり話を聞いてくれ、上手に希望を引き出して、あなたの質問にも的確に答えてくれる相手ならマル。

ろくに話を聞かないまま物件をすすめ始めたり、話を途中で切り上げて

「とにかくみにいきましょうか」

などとあおるようならバツ。

もしもバツなら振り出しに戻って、業者探しから再スタートです。

営業マンが乗り気になれば、すぐに積極的に行動を開始します。

まず、自社保有の物件のなかからピッタリのものを探し、なければ情報網を当たってくれます。

それでも適当な物件がみつからないとき、信頼関係を築いておくとその効果が最大限に発揮されます。

営業マンはつねにあなたを最優先の顧客の一人として記憶にとどめ、新たな物件が出るたびに希望に見合うかどうかチェックして連絡を入れてくれるでしょう。

相互信頼のうえで「お任せ」しておけば、「最新のマル秘情報」が優先的に届くようになるはずです。

事情が変わったらすぐ業者に伝える

業者（営業マン）からの的確な反応を期待するには、あなた自身も積極的にアクションを起こさなければいけない。

まず、自分の日常生活に大きな変化があったときは素早く連絡しよう。

「電話曹号など連絡先の変更」をはじめとして、

「日常のスケジュールに大きな変化があった」「中長期に不在予定ができた」

なども、必ず連絡を入れておく必要がある。

また、「購入予定日を少し変えたい」とか「予算をもう一度見直したい」などというのは重要な変化。

これらを放っておいて、いざ物件の紹介を受けてから「実は・・」などといい出すようでは、間違いなく信頼関係を損ねてしまう。

物件探しを催促するだけでなく、業者が動きやすいように折にふれて身辺事情を伝えるようにするのが、ことをスムーズに運ぶコツと心得よう。

ローンが払えなくなった、抵当権を行使された、などといったような事情で、所有者がやむを得ず手放した物件を裁判所が競りにかける、これが「競売」です。

よい物件は落札価格が高くなる

競売物件は、当初の「見積り価格」こそ市価より安いのですが、そこはオークション。

優良物件には人気が集まり、それなりの価格でなければ落札できません。

逆に安すぎる物件は、掘り出し物というよりも「なにかウラがあるかも」と考えるのが賢明でしょう。

最も不安なのは、その物件に「占有居住者」がいないかどうか。

落札しても明け渡してもらえないことがあり、ひどいときはそのまま居座られたり、法外な立退き料を請求されたり…。

競売物件を狙うなら、事前に入念な調査が必要です。

競売は、室内が確認できない

競売が決まると、裁判所は「物件明細書」「評価書」「現況調査報告書」という資料を公開します。

裁判所の執行官による現地調査の内容が記され、賃借権の有無や引き渡し命令が出る可能性などについても書かれています。

ただし、調査から競売までにはタイムラグがあり、状況が変わっている可能性が大。

調査書を鵜飲みにはできません。

現在の状況を確かめるには、自分で実際に物件まで足を運ぶ必要があります。

しかし、競売物件は外から様子をみることはできても、内部をみることはできません。

マンションなら管理人に聞く、一戸建てなら近所の人に尋ねる、という方法くらいしかないでしょう。

実際に失敗例が少なくありませんから、慎重な取り組みが必須になります。

競売マンションの落とし穴

マンションの場合、運よく落札して入居できたとしても、前住者が滞納していた管理費や修繕費を請求されることもある。

このような細かいことまでは、裁判所の調査ではフォローされていないことがほとんど。
競売マンションを狙う場合には、滞納がないか管理人に確認したい。

不動産を売買（仲介）するには「宅地建物取引業」の免許が必要です。

まずは、免許証とその番号をチェックしましょう。

問いたことのない業者の場合は「業者名簿」を閲覧しておくことも必要です。

複数の都道府県にまたがって営業を行なう業者は「国土交通（建設）大臣免許」、ひとつだけなら「知事免許」です。

大臣か知事かの違いは営業エリアだけ。

したがって、エリアの広さだけで信頼度を評価することはできません。

免許は5年に1度の更新が義務付けられています。

免許番号の前にあるカッコ数字がその回数で、この数値が大きいほど営業実績が長いわけです。

しかし、なかには悪質な業者も混じっていて、免許を取り消されたら

「休眠業者から免許を借りる」

という手口もあり、「更新回数が多いから安全」とはかぎらないので注意が必要です。

免許業者の名簿は監督官庁に備えられ、誰でも閲覧することができます。

主な記載事項とチェックポイントを表にしたので、参考にしてください。

業者名簿のチェックポイント

資格の貸し借り

業者が開業する際、必ず「宅地建物取引主任者」を置かなければならない。

この資格は一般の人も受験し取得しているので、悪質な業者はその名義を借りて新たに開業することがある。

チェックするには「取引主任者証」の提示を求めること。

「業者名簿」や営業マンの態度

免許業者の名簿は監督官庁に備えられ、誰でも閲覧することが出来ます。

主な記載事項とチェックポイントを表にしたので、参考にして下さい。

ただし、名簿に記載されているのは直近5年間の状況のみ。

書類ではわからないことも多く、決め手になるのはやはり営業マンの態度です。

「希望を十分間いてくれない」

「自分の売りたいものだけを強くすすめる」

「質問をはぐらかす」「文書に残したがらない」

といった相手は要注意。

「この人は信用できない」と思ったら、担当者を変えてもらいましょう。

それを断ったり、似たような営業マンが出てくるようなら、その業者との付き合いをやめるべきです。

営業マンは企業姿勢を映すカガミ

しっかりした企業には、しっかりした社員が育つ、　当たり前の話だが、だからこそ社員をみれば企業がわかるといえる。

まず第一に営業マンをチェックしよう。

よい物件とのめぐり会いは、自分の「人をみる目」にかかっていると心得たい。

中古住宅の利点のひとつは実際に物件をみられること。

新築のためのモデルルームやモデルハウスは単なる「見本」。

ここでは新築モデルルームの注意点を通して、中古の利点をみておきましょう。

モデルルームのココに注意！

新築マンションのモデルルームには、物件とは別の場所にスペースを確保して室内を再現するものと、物件の一室を利用するものの2つがあります。

前者は方位や天井高などが設置場所の制約を受けるので、完全に図面通りに再現されているとはかぎりません。

また、不利な部分まで忠実に再現しているかどうか疑問です。

たとえば、柱や梁の出っ張り具合が「控えめ」だったり、開口や収納スペースが「おおよそ」だったりすることもあります。

このように、モデルルームをみるときは、実際の住戸との相違点、自分が買いたい住戸との相違点をじっくり確認することが欠かせません。

物件の一室を使うモデルルームのほうは、確かに現物の一戸には違いないものの、その部屋を買うケースは少ないでしょう。

イメージが掴みやすいとはいえ、買いたい住戸とは違うことを頭に入れておかなければなりません。

中古は住み心地を実感できる

同様に、展示場などでみる一戸建てのモデルハウスも、あなたが買う家ではありません。

オプションを多用した豪華絢欄なモデルが主流で、実際に予算を絞って建ててみたら、あまりにモデルハウスと違うのでガックリ、というケースも多々あります。

つまり、モデルルームやモデルハウスは、売る側の販促ツールの一種だと心得ておきましょう。

いっぽうの中古住宅は、必ず「現物」のチェックができます。

正真正銘の「買おうとしている住戸」ですから、柱や梁の太さや収納の大きさまで、すべてみた通り。

モデルルームのように目を引く家具を配置することもないので、錯覚も少なくなります。

まだ居住者がいる場合は生活用品もそのままですから、むしろ実際の使い勝手を予測するのに役立ちます。

きれいなモデルルームで夢をみるよりも、中古住宅で実際に住むときのイメージを掴むほうが、購入後に後悔するケースは少ないはずです。

モデルルームの家具や調度品

モデルルームには、豪華な設備や家具、調度類が配置されている。

グレードの高い家具で部屋を演出しているのはもちろん、室内を広くみせるために、小さめの調度品が置かれていることが少なくない。

反転型の錯覚

マンションのモデルルームで、意外に錯覚に陥りがちなのが「反転型タイプ」。

マンションでは建設コストを抑えるためにシンメトリーの住戸をつくることが多い。

これらは使い勝手が同じようで実は大きく異なる。

「これと左右対称なので同じですよ」といわれて、うかつに納得すると失敗する。

もちろん中古にはそうした懸念はない。

中古の物件価格に含まれるモノ

モデルルームに飾られている家具や調度とは異なるが、現所有者が家財・設備（たとえばエアコンなど）を残しているとき、それらが誰の所有になるかには注意が必要。

付帯物リストで確認すること。

• ツカサの「ネットルーム」が都内で増加中 | エキサイトニュース
• 【楽天市場】お新古市場
• マンションエンジン
• オンライン激安商店街（モデルルーム展示家具を激安価格にて販売！）
• モデルルームに行く前、行った後に見るサイト：マンション評価ナビ～首都圏・シングル・カップル編
• J-CASTニュース : 一戸建て580万円の衝撃価格　不況が追い風人気集める
• 賃貸 一軒家｜東京の一戸建貸りるならikkenya.jp
• 賃貸住宅（賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸一戸建て） 関東版 - Yahoo!不動産
• マンション・一戸建て・賃貸のISIZE 住宅情報
• ハウジングナビ

「性能表示制度」とは、施主や分譲業者の希望によって、第三者機関が住宅の性能を多面的に評価し、証明書を発行するシステム。

客観的評価で性能が証明されるため、買い手は安心でき、売り手はお墨付きが得られて売りやすい、という一石二鳥を狙ったものです。

中古住宅の性能評価は、その住宅の「所有者」か「それ以外の者」が申請します。

新築住宅と同じく、評価が高ければ安心なので、買い手側から利用率が高まっていくことでしょう。

ただし、この評価を受けるには通常の住宅一戸につき5〜10万円程度の費用がかかる見込みです。

ところで、性能評価はあくまで調査時点の性能を評価するのであって、万一のときに保証をしてくれるものではないことを頭に入れておきましょう。

中古住宅の場合、一般に個人間の売買には保証期間が設定されないことがほとんどで、業者所有の物件でも半年〜2年程度というのが限度です。

この点で、10年間にわたって保証される新築住宅とは大きく異なります。

ただし、こうした状況に対応するために、中古住宅に対しても保証を行なう住宅保証機構という団体があります。

唯一の公的機関で、申請にもとづいて検査をし、ＯＫであれば引き渡し後5年間にわたって補修費を保証してくれます。

万一に備えて活用を検討してみてもよいでしょう。

近ごろは中古住宅に対して独自の保証を打ち出す企業も現れています。

内容はそれぞれ異なりますが、中古の保証に対する認識が高まっているのは事実。

売り主が業者なら、交渉材料のひとつに「保証」も加えてみましょう。

住宅保証機構

旧建設省のキモ入りでスタートした住宅保証機関。

主に自社保証が難しい中小建設業者の物件を対象にしているが、近年は対象が拡大している。

中古住宅の登録料（検査プラス保証）は延べ床面積90�uで6万9900円。

中古住宅を買おうとするとき、

「いったい自分が買おうとしている住宅は高いのか、安いのか」

が、最も気になることのひとつでしょう。

実際、同じマンションから売り出される同じような間取りの住戸でも、上階と下階では数百万円もの開きがある、ということが珍しくありません。

しかし、この価格差には案外しっかりした根拠があるのです。

新築住宅は、コストの積み上げによって分譲価格が決定されます。

しかし、中古住宅の場合は算出法が異なり、直近の売買事例などの相場をもとにして、それにどれだけのプラス・マイナスがあるかを算定し、査定額を決定します。

具体的には、「標準的な物件価格（または類似の取引事例）」を100として、その値から環境や利便性、劣化、設備の充実度、外観などの要素ごとにポイントを足し引きしていく「加減点法」によって価格が決まるのです。

では、中古住宅の標準的な物件価格とは、どうやって決まるのでしょうか？

この価格は、いわゆる「事例比較法」によって求めます。

たとえば中古車の場合、「○○車の××年式はいくら」と相場が決まっているように、

中古住宅でも地域の取引実例の集積によって「標準相場」があるのです。

実際、この標準相場は大きな変動要因がないかぎり、大きくブレることはありません。

これをベースにしてポイントを加点したり減点したりするので、魅力が大きい物件は加点されて高くなり、劣化の進んだ物件や立地的に劣る物件は減点されて安くなる、つまりそれなりの価格で査定されることになるわけです。

同じような条件の物件なのに大きな価格差が生じることは、この情報化の進んだ市場ではほとんどないと考えてよいでしょう。

まずは情報集めと業者選び

ところで冒頭で述べたように、「同じマンションの同じ間取りなのに5階と6階で価格がかなり違う」といったケースがよくみられます。

これにはいくつかの要因があります。

（１）リフォームずみかリフォーム前かの遣い

（２）眺望が大きく異なる

（３）売り主が業者の査定を聞き入れたか否か

（４）売り主が売り急いでいるか否か

（１）や（２）は価格差が生じる要素ですから、優れているほうが高額になるのは自然です。

問題は（３）です。

つまり、売り主の希望価格と業者の査定価格に開きがあり、売り主が自分の希望価格を譲らなかったため、相場よりも高い額が提示されている、というケース。

当然のことながら、「高い」物件です。

いっぽう（４）のように、売り主の都合で「とにかく早く売りたい」というケースでは、相場よりも安い額が提示されがちです。

これは「安い」物件であり、つまり狙い目ということになります。

近年、大部分の業者は、不動産流通近代化センターというところが作成したマニュアルをもとに価格査定をしています。

チェックの方法も平準化されてきているので、あまりに標準から外れた売り出し価格はみかけなくなりました。

もちろん、普段から相場感を養っておけば、（３）や（４）の物件が見分けられるはずです。

物件情報誌も活用しよう

さて、業者の物件査定が平準化しているといわれても、なんとなく信じにくいという人がいるかもしれません。

そんなときは、情報誌などから自分が狙っているのと同程度の物件をランダムにセレクトして、テストをかねて訪れてみるとよいでしょう。

きっと、一定の枠内に収まっているのがわかります。

結局のところ数を当たるのが相場感を養う決め手。

積極的にみて歩くのがおすすめです。

割高物件を見抜くには？

売り主が業者のアドバイスを聞き入れずに高値のまま売りに出した物件は、業者の反応をみればすぐわかる。

物件紹介を受けるときに次のように聞いてみるとよい。

「これと同じ値段の物件はほかにありますか？」

もともと高いのだから、業者はもっと条件のよい別の物件を紹介せざるを得ない。

でないと情報量が足りないと思われてしまうし、お客に逃げられるかもしれないからだ。
そして、その高い物件と別の物件とを業者に比較させるのが決め手。

結局、業者自ら割高なのを肯定することになる。

ネットで簡単に家を査定出来る

近頃は、インターネットで簡単にできる「あなたの家を査定します」が大人気。

家を売りたい人のためのものだが、買う側がテストしてみるのも可。

狙っている物件の相場がわかる。

ただし、業者にとっては営業手段のひとつなので、営業マンから連絡が入るのは覚悟すること。

不動産流通近代化センターとは？

1975年に建設省のキモ入りで、不動産業界の近代化を促す狙いで発足した団体。

協業化の指導、流通活性化の調査研究などを行なっている。

1985年、建設省と共同で「レインズ」システムを開発したのもここ。

同センターの価格査定マニュアルは業界標準。

新築に比べると、中古というだけでなんとなく不安に思う人が多いようです。

新築はすべて新品、中古は誰かが一度使ったモノなのは当たり前のことで、普通に考えれば新品がいいに決まっています。

けれど、「新品は高い、中古は安い」に代表されるように、「一方の利点は他方の欠点」、けれど見方を変えれば一方の欠点が他方の利点″にもなるのが重要なポイント。

住宅は安くなったとはいえ、いまも超高額商品。

となると、安価であることを軸に据えるのは極めて現実的な選択肢です。

こう考えれば、中古だからこそ得られる、さまざまな魅力がみえてきます。

欠点だと思っていたことが、視点を変えてみると案外勘違いだったりするのは往々にしてあることです。

下表に新築と中古の利点・欠点をまとめてみました。

新築と中古の比較

いま、マイホームの購入が有利な要因として「物件が安い」ことがあげられますが、もうひとつ魅力的な状況として「低金利」があります。

現在は超低金利

バブルの崩壊以降、金利はどんどん下降し始め、いったんは公庫・民間ともに4％台で落ち着いたかにみえたのですが、その後さらに下降して、1995年後半以降には、ほぼいまの水準となっています。

4％台でも「低金利」といわれていたのですから、現在の2〜3％台は「超低金利」といってもおかしくありません。

返済負担が軽減される

では、ここで試算をしてみましょう。

たとえば100万円を、いま述べた「普通の金利」「低金利」「超低金利」のそれぞれで借りた場合、毎月の返済額はどれぐらい違ってくるのでしょうか。

30年返済なら　6653円

Ａ普通の金利（7％）　4774円

Ｂ低金利（4％）　3886円

Ｃ超低金利（2.375％）

ご覧のようにＡとＣの差は2767円。

ＢとＣでも888円の差になります。

通常、住宅ローンは1000万円単位の借金なので、

仮に2000万円借りるなら、ＡとＣの毎月の返済額の差は約5万5300円になります。

低金利は資金計画の柔軟性にも貢献

ローンの借入限度額は、「年収に占める返済額の割合」によって制限されるので、毎月の返済額が少なくてすめば「多く借りられる」ことにもなります。

これが低金利のもうひとつの利点です。

むやみにたくさん借りるのはご法度ですが、「借りようと思えば借りられる」という状況は、大いに資金計画を立てやすくしてくれるはずです。

なぜ、いま中古住宅なのか？　この問いに答えるのはとても簡単です。

一般に中古住宅の価格は新築よりも安く、新築の価格が下降を続ける状況のなかで、中古がさらに買いやすくなっているからにはかなりません。

中古住宅をすすめる理由はほかにもいろいろありますが、まず価格面の利点が最初にあげられます。

中古住宅の平均価格はバブル崩壊以降一貫して下降線をたどっていて、

一戸建てで4200万円台、マンションなら約2400万円という低いレベルに至りました。

首都圏では、一戸建てで3400万円、マンションなら2000万円を切っています。

これなら比較的容易に手が届くレベルでしょう。

むろん、住宅の平均価格は首都圏が最も高いので、それ以外の地域なら、より取得しやすいのはいうまでもありません。

価格が安いからローン負担も軽くなる

一般に「中古は新築に比べて2割以上安い」といわれます。

実際にはすべての条件が同じ物件は絶対にありませんから、厳密に価格差を比較するのは困難。

しかし、似たような立地・広さ・グレードの物件を比べたとき、経験的にいわれる「2割格差」はおおむね正解とみなしてよさそうです。

この2割以上の差は極めて大きく、新築で3000万円の物件は同等の中古住宅なら2400万円以下ということ。

その差600万円をローンにすると、いまの低金利下にあっても、20年返済でざっと毎月3万円も負担が違ってきます。

それなら中古に狙いを絞ったほうがよい、と考えても不思議はありません。

新築との価格差をリフォーム費用に

新築で3000万円なら、同程度の中古物件の相場は2400万円ぐらい（か、それ以下）。

3000万円の予算が組めるなら、あえて中古を狙って、浮いた資金でリフォームしたほうが快適な環境を手にできるよね！

マンションにも永住志向型の物件が増え、「最近は国民の住宅観が変わった」などといわれます。

それでも、建て願望は根強いものがあります。

国土交通省が2000年度に行なった「望ましい住宅形態はなにか」を問うたアンケート調査の結果では、解説するまでもなく、圧倒的多数が「一戸建て」と答えています。

近年は一戸建てを望む比率は減少傾向にあり、特に大都市圏では、その傾向が増します。
このことだけをみれば、ニーズがマンションにシフトしているといえなくもありません。
しかし、全体としては、依然、一戸建て願望が極めて強いのです。

大都市圏にマンション願望が高いのは、近年高まっている「郊外から都心への回帰志向」の影響や、価格が下落したとはいえ、やはり大都市の一戸建て価格は相対的に高く、「やむを得ずマンションに狙いをシフトした層」も多いとみることができるでしょう。

価格は以前に述べたように下落傾向にあるいっぽうで、物件面積は徐々に大きくなる傾向があります。

すなわち、中古なら「ゆとりのある一戸建て」が安価に入手できるということ。

一戸建ての独立性やゆとりを取るか、マンションの利便性や合理性を取るかは、予算も含めて議論のわかれるところです。

けれど、あなたが一戸建て派なら、中古住宅を狙うことでゆとり獲得のチャンスは大きく広がるのです。

中古と新築とを比べた場合、

購入後に、どうしても中古のほうが余分に維持費がかかる

これは否定できない事実です。

ひと口に中古といってもさまざまなので、単純に新築との差を比較するのは困難ですが、明確に差が出る要素はあげられます。

それを押さえておきましょう。

一戸建ては5年目から修繕が必要

普通の木質系の一戸建てでは、築後5年目ぐらいから次第に劣化が表面化します。

中古住宅では、雨漏り、水漏れ、明確な木部の腐朽といった欠陥はあらかじめ修繕してから売りに出しますが、自然な劣化については売り出し価格に織り込みずみです。

したがって、たとえば築5年の物件を購入すれば、まもなく雨どいの補修や、あちこちの再塗装が必要になってきます。

すなわち、新築住宅の修繕費が当面はほぼ0円なのに対して、中古は入居時にすでに築年が経っているために、その年数によっては購入直後からかなりの金額が必要になってしまう、ということになるわけです。

一戸建ての経年と劣化の進行

中古マンションは修繕積立金が高い

いっぽう、中古マンションは新築よりも修繕積立金が高いのが一般的です。

「古くても新しくても、将来の修繕への積立金に違いはないはず」

と思うかもしれません。

しかし、新築を分譲する際に設定されている修繕積立金の金額は、あえて低めに抑えられていることが少なくないのです。

これは、当初の維持修繕費がさほどかからないことや、最初から積立金をあまり高く設定すると販売成績に影響するという売り手側の読みもあるためです。

鉄筋コンクリート造のマンションは、よほどの欠陥物件でないかぎり、躯体（構造部分）については5年やそこらでは修繕が必要になることはありません。

しかし、金属部分や樹脂を用いた部分、あるいは各部の仕上げ塗装などは一戸建てと同じように劣化が進むので、そのつど補修をしなければなりません。

当然ながら、それらの費用と長期修繕費用とを合わせた金銭を、あらかじめ積み立てておかなければならないということです。

最近は修繕積立金への理解が深まってきて、当初から余裕をもたせた高めの金額を設定するケースも増えました。

「修繕積立金があまりに安い物件は、あとが大変なのでやめたほうがいい」

というアドバイスも耳にします。

しかし全体的な傾向としては、5年ぐらいごとに金額を見直す方式が主流。

すなわち、「最初は少なく、見直し時に引き上げる」というシステムのため、

「中古を買うと、いきなり高い額を払うことになる」

ということが少なくないのです。

以上のことは中古住宅の宿命だといえます。

ただし、劣化の進行はこまめな点検や補修によって大幅に遅らせることができます。

日常的に補修を行なっているかどうかによって違いが如実に現れるので、物件をチェックをするときは、その点にもしっかり注目しましょう。

ところで、ランニングコストというと、冷暖房コストも気になるところです。

しかし、これは各住宅の個体差が大きく、新築と中古の差を一概に語ることはできません。

ただ、築年数を経た中古住宅ほど断熱施工が不備な物件が少なくないので、これも物件チェックをするときの重要ポイントとしてリストに含めておきましょう。

修繕費は公庫も築年数で評価している

住宅金融公庫の中古マンション融資（リ・ユース融資）では、管理が良好なマンションの基準のひとつとして、一戸当たり月額修繕積立金の額を次のように定めている。

・築5年未満……………6000円以上
・築5年以上10年未満…7000円以上
・築10年以上17年未満…9000円以上
・築17年以上……………1万円以上

やはり、築年数を経るにつれて修繕費が嵩むことを前提にして基準が定められており、ランニングコストは経過年数によって次第に増加すると考えるのが一般的だ。

マンションの修繕積立金の改定は、通常、区分所有者の2分の1の賛成を得て行なわれる。
長年にわたって改定されず低く抑えられている場合は、建物の維持管理に消極的なマンションとみることもできるので注意が必要だ。

補修の跡はあるほうがベター

一定の築年数を経過しているのに、まったく修繕の跡がないのは不自然。

鉄部や木部に再塗装の跡があり、錆や腐食がなく、機器の部品も交換跡があるほうがむしろベター。

補修や修繕の痕跡は、欠点ではなく美点と考えよう。

「バナナの叩き売り」　　もうほとんど死語ですが、なぜバナナは叩き売りするかというと、熟成が急速に進んですぐに商品価値がなくなるから。

その点、住宅は異なります。

劣化はジワジワとしか進まず、半年やそこらで商品価値が変わることは本来あり得ません。

それが叩き売り（安易な値引き）をするとなると、その住宅には必ずなにかウラがあるはず。

よい住宅ほど、売り手の事情がないかぎりは大幅値引きなどないのです。

「売り急ぎ情報」を掴む

住宅が売りに出される理由は多様。

なかには早急に換金したい売り主もいます。

買い手としては売り主の事情にも配慮しつつ、そこは売買父渉。

常識の範囲内で強力に値引きを申し入れてみましょう。

売り急ぐ場合は、概して一般媒介（複数の業者に依頼する方法）で市場に出すことが多く、あなたが情報集めに熱心なほど、あちこちで同じ物件の広告をみかけるはず。

そういう物件なら、取り扱い業者に探りを入れてみましょう。

いっぽう、売り急いでいるのに専任媒介（ある1社にのみ売却を任せること）であれば、業者に一定の値引き幅を委ねているケースが多く見受けられます。

これは業者との話し合いのなかで感じとれるので、最大限の値引きを引き出すには、その業者との信頼関係がカギとなります。

「業者の事情」をうまく生かす

業者も決算期が間近にせまると多少の無理は承知で折衝し、実績確保を狙います。

値引き交渉を業者に委ねる絶好のタイミングです。

業者との話し合いのなかで、「この物件のチラシを打つ予定」との情報を得られることがあります。

こういう物件も、お客がつかないか、依頼主から値引き幅の了解を得ている可能性大。

交渉の余地が大いにあります。

ただし、「簡単に値引きに応じたので、もっと引かせよう」というのはダメです。

まずはあなたが「いくらなら買うか」をしっかり決め、業者に伝えることが必要。

こうすることで業者も売り主と折衝できるのです。

だからといって、あまりに無茶な値引き価格を設定するのもよくありません。

「リフォームにこれだけかかるから、〇〇万円ほど引いてほしい」

などのように一応の根拠を示すと、納得してもらいやすくなるでしょう。

ローンの条件に関しては、中古と新築で確かに違いはあるものの、必ずしも「中古が不利」とはいいきれない微妙な差です。

ここでは中古住宅融資の概略を掴んでおきましょう。

公的融資は築年次と性能で決まる

まず、中古住宅のローンに対する考え方は、住宅金融公庫などの公的融資と、銀行などの民間ローンではまったく異なります。

住宅金融公庫の場合、公庫の中古住宅融資は「物件の築年数」と「公庫の定める技術基準」によって、融資の可否、金利、返済期間が決まります。

規定の築年数をオーバーしていれば融資の対象外、技術基準を満たしていなければ融資の対象外、一定以上の築年数を経たものは返済期間が短縮される（期間が短いと毎月の返済額が多くなる）、という厳しい条件を定めています。

これが一般に「中古は不利」といわれるゆえんです。

年金住宅融資や財形住宅融資などの公的融資の条件も公庫に準じていて、中古と新築に一定の融資格差を設けています。

公的融資については「基準をクリアできない物件は新築よりも厳しい」わけです。

個別審査で決まる民間ローン

いっぽうの民間ローンは、基本的に技術基準や築年数制限などの制約条件がありません。
建築基準法などの法的基準をクリアしていればＯＫ。

間口は公的融資よりも圧倒的に広いといえます。

ただし、問題は民間金融機関の住宅ローンに対する考え方です。

民間ローンは、原則として

「融資の対象になるか」「いくら貸せるか」「返済期間をどうするか」を個別に審査して決めるシステムで、この審査が唯一最大のハードルです。

条件次第では、希望通りに借りられないこともあります。

もちろん、個別審査といってもある程度の基準はあります。

人の条件（年収や勤続年数など）は明示されているし、物件についてもおおよその基準が示されています。

なかには新築と中古で返済期間に明確な差を設けているところもありますが、多くの金融機関は格差なし。

新築と同等の返済期間を選択できるところが大部分です。

このように、民間ローンには新築と中古の差は、ほとんどないのです。

民間ローンは「担保力」から「返済力」へ

以前まで民間ローンは担保（物件の評価）を非常に重視していた。

いまもその傾向があるものの、最近は返済力（コンスタントな収入）重視型が台頭。

担保をオーバーしても返済力があれば貸す傾向が強まっている。

したがって新築と中古の格差は次第になくなりつつある。

民間ローンは面積でハネられない！

公的融資では、床面積が一定以下の住宅は融資対象外。

これに対して民間ローンには床面積の制限がない。

都市型コンパクト住宅などでは、民間ローンが唯一の頼りとなる物件も少なくない。

かなり重要なことなのに意外に見落としがちなのが、

「物件価格にはなにとなにが含まれているのか」

を確認すること。

普通、モノを買えばキズや汚れがないかを確かめると同時に、「付属品は全部そろっているか」を確認します。

けれども、どうしてか住宅だけは特別な雰囲気が…。

リスト化しておくことで、トラブルを防ぐ

セットやユニットになっている商品には、そのほとんど全部に「付属品リスト」がついています。

商品を買ったら、普通、そのリストで欠品がないことを確認し、あなたは安心して使い始めることができるわけです。

でも、住宅はなぜか別。

これほど複雑多岐にわたる付属品がいっぱいついたセット商品なのに、あまり付属品が重視されません。

本体が価格のほとんどを占めるせいなのか、

または買い手・売り主の双方に「付属品はオマケ」意識があるせいか…。

あるいは、どこまでが本体でどこからが付属品なのか判然としないせいかもしれません。

住宅についてくる付属品のことを、一般に「付帯物」と呼んでいます。

特に中古住宅を買うときは、これをリスト（書面）にしてもらい、必ず受け取っておくことが大切です。

付帯物の範囲は非常に広く、厨房の設備類から空調、照明、通信などの設備機器を始め、屋外の庭木や物置、ときにはフェンスやカーポートといったものまで含みます。

要するに「本体以外のすべてのモノ」が対象ですが、中古住宅では売り手と買い手で「価格に含むモノが食い違う」ことが少なくなく、これがトラブルのもとになります。

念を入れてありとあらゆるモノを網羅することが重要で、これによって価格の中身がはっきりし、無用なトラブルを未然に防げるのです。

付帯物リストをつくらないと、、

下見のとき、玄関に続くアプローチに据え付けられたレトロ調の外灯が気に入ったＦさん。

「当然これも値段のうち」と思っていたのに、買ってからみにいくとカゲもカタチもない。

付帯物リストをつくらないと、こんな食い違いがしょっちゅう起きる。

「私はローンを利用しない」という人は、ほとんどいないはずです。

というよりも、この低金利と優遇税制下では借りなければ損。

手持ち資金は、金利が上昇するような場面になれば、もっと生きてきます。

それはともかく、「ローンが利用できない物件はダメな物件」と断言することはできます。

どこかに欠点があるか、あるいは法律に違反しているか。そういった物件は、最初から検討の対象にするのをやめましょう。

ちょっと厳しい公的融資

どのような中古住宅がローンの対象から外れてしまうのか、表にまとめてみました。

ローンが使えない中古住宅

公的融資では「不可」の項目がたくさんありますが、それに対して民間ローンは1項目だけです。

詳しく読まなくても、公的融資のほうが条件が厳しいことがわかります。

特に住宅金融公庫は、技術と評価に独自の基準をもっていて、ひとつでも該当しないものがあるときは、融資対象から外されてしまいます。

ちなみに、一戸建ての場合、原則として敷地面積が100�u以上なければならず、住宅の床面積が60〜280�uの範囲になければなりません。

マンションの場合は床面積が50〜280�uの範囲内というのが要件です。

また、一定の耐震・耐久性があるもの以外は築年数に制限があって、耐火建築物で築25年、そのほかの構造なら築20年を超えると融資の対象になりません（2002年10月以降は一部緩和）。

さらに、物件価格が1億円を超えてはいけない、マンションは3階建て以上でなければダメ、などのルールもあります。

そして、公的融資に共通しているのが、「自分が住むこと」という条件。

これは公的融資がいずれも「持ち家の促進」を目的にしているためで、

公庫融資と年金融資が行なっている「親のため、子のため」の特別な融資を除けば、本人が居住しないかぎり公的融資は借りることができません。

民間ローンの条件

これに対して民間ローンは、住宅に対する制約がまったくないといってよいでしょう。

唯一、「物件が法律に違反していないこと」というのが条件ですが、これはむしろ当然のこと。

違反住宅は買わないに越したことはありません。

民間ローンは、自分が住まなくてもいいので、親族に買ってあげるためにローンを借りるというのもＯＫです。

ひとつだけ注意しなければならないのは、「既存不適格」の住宅は、原則として対象から外れること。

とはいっても、公的融資のように厳密に適用されるとはかぎらず、「結果的に建ぺい率違反になってしまっている」といったことなどは、大目にみてくれることが少なくありません。

ただし、物件の査定がガクンと下がり、希望の金額が借りられないこともあります。

そのような既存不適格物件を狙っているときは、あらかじめ業者や金融機関に融資の可能性を打診しておくことが必要です。

なお、多くの金融機関は住宅に対する制約を設けていませんが、なかには築年数に限度を設けたり、築年数によって返済期間を短縮するなどのルールをつくっているところもあります。

これも事前に確認しておきましょう。

公庫から他の公的融資を借りる

公庫からは「年金住宅融資」「財形住宅融資」も借りることができる。

ただし、「年金」は公庫と併用する必要があるから、結局、公庫の基準を満たさない中古住宅はダメ。

財形は単独で借りることができるので、財形の基準を満たせばよい。

中古住宅は、口ーンの返済期間が短縮される

公的ローンでは多くの場合、中古住宅のローンは新築に比べて返済期問が短くなっている。民間ローンも明権に短いことを謳う金融機関こそ少ないものの、

個別審査によって返済期問を決めることが多く、実質的に短くなることもある。

ローンを利用できても、返済期間が短かすぎると毎月の返済負担が大きくなってしまう。
制約のゆるいところを探し出すのも、賢くローンを利用する秘訣だ。

マンションも「永住派」が徐々に増えています。

しかし、まだまだ「買い換えて理想の家に近づける派」のほうが断然多数。

あなたがどちらなのかによって、買おうとする家の焦点の絞り方が違ってきます。

「スペースは十分か」「通勤・通学に便利か」「ライフスタイルに合っているか」

家を買うときは、最低でもこのぐらいのチェックは怠らないはず。

しかし、「ここを終の住処にしよう」というのであれば、そのチェックは20〜30年先までを見越したものでなければなりません。

「広さ・収納は将来も十分か」

「間取り変更の自由度は高いか」

「老後も住みやすいか」

「修繕計画はしっかりしているか」

などもチェック項目に加えましょう。

この場合、「利便性の高さ」「ゆとり」「柔軟性の高い設計」「充実した維持計画」というのは、すべてコストを引き上げる要素ですから、当然ながら物件価格もそれなりに高くなると考える必要があります。

半面、多少無理をしても満足のいくマイホームが取得できたなら、当初から充実したマンションライフが送れます。

若くて年収がまだ低い人たちには決して低いハードルではありませんが、資金的にメドが立つならば、魅力的な選択肢であるのは間違いありません。

買い換え派は必要条件を満たせばＯＫ

いっぽう、買い換え派には少し違う考え方が必要です。

まず必須の条件は「売れる物件」であること。

買い換える　-　すなわち売るのですから、将来大きく価値が下がったり、買い手がつかない物件を買っては元も子もありません。

やはり、各種の公的資金が使える「50�u以上」、マンションの基本的特性である「交通の利便性」だけは押さえておくのが大事です。

その代わり、人によっては「方位」や「広さ」はさほど気にする必要がないでしょう。

たとえば「共働きで昼間は留守」という2人ならば、南向きにこだわるのはソンです。

また、「70〜80�uは確保すべき」などという一般論は無視してもかまわないのです。

これらは価値を落とす要因にはなりません。

こうした物件で十分と考える人は、必ず次々に生まれてくるからです。

必要条件を絞って「売れる物件」を選びましょう。

永住派のマンション選びの注意点

新築マンションには間取り自在で配管交換も容易なものが増えているが、中古マンションには少ない。

また、リフォームが制約されたり、給排水設備の劣化が進んで、みた目より老化が進んだマンションもある。

古いマンションは過去の修繕実績のチェックが必須。

• さくら事務所：マイホーム購入　資金計画のリスクヘッジ計算式
• 全てのマイホーム購入に興味をお持ちの方に質問です。あなたは不動産の値段の底はいつ頃になると思われますか？個人的な感覚で結構ですので教えて下さい。.. - 人力検索はてな
• http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/kouza/fp/01/20090205-OYT8T00306.htm?from=os2
• 成功するマイホーム購入への道）｜不動産を仲介手数料無料で紹介する三幸住研 仲介手数料無料・割引サービス　高槻市・茨木市・長岡京市・豊中市・吹田市
• Yahoo!不動産 - マイホーム購入ガイド - STEP.3 購入の際のポイント
• 住宅情報ナビ - マイホーム購入お役立ち便利シート
• 千葉県マイホーム購入住宅情報【市区郡毎】
• 埼玉不動産住宅情報ナビーマイホーム購入その前に知っておきたいこと♪
• 神奈川不動産住宅情報ナビーマイホーム購入その前に知っておきたいこと♪
• 夢のマイホーム｜六本木で働いていた元社長のアメブロ
• マイホーム購入者アンケート募集！★回答者全員に３０００円
• 茨城不動産住宅情報ナビーマイホーム購入その前に知っておきたいこと♪
• 千葉不動産住宅情報ナビーマイホーム購入その前に知っておきたいこと♪
• マイホーム購入者アンケート 回答者全員に５０００円！
• マイホーム購入 常識という幻想その２｜★長嶋 修のブログ／日本の人と不動産の関係がより幸せでありますように・・・
• Yahoo!不動産 - マイホーム購入ガイド - 日本の住宅事情を知る（一戸建て）
• 《新築マンション》リネン庫で洗面室をすっきり空間に - 新築分譲マンション購入サポート情報 - My Sumika
• 幸せの新築分譲マンション
• 【楽天不動産】楽天マンション
• お得なマンション購入マッチングサイト　得住　tokusuma
• 住まいサーフィン | 分譲マンション購入コミュニティ（掲示板・評価）
• 新築マンション情報サイト[新築マンションのマンションDB](価格.com)
• 横浜離宮マンション比較　マンション格安購入
• 新築・未入居・即入居マンション専門：minew.net：ミニューネット
• “日本初”、住民による住民のためのマンション建て替え：日経ビジネスオンライン
• 「ノムコムのマンション」マンション購入、マンション売却情報。東京、神奈川、横浜、さいたま、千葉、関西エ
• マンション勧誘「逆ギレ商法」横行…脅しや暴力の業者も : 社会 : YOMIURI ONLINE（読売新聞）

中古マンションは、「新しければよく、古いものはダメ」という単純な図式では判断できません。

ある時期の物件には要注意ということも・・

バブル期、一大マンションブームが巻き起こりました。

地価高騰のあおりで分譲価格は猛烈に上昇し、建てれば片っ端から売れたものです。

当然、こういう時期には儲けだけを狙った「にわかデベロッパー」が登場し、粗悪物件を売り出します。

もちろん、すべてではありませんが、

「ブーム期のマンションには質の悪い物件の混入率が高い」というのは事実です。

過去、何度かマンションブームがありました。

1972〜73年の日本列島改造論が世間を沸かせたころを「第3次マンションブーム」と呼びます。

当時はオフィスビルや高速道路の建設も盛んで、セメントに混ぜる砂が不足。

塩分の残る海砂もたくさん使われました。

もちろん、それらはコンクリートを急速に劣化させます。

つまり、この時期の物件は要注意なのです。

市況低迷時期の物件にも注意

他方、売れ行きが悪化して分譲価格がどんどん下がった時期のマンションも注意が必要です。

無理なコストダウンのために構造体を薄くしたり、工期を極端に短縮する例もあったからです。

たとえばバブル崩壊後の数年間などがそれに当たります。

また、オイルショック時に建設された物件にも、質が懸念されるものがあります。

これらの時期にも優秀な物件が数多く供給されているので、絶対に避けるべき、ということではありませんが…。

物件のチェックを念入りに

ここで取り上げた時期の物件がすべて要注意というわけではない。

あくまでも目安のひとつ。

通常の物件以上に念入りなチェックをすることが大事だ。

法律改正時期も目安のひとつ

建築時の市況のほかに、そのマンションがどういう法規のもとで設計されているかもチェックポイントのひとつです。

日本の建築法規は、過去何度か耐震基準が見直されました。

近年では1971年に建築基準法を一部改正、80年に大幅な耐震基準の見直しを行ない、翌81年に新耐震設計法を施行。

この2つの改正時期が、耐震設計の確実性を測る節目になります。

皆さんが住宅を買おうと思い立ったとき、大いに迷うことのひとつに

「新築にしようか、中古にしようか」

があるはずです。

いや、まずは「新築」からスタートかもしれません。

でも、少し事情を探っていくと、

「新築は高い」「立地のよいところに手が届く物件が少ない」

ことが、だんだんとみえてきます。

そこからが大変。

「中古という選択もあるぞ」とは誰でも気づくのですが、トータルな情報が少ないせいで、多くの人は中古住宅への漠然とした不安をぬぐいきれません。

なかには「しょせん中古」と思い込んでいる人もいて、簡単には　新築→中古　への踏ん切りがつかないのです。

で、新築に後ろ髪を引かれつつ、中古にも秋波を送ってみる、　そんな二股作戦で臨むことになり、大いに悩む羽目に…。

しかし、この作戦はどこかでいきづまるでしょう。

なぜなら、新築と中古では、同じ住宅でも特性が大きく異なっているからです。

価格 立地 間取り・広さ 機能性 などについて、新築と中古はつねに二律背反の関係にあり、どこまでいっても結論が出ないのです。

住宅は一生に一度か二度の超大型の買い物ですから、悩むのは大いに結構。

しかし、どこかで結論を出さなければ前に進みません。

当サイトも、そういう方々のために、中古住宅に関してもこれからは焦点を当てていきたいと思います。

物件によりますが、中古住宅のなかには優良なものも少なくありません。

また、なにより価格が安いというメリットがあります。

さらに、政府も中古住宅の流通促進に力を入れ始めました。

そこで、中古住宅に対する疑問や不安、また、巷に流布する中古住宅への誤解や錯覚をときほぐしながら、

「中古住宅とはなにか？」「どうすれば失敗せずに買えるのか？」

を多角的に解説しました。

新築と中古では、住宅の特性だけでなく、法制度や税制度、そして住宅ローンでも違いがみられます。

ご承知のように、住宅に関する解説書は極めて数多く刊行されていますが、その多くは新築住宅を中心に据えたもの。

また、ニュース等で取り上げられる住宅にまつわる話題も、新築と中古をきちんと区分けすることは少なく、中古住宅についての情報は非常に少ないのが現状です。

中古住宅についてもこれから勉強していきますので、中古住宅を選ぼうとしている皆さまの一助になれば幸いです。

住宅を売りに出す理由はさまざまですが、買い主にとっては売り出した理由を知っておくのも安心材料のひとつになります。

可能なかぎり「なぜ売りたいのか」を調べ、それなりに理解し、納得したうえで、契約するようにしたいものです。

その際、意外に難しいのが「誰に聞くか？」ということでしょう。

一般に、売り主とは契約時にしか顔を合わせませんし、仲介業者には守秘義務があるので、簡単には売り主のプライバシーを話しません。

結局は信頼のおける業者に依頼して、良質な物件を紹介してもらうのが一番ということになります。

しかし、それだけに頼っていたのでは、結局のところ売りに出した理由を知ることはできません。

積極的に情報を得る方法としては、

（１）居住者がいる物件なら、さりげなく「なぜ売るのか」を尋ねてみる

（２）マンションなら管理人に、一戸建てなら近隣の人に聞いてみる

（３）仲介業者に頼み込んで聞き出す

などがあるでしょう。

最も情報をもっているのは売却依頼を受けた仲介業者ですが、相互信頼がなければ立ち入った話は無理。

そういう意味でも、早い時期から業者との信頼関係を築いておくことが大切なのです。

事故・事件モノではないか？

クルマに少し詳しい人は知っているように、相場より安すぎる中古車には、なんらかの理由があります。

「事故車」か「メーター戻し」か、最悪の場合、「水に漬かったもの」かもしれません。

住宅もクルマに似たところがあって、事故や事件に巻き込まれたものや、欠陥をうわべだけ取り繕ったものが、普通の中古住宅に混じって思わぬ安値で市場に出てきたりします。
事故・事件モノは極力避けたいし、欠陥を伏せたものなど論外。

しかし、こうした「ワケあり物件」は、理由が理由だけに、売り主は素性を表に出したがりません。

だからこそ、買い主はきっちり理由を押さえておく必要があるのです。

事故や事件は近隣で話を聞けばわかります。

他方、売り主が隠そうとしている欠陥を見抜くのはなかなか困難ですが、気になる部分があったら建築士など専門家にチェックを依頼するのがベストです。

多少お金はかかりますが（数万円程度）、安心料と考えれば高くはありません。

さらに万一に備えて、契約書で「補償の特約」をしておきましょう。

安すぎるのは欠陥含み？

中古住宅の売買は基本的に「現状有姿」（いまあるカタチそのまま）の売買。

大多数は売り主が個人なので欠陥（暇痕）の補償もあいまいになりがちで、ともすれば買い主がかぶる羽目に。

相場を大きく下回る物件には隠れた欠陥の可能性があるので、慎重のうえにも慎重に。

売り急ぎの背景はないか？

住宅を売りに出す最もオーソドックスな理由には、

「手狭になった」「世帯人数が減って広すぎる」「グレードアップ」「転勤」「帰郷」

などがあります。

これらが理由ならごく自然なこと。本当ならばとりあえず心配は無用です。

いっぽう、「なぜか売り急いでいる」という場合は要注意。

これには主に2つの理由があります。

ひとつは「資金的な事情で売りに出す」場合。

そしてもうひとつは、「住みにくくなったから売りに出す」ケース。

前者はさておき、後者は家族構成やライフスタイルの変化という場合もありますが、最近になって周辺に環境悪化要因が出現したのかもしれません。

「深夜営業の店がオープンして騒がしい」「同じマンションに望ましくない人が入居してきた」

などといったケースです。

十分にチェックして、その理由が売り主にとってのみ都合が悪く、あなたにとって問題がないのならＯＫ。

そうでなければ慎重を期すべきです。

なお、「売り急ぎ」は値引き交渉の格好の材料となるので、上手に打診してみましょう。
値引きができる可能性もあります。

権利関係に問題はないか

売り急ぎ物件で最も注意したいのは、抵当権や居住権など権利関係が複雑にからんでいないかどうか。

契約書で白紙に戻すことを約束しても、結局、契約そのものをご破算にしなければ解決しないケースがある。

契約前の詳細な確認を欠かさないこと。

契約書には「保証の特約」を明記してもらう

中古住宅の保証は、残念ながら現時点ではかなり手薄いのが実情。

業者が所有する物件を購入した場合でも、せいぜい構造躯体部分について2年程度の保証がついていればマシなほう。

個人所有の物件（一般に中古伸介物件はこれ）の場合は、わずかに伸介業者が独自に定めた「数か月保証」がみられる程度で、築年数の古い物件などは保証の取り決めをしないのが普通。

ただし、暇庇保証（買うときに発見できなかった欠陥への保証）は法律で定められたルールだから、個人の譲渡といえども、これを遵守しなければならない。

中古住宅の個人間売買は「現状有姿の売買」であるとして、契約書に保証を謳わない例が少なくないが、キチンと「損害賠償」「契約解除」などの内容を明記しておくのがよい。-----
EXTENDED BODY:

中古住宅選びは、マンションよりも一戸建てのほうが難しいと以前に述べました。

なぜなら、特別なものを除けばマンションの立地・形状・間取りには一定のパターンがあるため、誰にでもイメージしやすく、そのイメージをもって物件を見比べれば善し悪しが判断しやすいからです。

最も基本的で大事なのは、業者選びです。

これがアタリなら、物件探しの50％以上は成功といっても過言ではありません。

とはいっても、最善の物件を選び出すには、実はもう少し多面的な応用知識が必要です。
これを頭に入れておかないと、あっさり見過ごしてしまう隠れた重要ポイントがあったりします。

最善の物件を選び出すコツをもう一度整理しておくと、以下のようになります。

・売りに出た「理由」を調べる

・狙い目は「築10年弱」。その理由を知っておくこと

・安そうに見える物件は、「トラブル」を疑ってみる

・念のために自分で「登記簿」を調べる

・「ローンが利用できない」物件はダメ

・「既存不適格」の物件ではないか、慎重を期す

小さな文字まで見落とさないようじっくり読む

チラシに踊る大きな文字には、セールスポイントしか謳われていないのが当たり前。

大事な情報、ほしい情報ほど小さい文字で書かれています。

広告をみるときは、虫眼鏡をもってアラ探しする気分でじっくり読むのがコツ。

こんな広告はルール違反！

不動産広告は一定のルールにのっとってつくられているので、それをきちんと把握し、正しい読み方を身につけましょう。

不動産の広告では、「特選」「最高」「格安」などという表現は禁止。

ひとつひとつ違う商品なのに、絶対的な比較などできるはずがないからです。

もしも、

「二度とない掘り出しモノ物件！」

などという文句を広告でみかけたら、そのような広告を出す業者自体、信頼すべきではありません。

価格について、「周辺相場の2割引」などという表示も禁止されています。

不動産はスーパーの安売りとはワケが違います。

価格には幅があり、その何割引きなどと断言することは不可能だからです。

物件概要のポイント

広告には、住宅を選ぶのに必要な「定められた情報」を盛り込まなければならないのが不動産業界のルール。

その内容は、広告の「物件概要」と書かれた欄にまとめられ、表現の仕方も定められています。

下の表にそのポイントをあげたので、参考にしてください。

広告の物件概要の見方

中古住宅の広告は、新築時の物件内容や立地の情報が引き継がれないことが多く、新築に比べて情報量が少ないのが普通です。

広告に書かれていないこと、売り主があまり書きたくないことを探り出す目を養いましょう。

登記簿面積と広告の面積は違う？

住宅ローンや税の特典などでは、50�uを境として、適用されるものとされないものにわかれることが多い。

この場合の建物の面積は、登記簿面積（室内壁の内側の面積）で判定される。

マンションだと、広告には壁芯計算の面積（壁の厚さの中心線を結んだ面積）が記載されることが多いので、50�u前後の物件は、十分に注意すること。

販売代理と媒介の違いは？

販売代理とは、売り主に代わってその住宅を売る者のこと。

販売代理であれば、通常は仲介手数料がかからない。

これに対して媒介（仲介）の場合は、規定の仲介手数料がかかる。

「優れていて人気の商品は高く、粗悪で人気がなければ安い」というのは世間の常識。

安い住宅には必ずワケがあります。

ありがちなは、かならずウラがあると思っておきましょう。

「音」　「眺望」　「日照」　の三大要素

バブル崩壊のしばらくのち、マンションの需要が旺盛にもかかわらず新築の価格が大きく下降した時期がありました。

このときに目立ったのは、壁や床を薄くしてコストを下げた粗悪なローコストマンション。

こうした物件を「掘り出し物」とはいいません。

マンションは、音、眺望、日照が評価をわける3大要素。

そこに難点があればランクが落ちます。

なのに壁や床が薄いマンションを

「この広さ・間取りでこの値段！」

などと謳って売り出すことが少なくないのです。

音に関しては、

「エレベーターのそば」「鉄の非常階段の前」なども要注意。

欠点を他の要素で覆い隠すのが掘り出し物広告の常套手段です。

見抜きにくい周辺環境は伏せられる

周辺環境は住み心地に直結するにもかかわらず、詳細に調べにくいものです。

駅への距離や交通量、周辺施設は調べても、夜間や曜日による違い、近隣の建築計画まではなかなか手が回りません。

そこに思わぬ盲点がある場合もあります。

たとえば、

「南は造園業の広〜い庭、絶好の借景でこの安さ！」

という物件など、そもそも奇妙な話。

道路拡幅計画があるかもしれないし、マンション建築計画が着々と進んでいる可能性がないともいえません。

売れ残りは格安ではない

「新築住宅の売れ残りは値引く」というのはご存じでしょう。

「新築」といえるのは、「完成から2年以内の人が住んだことのない物件」のみ。

2年を過ぎれば「中古住宅」になってしまうので、分譲業者は直前にあせって値引きしたりします。

また「中古」になったため、やむなく値引く物件もあります。

これは「掘り出し物」と思いがちですが、やはり売れなかっただけの理由がどこかにあります。

間取りが悪い、日照・通風が悪い、もともと割高だった、などです。

値段だけに惑わされず、欠点を探り出す目が大切です。

「新古住宅」は値引きを期待できる

先ほど「売れ残り中古は要注意」と述べたが、値引きという点では、その直前の「新古」は狙い目ともいえる。

業者は売りさばきたいために少々無理な値引きにも応じる可能性があるのだ。

買う側にとって、中古住宅は新築に比べて情報の詳細さに劣り、その入手経路も少ないのが実情です。

折込広告はごくかぎられた地域にしか配布されないし、情報誌などに載る広告もかぎられた内容のみ。

あなたが積極的に行動しなければ必要な情報は得られないと肝に銘じておきましょう。

まず自分の情報網の確保から

情報集めの最初のステップとして、物件がたくさん載っている住宅情報誌を何冊か買ってみるのがおすすめです。

各エリアのいろいろな住宅が一覧できるので、相場を掴むのに役立ちます。

また、どこのどんな物件を、どんな業者が取り扱っているかに注目すれば、業者探しの目安にもなります。

最近は、インターネットで物件検索ができるサイトが充実してきました。

物件情報専門サイト、業者や各種団体のホームページのほか、「Yahoo!不動産 」などのポータルサイトでも情報を提供しています。

インターネットはこれからの住宅探しの有力な手段ですから、そこから始めるのもよいでしょう。

頼りになるのはパートナー的な業者

雑誌やインターネットは場所や時間を選ばず気軽に情報が手に入る、という点で便利な手段ですが、物件探しの決め手ではありません。

というのも、本当に条件のよい物件は、こうしたメディアに掲載された時点ですでに売れている可能性が高いからです。

不動産情報の見方に慣れ、自分の条件が整理できたら、次は信頼できる業者をみつけて物件探しのパートナーにすることが大事です。

本当に優れた物件情報を、メディアに載せる前に率先して流してもらうには、業者とのパイプをつないでおくことが大事。

その意味で、雑誌やインターネットは業者探しの手段、と割り切るのもひとつの考え方です。

物件情報を探せる主な公益法人のホームページ

インターネットの物件情報は、重複も多い

インターネットの不動産情報は、業者が相互に情報を提供し合ったものを掲載しているケースが多い。

したがって、数多く当たった挙句に、多くの情報が重複していた、ということもある。

いずれも、沿線や価格帯などの条件を絞り込んで検索するシステムなので、ある程度狙いがはっきりしてから使うのが効率的。

「中古住宅を購入すると、税金面でソン」という話を耳にしたことはありませんか？

それはほとんどが間違いです。

まずは、その認識を改めておきましょう。

ただし、「ほとんどが」といったのは、購入時にかかる税金には「特に築年数が古いものは特典の対象外」という規定があるためです。

それにさえ留意すれば、新築住宅であれ中古住宅であれ、税制面での違いはありません（なお、新築も中古も特典を受けるには床面積50�u以上であることが条件）。

住宅の売買に課される税金には、さまざまな種類のものがあります。

制度の詳しい内容については後の機会に述べるので、ここでは買うときの税金の大まかな種類と、中古住宅ならではの留意点を整理しておきましょう。

印紙税は新築も中古も相違なし

「印紙税」とは、契約書類にかかる税金のことで、売買契約やローン契約などの書類を取り交わしたときに課せられます。

したがって売るときにも買うときにも必要です。

すでにある持ち家を売ったうえで新規に購入する場合は、「売り」と「買い」で2度の印紙税を払わなければなりません。

また、複数のローンを借りれば、そのローンの数だけ印紙税がかかることを覚えておきましょう。

これは中古でも新築でも同じです。

「登録免許税」の特典は築年数に注意

「登録免許税」は、購入時に「所有権移転登記」をするときの税金です。

マイホームには「登録免許税の軽減特例」があり、中古住宅の場合はマンションなどの耐火構造なら築25年以内、それ以外の構造（木造など）なら築20年以内の住宅のときに、この特例が適用されます。

マイホーム税制の特典では、この「築25年（20年）基準」を採用しているものが多くなっています。

一般的にいえば、特典の対象になる中古住宅が断然多いのですが、残念ながら適用外となる物件もあります。

住宅をチェックするときには、築25年（20年）以内かどうかも大事な注意点です。

新築時で異なる「不動産所得税控除額」

「不動産取得税」は、購入によって課せられる税金で、土地と家屋の両方に軽減特例があります。

注意しておきたいのは家屋に対する特例で、登録免許税と同様に、築年数による制限があり、さらにその住宅の新築時期によって特例控除額が異なっています。

「ローン控除」も築年数に注意

借りているローンが一定の条件を満たす場合に、借入額に応じて所得税が軽減される制度が「ローン控除制度」です。

この制度の適用を受けるには、ローンの内容、年収などの条件をすべてクリアしている必要がありますが、中古でも新築でも、軽減額などの制度の内容に違いはありません。

ただし、このローン控除にも築年数に対する制限だけはあります。

借りているローンの金額によっては、かなりまとまった金額が戻る制度なので、対象になるかどうかは物件選びの大きな判断材料になります。

贈与税の特例も築年数制限あり

住宅を買うにあたって、親や祖父母から資金の援助を受けたときは贈与税が課せられますが、550万円までは無税、それを超えても1500万円までは税額が大幅に軽減されるというのが、「住宅資金贈与の特例」です。

もちろん、新築でも中古でも特例を受けられますが、これにも築年数制限だけは設けられています。

贈与税は非常に税率が高い税金なので、特に注意を払っておかなければなりません（現在、贈与税は大幅な制度の見直しが進められている）。

親からの援助分は親の名義にすること

住宅資金の特例を活用したなら贈与税問題は解決ずみだが、普通に親から資金援助を受けたときは、必ずその分を親の名義で登記すること。

これを怠ると、親から子に贈与があったものとみなされ、あとで贈与税がかかってきてしまう。

なお、きちんと金銭消費貸借契約を結んで、自分の名義にする方法もある。

ただし、この場合は本当にお金を返済しなければならない。

「たくさんみた。気に入った。では契約」

という前にもう一度、しっかりと物件チェックを行なったのか、振り返ってみましょう。

曜日・時間によってガラリと変わる

今回のタイトルは「何度も訪ねること」としましたが、次の5回は必ずみにいくべきです。

（１）最初に業者と一緒に物件をみにいく

（２）交通、生活施設等を確かめにいく

（３）曜日を変えていく

（４）朝・昼・夜の遣いを確かめにいく

（５）もう一度物件チェックにいく

最低これだけは現地に足を運ばなければなりません。

さらに、念のために管轄の法務局へ登記簿を調べにいったり、役所に都市計画を確かめにいったりする必要があるので、5回というのは複数のチェックを一度にすませた場合と考えましょう。

本当は、もっともっと足を運ぶのがベストです。

特に、時間と曜日を変えて何度か足を運んでみることをおすすめします。

たとえば、隣が夜間も操業する工場で騒音が耳障りだとか、近くに駐車場があって早朝にいっせいにエンジンをふかす音が聞こえてくるなど、日中では気づかなかった欠点がみえてくることがあります。

また、夜間にいってみることで、

「街路灯がなくて夜道が真っ暗」

という隠れた欠点を発見するかもしれません。

ややもすると現場にいくのは昼間だけになりがちですが、意を決して早起きや残業（？）をしなければ、その家の本当の環境を知ることはできません。

また、平日は静かだったのに、休日になると家の前が付近の娯楽施設への通路になって人があふれかえる、というケースもあるので、曜日を変えていってみることも重要です。

雨の日にいけば、危険なところも分かる

雨の日に、わざわざ知らない街に出かけるのは誰でもイヤなもの。

しかし、「休館」「開店日」を確かめる公共施設やスーパー・商店などの生活利便施設があっても、「聞いてる」のと「閉まっている」のとでは大違い。

主な施設は、いつが休みかをチェックしておくこと。

しかし、あなたには大切な目的があるのですから、ぜひとも出かけるべきです。

普段の生活では気づきにくいかもしれませんが、雨の日は街の様子が大きく変わります。

「歩道脇にたまった水をクルマが跳ね飛ばすので歩きにくい！」
「歩道が滑りやすい」

などということがわかるかもしれません。

小さい子供がいれば、通園・通学路の再チェックも必要になってくるでしょう。

雨の日に出かけたなら、街だけではなく物件自体も再チェックです。

室内に入らなくても、いくつかの項目をチェックすることができます。

一戸建てなら

「軒裏に雨水が回っていないか」

「雨どいに破れはないか」

「敷地に不自然な水たまりはないか」

など。

マンションならエントランス（入口）回りの清掃状況から、管理の善し悪しを判断することができます。

天候の違うときに、ぜひ足を運んでみたいものです。

物件は3回みるのがおすすめ

上では物件チェックが2回と示ししたが、できれば内部をもう一度みておきましょう。

1回目の訪問で気になる疑問点を洗い出し、2回目でそれを細かくチェック、3回目で売り主と相互確認するという段取りになる。

あなたは「新築」と「中古」の違いを正しくいえますか？　大多数の人は正確には知らないはず。

その狭間の「新古」的な住宅も多く存在しており、これが実質的に新築なのか中古なのかによって、事情は大きく違ってきます。

正しい知識によって、お買い得な「新古」を狙ってみる手もアリです。

築一年以上二年以下

まずは基礎知識を2つ。

「不動産の表示に関する公正競争規約」によって、不動産広告の「新築」とは「建築してから1年未満で、使用したことがないもの」と定められています。

ところが2年未満であれば、「中古」と表記しなくてもよいため、「新築とは書けないが、中古と書かなくてもよい」という、宙ぶらりんな物件が存在するのです（これが俗にいう「新古」）。

いっぽう、住宅金融公庫などの公的融資では、「新築住宅は築後2年以内で、人が住んだことがないもの」と決められています。

こちらは丸2年を超えたら「中古」になることがはっきりしています。

以上から、業者は築後1年以上2年未満の新古物件を売り急ぐことになります。

得する第一段階は「築一年以上」

築後1年を経過したマンションは、その部屋に人が住んだことがなくても「新築」とは呼べません。

広告に「新築住宅」と表記できないので、価格で勝負することになり、当初よりも1〜2割安の価格とするケースが目立ちます。

1年間売れ残ったというのはなにか難点はありそうですが、十分なチェックをして、あなたにとって問題がなければ「お買い得物件」となり得ます。

「まもなく築後二年」が第二段階

それでも売れずに築後丸2年が近づいてくると、分譲業者はあせります。

2年を過ぎると、公庫の「マンション購入融資」が使えなくなるからです。

もちろん、すべての公的融資で中古住宅向けの資金を借りることはできますが、返済期間が短くなるなど条件が若干不利になります。

そうしたイメージダウンを避けるため、業者は1年超よりさらに価格勝負に出てくるはず。

これが最高の狙い目といえるかもしれません。

丸2年直前物件の値引きは？

まもなく築後丸2年になる物件を値引き販売したことで、先に購入した人から訴訟を起こされるケースが過去にあった。

そのようなトラブル回避のために、近ごろは「価格を他人に話さない」との念書つきで分譲することがある。

なんと1000万円単位の値引きの例も…。

中古住宅の大きな魅力は価格が安いことですが、「新しいほうがいい」と思うのも自然な発想です。

しかし、そこは住宅。

大きな借金を背負う高額な買い物だけに、単純な割り切りはできません。

同じような立地にほぼ同じ広さ・間取りの新築マンションと中古マンションがあったとします。

近ごろの新築マンションは外装仕上げがきれいで、設備も最新のものを導入し、セキュリティや通信機能にも気を配った物件が増えています。

これで値段があまり変わらないのなら、迷うことはありません。

構造や立地に不満がみつからなければ新築が買いです。

しかし現実的な話をすれば、当然ながら新築と中古では同レベルの物件に明らかな価格差があります。

中古が30％以上も安い

たとえば首都圏の新築の平均価格は4036万円なのに対して、中古が2579万円。

単純計算で新築に対する中古の価格を求めれば、約64％。

中古が30％以上も安い計算です。

あくまで平均価格から求めた数値ですが、中古マンションのほうが格段に安価であることがおわかりいただけるでしょう。

この格差は一戸建ても同じこと。

ただ、一戸建ては価格に占める土地代の比率が高いので、マンションより新築・中古の格差が狭まる傾向にあります。

いずれにせよ、これだけの価格差を考慮しても新しさにこだわるなら新築、価格の有利性に着目するなら中古狙いということになります。

首都圏の場合のマンションの平均価格

首都圏の場合、新築マンションの供給価格の中心は3000万円台で、4000万円台がそれに続く。平均価格は4036万円。

いっぽう中古マンションは、中心が1000万円台と2000万円台

1000万円未満も含めると、これらが全体の約75％を占め、平均価格も2579万円にとどまっています。

築何年ぐらいの物件が狙い目かを考えるには、2つの側面から考察してみる必要があります。

まずは

「残存価値（あとどれぐらいもつか）」、

そして

「売出価格（新築に比べてどれぐらい割安か）」　です。

ほどほどに築年数を経たものが有利

業界では、中古一戸建ての残存価値を測るのに「木質系住宅で15年」をひとつの目安にしています。

つまり、建ててから15年を経過すると、その住宅の評価はほぼゼロになるということです。

しかし、メンテナンス次第で住宅の命は大幅に延びるので、実際には築30年を超える住宅もザラにあります。

こうした現実からいえば、ほかに特別な問題がなく、メンテナンスがしっかりした一戸建てならば、築15年に近いほど有利になる、という考え方も成り立ちます。

ただし、これはあくまでも一般論。

確かに優れたものがある半面、すべての中古一戸建てが高品質とはいいがたいのも現実で、残存価値も含めてトータルにみるならば、「築10年前後を狙うのが安全」というところに落ち着きそうです。

住宅の購入は、「すべて業者にお任せ」では絶対にダメ。

やはり、自分自身が積極的に情報を集め、自らが動いてさまざまなチェックをすることが必要です。

その過程で目を肥やすことができ、理想に近いマイホームを手にすることができるのです。

しかし、行動開始に先立って、まず知っておかなければならない基礎知識があります。

住宅はさまざまな業種が寄り集まってつくり、多様な業者が介在して市場に流通しています。

そこには専門用語も出てくるし、ちょっと難解な法律知識もたくさん混じります。

不動産業は「法律産業」ともいわれるほど各種の法律があって、それだけ規制を設けなければ落とし穴が口を開けやすい複雑な業界ともいえるわけです。

すべてに精通する必要はないものの、まったくの無知では重要なポイントを見落としてしまうでしょう。

物件探しの前に押さえておきたいポイントを列挙してみました。

この項目だけは必ず頭に入れておかなければなりません。

・中古価格は「相場」がベース。その意味を知っておく

・「広告の見方」に精通して、ウソを見抜く目を養う

・「業者選び」が肝心カナメ。業者チェックの方法を学んでおく

・住宅選びより「資金計画」が先。自分の返済力をきっちり掴む

・「情幸剛文集」には全力を傾ける

・うまい話には落とし穴！「情報のウラ」を調べる

・「物件を数多く見る」のが目を肥やす基本

・無用なトラブルを避ける「付帯物リスト」は必ずつくる

・「競売物件」を買うのは慎重に。難しい物件には難しい問題がからむ